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4亿公租房补助 中天城投玩转保障房融资补血

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近日,被称为“保障房第一股”的中天城投(000540,股吧)公告,获政府4.03亿元的公租房补助,这或能缓解其快速扩张所带来的资金压力。

4.03亿补助

1月30日,中天城投公告,其全资子公司中天城投集团城市建设有限公司、中天城投集团贵阳房地产开发有限公司,于1月19日获得贵阳市云岩区财政局拨付中央、省级补助资金人民币共计40,267.96万元。

中天城投董秘李俊接受媒体采访时说,根据有关规定,公租房建设会按照建筑面积获得来自中央和地方的补助资金。公司目前是获得来自中央、省级公租房建设补助资金规模最大的上市房企。随着公租房建设项目的展开,来自政府的补助资金将会后续予以拨付。

中天城投投身保障房建设,要从2011年3月9日与贵州省人民政府共同签订《中天城投参与贵州省“十二五”保障性安居工程建设框架协议》说起。因大规模参建保障房,中天城投甚至被称为“保障房第一股”。

根据协议,中天城投首期在贵阳市云岩区投资建设中天白岩脚公共租赁房、中天渔安片区公共租赁房,总建设公共租赁房共计19440套,总建设面积114万平方米(不含配建的商业面积)。目前,这两个项目均已开工建设。

一名不愿具名的分析师说:“中天城投基本上包下了贵阳市的保障房建设,本身也具有国资背景,当地政府重点通过中天城投来开展保障房建设。”

整个“十二五”期间,中天城投计划建设各类保障性安居工程约1000万平方米,共计20万套,约占贵州省“十二五”保障性安居工程总套数(39.8万套)的50%。

该分析师认为,地产企业参与保障房建设,一是基于能保证企业规模,二是对资金链会有所改善。近期很多地产企业都在裁员,缩减规模,参与保障房项目至少可使工程口方面保持运转,而保障房的资金来源也可以得到保证,还可以保证3%-5%的收益率。

湘财证券的研报也提及,从保障房建设的实际情况来看,保障房项目毛利低,资金占用多,对公司的利润贡献相对较小。房企大规模参与保障房建设更多地是为了获取政策支持,尤其是融资方面的政策支持。

曲线融资

与此相应,中天城投在公告中明确表述,此次的4亿专项资金对公司保障性安居工程建设项目融资具有积极作用。

其称,此前多家银行及金融机构表示,该款项到位后将为中天城投保障性安居工程项目后续资金提供融资支持,并与其达成了初步合作意向,积极支持中天白岩脚公共租赁房、中天渔安片区公共租赁房项目的建设。

目前地产公司参与保障房建设需要提前垫付资金,资金不宽裕会影响到保障房建设的进程。而当地政府在保障房建设方面有一些指标,希望能在规定时间完成保障房建设。

“从这次的补贴看,一方面是对中天城投参与保障房建设的支持,另一方面也是属于一种提前拨款。”前述分析师说,去年市场上有消息说中天城投的资金链紧张,当时确实也有一些保障房项目处于停工状态,现在资金拨付,也是希望能加快保障房的开工建设。

中天城投2011年三季报显示,公司总资产为151.2亿元,经营性现金流缺口高达20.33亿元。前三季度的营业收入为20.04亿元,而总资产负责却高达130亿元。这迫使中天城投寄望于销售收入的增长。

然而,有券商预计,受市场影响,推迟到2011年底开盘的重点销售项目“未来方舟”销售远低于预期。预计公司2011年销售金额在50-60亿元之间,低于2010年62亿元的销售额,也远低于2011年初制定的80亿元的销售目标。

据“未来方舟”项目的销售人员介绍,截至2011年年底,项目共销售3000多套。按照4500元每平方米的均价计算,80-230平方米的户型,“未来方舟”销售额约为30亿左右,远远低于50亿元的销售目标。

“未来方舟这个项目其实属于造城类型的项目,这些项目的开发年限通常很长,如果一期销售不好,确实会对销售回款,未来开发产生影响。”分析人士指出,除了未来方舟需要继续投入上百亿的资金外,大规模建设保障房也需要大量的资金投入。

在销售不达预期的情况下,来自金融机构的资金支持显得更为迫切。“这次拨付的4亿补助实行专项管理,专款专用。但从中天城投本身跟商业银行的关系来讲,通过保障房贷款方面的合作,肯定可以加强与银行信贷部门的关系,对于它借新还旧能力来说,要强于其他的企业。”

不过,其亦认为,由于目前银监会对开发贷管得比较严,特别是在新批的开发贷方面,要新增开发贷还是比较困难。

作者:李欣鞠
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