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多位专家谈房地产调控:房价下跌老百姓扛得住吗?

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  本刊记者 曹海鹏I 摄

  《中国经济周刊》记者  孙维晨︱北京报道

  面对房地产调控,领导说,银行很抗跌;银行说,没那么抗跌;房企说,不可能那么跌。

  为了防范房地产贷款风险,银监会在今年二季度进行了新一轮的房地产贷款压力测试。7月末,银监会主席刘明康表示,压力测试结果显示,即便是最坏的情况,哪怕房价下跌50%,“我们的不良贷款都可以承受,银行业不存在着被房地产商挟裹这一说法。”

  刘明康说,到去年底,我国商业银行整体加权平均资本充足率12.2%,资本充足率的提高正在不断提高银行抗风险的能力。现在的拨备已经有13000亿,足以抵挡房价理性回归所带来的近期和中短期风险。测试的结果,将加强各家银行落实房地产调控政策的信心。“从长远来讲,对房地产市场的科学调控,对银行是个福音。”

  但业内人士对此“福音”并不买账,多位银行业分析师对此存疑。他们认为,在分析房价下跌50%对银行的影响时,需要更全面的考量和逻辑。“别说50%了,就连房价下降20%,银行都扛不住。”某国有大行研究部门人士表示。

  面对不断加强的房地产调控政策,银行业抗跌的信心有多足?房地产商能够接受的最低价格是多少?老百姓呢,怎么抗?

  嘉宾

  曾刚 中国社科院金融研究所银行研究室主任

  鲁政委 兴业银行首席经济学家

  范小冲 阳光100集团常务副总裁

  孙飞 中国国际经济技术合作促进会金融投资委员会主席

  匿名房地产开发商

  银行的“底线”在哪里?

  曾刚:实际上银监会的压力测试并不是针对平常状况,而是针对可能性极小的极端市场情况下所作的检测。这个“50%”是银监会为了进行压力测试所进行的硬性假设。银监会把这指标设置成60%、70%都可以。就像针对自然灾害进行防灾预案一样,做预案并不意味灾害将要发生。

  我们很难说清楚房价下跌银行扛不住的底线在哪里。但从房地产贷款这项业务来说,如果要得出这个临界点,就必须掌握每年全国银行贷款的数据以及不同地区的购房价格。这个数据是很难掌握的。

  鲁政委:银行支撑不住的临界点到底在哪里,并没有人能够得出。首先,我们调控房地产的目标,是把高房价调整下来,还是不再让其继续猛涨。这个目前还不是特别清楚。其次,理论上老百姓希望房价下跌越多越好,但是在中国资产价格下调难度非常大。最后,由于市场临界值要求非常准确,而做到精准调控的难度则非常大。

  如果中国资产价格出现剧烈波动,将会对中国的银行业以及中国宏观经济造成极大的冲击。因为房地产以及房地产的资金“上家”银行都是高杠杆、高负债的行业。一旦出现资产价格向下剧烈波动,那么房地产、银行业、宏观经济都要遭遇巨大风险。同时,要精准调控资产价格是非常困难的。

  范小冲:银行的压力测试是静态的测试,尽管结果显示可以承受房价30%到50%的下跌,但是实际上银行无法承受。因为房价一旦下跌到这个幅度,就已经说明中国经济硬着陆了。这样的风险是承受不住的。但是这种可能性基本不存在。

  孙飞:银行抗跌的临界点,我认为,由于目前中国的商业银行房地产按揭首付较高,房地产信贷在商业银行比重还没有到足以要挟和绑架商业银行的程度,因此即便是房价下跌到30%或50%,银行也能抵御。

  房地产商的“底线”在哪里?

  范小冲:房价下跌30%到50%,房地产商也承担不起。但由于房地产商大小不同,所在城市不同,楼盘位置不同等因素,导致无法用一个具体数据来说明,房地产商可以扛住多少跌幅。我认为,如果房价下跌10%到20%,整个行业是可以承受的。但是如果房价真的下降到这个幅度,意味着有些中小开发商将被大企业兼并重组。而有些企业可以扛得住,但是不得不降价销售。这些“扛不住”的表现都要视不同情况分析。

  匿名房地产开发商:很难估算出房地产企业能扛得住多大的降幅。因为企业的具体情况不同。现在都说房地产开发商资金链紧张,但实际上并没有看到明显的房地产企业倒闭的情况。其实,只要有在售项目,只要手中有土地,就不会存在“扛得住多大降幅”的问题。但就北京来说,只要房价稍微出现松动,项目就会马上售罄。现金流就会持续回流。

  如果非要说能承受多少,我认为整个行业可以承受最多30%的降幅。一般情况下,房地产开发企业的毛利率大约超过30%。如果房价下降30%,一部分企业可能会破产。但是大部分企业都可以薄利多销以维持生存。现在北京有楼盘出现降幅5000元的折扣楼盘,一有折扣就马上卖空。

  孙飞:中国房价是复杂关系博弈的结果,目前虽然有泡沫,但很难大幅下跌。主要体现在:首先,目前市场流动性充裕,房地产市场还扛得住。其次,目前中国住房是资源垄断下的市场稀缺。土地和商品房是垄断性的稀缺资源,保障房更是稀缺中的稀缺。第三,目前及未来较长时间中国通胀严重。第四,中国城市化还有很长的路要走。第五,贪污腐败的大量黑钱流入中国住宅市场,炒高房价。最后,大量投资及投机性资金炒高房价。只有对以上5个方面有针对性调控与控制,方可真正平抑房价。

  房价下跌,老百姓扛得住吗?

  鲁政委:已经买房子的人肯定不希望房价下降,不管一套自住还是多套投资的需求。而没有房子的人则希望房价下降越多越好。这听起来是合理的。但实际上,房价并非下跌越多越好。

  买不起房子的人,一般是基层工作者、低收入群体和无保障群体。一旦房价出现大幅度下降,中国经济就会受冲击越大,这部分人就越容易失业。如果一旦失业,连基本生活都无法保障,那么他们怎么买房子呢?所以并非房价下跌越多对百姓越好。

  匿名房地产开发商:房价跌幅越大,我们的压力就越大,必将威胁宏观经济。同时,房价下跌将导致购房者资产贬值,当他们再买房子的时候,就会给银行带来坏账的风险。我一直认为,一线城市的房价降幅有可比性,而二三线城市则没有可比性。因为各个城市之间的差距太大。以北京为例,四环到五环的房子下降15%左右就基本到了合理水平。二三环的房子如果下降10%也算合理。郊区的房子则或许下跌到30%才算合理。

(责任编辑:曹元水)

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