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谭浩俊:“房价下跌一半银行仍不亏本”是自欺欺人

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银监会前主席刘明康日前表示,自2008年,银监会就要求商业银行进行房地产压力测试,监管部门也会进行整体测试,当房价下跌40%时,银行的贷款覆盖率仍能达到110%;而最坏的情况发生,即当房价下跌50%,银行的贷款覆盖仍能达到100%,虽然利息不能回收,但本金没有问题。(11月12日《京华时报》)

由于银行在给企业发放贷款时都对抵押物打了比较大的折扣,因此,只要抵押物的价值下降不超过一定幅度,银行贷款就不会出现风险。刘明康先生的观点,大概是建立在这个理论基础之上。可问题是,实际情况并非像他说的那么简单。

在现实中,大多数开发商是先依靠自有资金或东借西凑拿地,然后用取得的土地向银行贷款,再用贷款资金偿还此前的借债、办理相关手续、缴纳相关费用。在项目正式开工时,由于贷款资金所剩无几,只能继续东借西凑、预收购房款,甚至让施工单位垫资,基本上都是“空手套白狼”。

一旦房价下跌,尤其是出现50%的“深度下跌”时,除少数实力较强的开发商外,大多数开发商在这样的操作流程下,都会出现负债比重过高、利润空间不大的情况。因此,别说房价下跌50%,就算只下跌20%,很多开发商也会承受不了,银行放出的贷款也会出现风险。

也许有人会认为,不管开发商亏本与否,也不管开发商是否会破产,在处理债务过程中,按照相关法律规定,抵押财产都有优先权。话是这么说,但在财产处理过程中,购房者缴纳的预付款怎么办?拖欠的工程款(主要是农民工工资)怎么办?拖欠的材料款怎么办?

要知道,虽然土地的抵押权在银行,但房屋所有权并不在银行,银行如果处理土地资产,必然涉及到土地上的房屋,在购房者、工程队、材料供应单位或个人的问题没有解决好之前,银行能够顺利地对土地进行变现吗?房价下跌50%,银行还能不亏本吗?

现实生活中类似的问题并不少。很多贷款从表面上看都有“足够”的抵押物,不存在任何风险,可实际上这些抵押物并不能有效化解银行的风险。特别是涉及老百姓利益的抵押物,往往并不能顺利变现。

退一步讲,就算房价下跌50%银行贷款仍然有“保本”的抵押物作保证,但这并不意味着银行就没有风险。对银行来说,抵押物是否足值,是否在变现后能够足额偿还贷款是很重要,而更重要的是银行资产的流动性问题如果流动性不畅,银行的风险就会立刻出现。

从目前的实际情况来看,如果房价真的下跌50%,将出现无数半拉子工程。半拉子工程一多,贷款变“死钱”的现象也会越来越多。还值得一提的是,如果房价出现如此大的降幅,政府融资平台近10万亿的贷款大多也会变成“死钱”。那么,银行的流动性还有保证吗?风险还能避免吗?

近十年,我国银行几乎每隔两三年就会出现一次资本充足率不足的问题。每到这时,银行会通过各种渠道筹措资金以弥补资本金的不足。这几年股市严重低迷,一个很重要的原因,就是银行为了弥补资本充足率的不足而进行了大规模融资。银行的问题实际上也会“升级”成为整个经济发展中的大问题,不能不得到重视。

笔者认为,“房价下跌50%银行也不会亏本”是想当然的说法,更是自欺欺人。银行要想避免风险的发生,最好的办法就是加大对实体经济的支持力度,通过支持实体经济的发展改善信贷结构,增强流动性。只有流动性好了,信贷资金安全性才强,效益才会好。而实体经济的流动性远高于政府融资平台和开发企业,且能够全方位拉动消费需求,使银行的生存基础越来越强。(谭浩俊)

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