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中原地产:二手住宅市场月报[2011年9月]

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“金九不再,银十难现。”在限购限贷的双重影响下,各地购房者对楼市的预期开始逐步发生变化,看跌的购房者逐渐曾多,观望情绪也在持续加强。在此背景下,9月各地二手住宅成交面积继续回落。

中原统计,9月六大城市的二手住宅成交面积合计约281万平方米,是自去年“新国十条”以来的历史第二低位(春节除外)。除天津基本和上月持平外,其他五城市二手住宅成交面积均环比上月有不同程度的回落,跌幅在5%~20%之间。中原集团研究中心高级经理瞿安新认为,随着各地成交量的不断下滑,预计第4季度各地二手房市场仍将会持续低迷,价格松动幅度有望放大。

观望有增无减 成交量创新低

9、10两月本是传统的销售旺季,然而,今年9月二手楼市成交惨淡,和前两年历史同期相比,有较大幅度的回落。据中原统计数据显示,和近5年历史同期水平相比,今年9月全国六大城市二手住宅成交面积是第二低位,仅高于2008年同期水平。和近5年同期的峰值相比,萎缩幅度在45%以上。其中,调控政策最为严格的北京,其萎缩幅度最高,达72%。

瞿安新认为,有以下三方面:一是政策严控下,投资需求被挤出,仅靠刚性需求支撑楼市;二是二手住宅价格松动幅度较小,需求陷入观望中;三是临近年底商业银行信贷额度紧张,导致部分二手房交易被迫中断。

价格松动有限 成交低位徘徊

据中原报价指数数据显示,9月,除广州外,其他四城市报价指数均较8月有不同程度的回落,显示出价格下跌房源的占比在不断增加。其中,深圳报价指数逼近10%,北京逼近20%,上海和天津逼近30%。

以深圳为例,从调整报价的涨跌分布情况来看,报价跌幅在-5~-1%之间的盘源占比为65%;而报价跌幅超过-10%的盘源占比仅3%。反映出目前二手房市场业主的惜售心理较强,报价仍然坚挺。

此外,中原领先指数系统数据显示,9月北京和深圳二手住宅价格指数继续下跌。其中,北京连续第6个月保持下跌,累计跌幅为3.3%;深圳连续4个月保持下跌,累计跌幅为3.5%。上海、广州、天津和成都价格指数则保持上涨,除广州外,其他三个城市的涨幅均不超过0.5%。

瞿安新表示,由于目前二手房价格松动的幅度较小,因此对于成交量回升的帮助亦较为有限。而短期内限购政策不会有所松动,预计10月二手住宅成交面积将与9月份基本持平。价格方面,预计北京和深圳的二手房价格仍会继续保持下跌趋势,上海和天津价格涨幅则继续收窄。

租赁成交活跃 租金稳步上扬

与上述情况相反的是,9月,除上海租金指数小有回落外,其他五城市的租金指数小幅上扬。从历史走势来看,自2009年初经济复苏以来,六大城市租金一直保持小幅上涨。

据中原领先指数系统数据显示,2009年5月至2011年9月底,六大城市二手住宅租金指数累计涨幅在10%~30%之间。其中,成都租金指数累计涨幅最低,为11%;其他五城市累计涨幅均在18%以上,上海以30%高居榜首。预计,近期租金上涨的势头还将继续保持。

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