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中原地产:销售疲软降价涌现 地价坚挺流标大增

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上周,重点城市的新房和二手房成交量小幅回暖,但仍维持今年以来的低位。为加速销售回款,近期有更多的大型开发商加入降价的行列。据中原监测,近两个月来,十大标杆房企中已有过半进行大规模降价促销,保利、富力等房企10月销售均价环比降幅超过1成。近期,土地市场颓势日显,各地流标率大幅攀升,成交量大幅缩减,但总体而言,土地价格拐点还未真正到达。

成交维持低位标杆房企降价潮起

在政策依然没有松动迹象的情况下,市场观望情绪弥漫,住宅成交量依然低位徘徊。上周,中原所监测的8个重点城市成交量环比虽有小幅增加5%,但较今年均值仍减少14%。二手房市场同样十分低迷,5个重点城市成交量环比微跌0.7%,较前四周均值大幅下降34%。上周中原报价指数显示,北京、广州、深圳、天津的二手房挂牌价格指数创今年以来的新低,在业主预期不断下调的情况下,二手房价格的下行也是大势所趋。

成交量迟迟难有起色,给开发商的资金面带来较大的压力。为了加速销售回款,更多大型开发商也纷纷加入降价浪潮。据中原统计,上周万科和保利分别在上海、南京、重庆、深圳等城市进行大幅度降价,如万科在深圳的两个项目分别推出特价房,最低折扣达到88折;保利在重庆的6个项目也传出打折促销的消息,最大降幅接近20%。中原监测数据显示,截至目前,十大标杆房企中已有中海、保利、万科、富力等7家开发商进行大规模的降价销售。10月,十大标杆房企在售项目的销售价格环比和同比分别微跌3%和2%,其中保利、富力、绿城、万科和中海的销售均价环比都有超过1至2成的下降。

地价仍在高位土地流标大幅攀升

近期,各地土地市场也陷入深度低迷,流标率大幅攀升。上周,广州8幅公开出让的地块中,有7幅中止出让,成为11月以来广州第三次土地流标。另外,上周南京公开出让的6幅地块中流标占3幅,上海也有1幅土地流标。中原监测数据显示,10月,重点城市居住用地流标率高达23%,较前期大增。今年1-10月,重点城市的居住用地累计成交量同比大幅减少28%。

虽然流标严重,土地成交量也在持续缩减,但土地出让价格并未出现明显下调。据中原统计,在近两周来成交的地块中,尽管有个别城市的出让地块价格较前两年高位有所下跌,但总体而言,地价依然保持坚挺。上周,万科在上海闵行购得的一幅3.22公顷的商办用地,楼面地价达10375元/平方米,较2010年8月至今的该区域平均地价基本持平。

在房企资金普遍紧张的背景下,高企的地价和苛刻的出让条件成为房企屡屡“弃购”的主因。面对重重压力,近期各地政府已开始通过多种“松绑”措施来推动土地出让,如北京已开始下调土地竞买保证金,放宽交款时限,北京、杭州、成都不同程度地放松了土地出让中的保障房配建条件。年关将至,各地政府若要按期完成本年度供地计划,唯有采取更积极和灵活的土地出让策略,更为理性地评估地块起拍价,才能减缓土地流标率日趋严重的现象。

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