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扭曲的楼市房价涨毛利率降 一房企败给了二线城市

2016-11-08 07:20:00 来源: 投资者报(北京)
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北辰实业后续是否会重返大本营北京,学习万科等房企加码一线城市?公司给出了模棱两可的回答

起家于北京的地产类上市公司不在少数,当中,有的房企放矢在各地布局,做得风生水起,但有的却没有把握住关键机遇,而逐渐掉队,北京北辰实业股份有限公司就属于后者。

今年前三季度,北辰实业的净利润为4.2亿元,远低于同将大本营建在北京的北京城建(7.2亿元)和首开股份(17.2亿元)。

令人不解的是,在今年半年报中,北辰实业列出所投资城市房价上涨幅度表格,其所投资的8个城市房价全都在涨,但其房产开发业务的毛利率反而下降到29%。回想2014年,北辰实业进驻的长沙和杭州商品房(资料、团购、论坛)交易额均下降,公司这一年净利润也同比下降20%,面对较为波动的二线城市房价,近年来以开发二线城市为主的北辰实业是否担心栽跟头?记者就以上相关问题询问北辰实业,得到了公司的答复。

房价“涨”毛利率“降”

北辰实业于1997年成立,其所拥有的资产也主要集中在“奥运村”,当中囊括国家会议中心、北辰洲际酒店等。除了经营酒店、购物中心、会展业外,房地产开发也是北辰实业的重要业务,公司前期在北京的房产项目也为数不少,包括香山清琴别墅、北辰长河玉墅别墅、北辰香麓等。

北辰实业起初业务仅集中在北京,后逐步走上全国扩张之路,近年尤其对二线城市的开发。然而,开拓步伐加快后的业绩却不太稳定,今年上半年,公司净利润同比增加4%,但到了第三季度末,其业绩却有所下滑,前三季度净利润同比下滑20%,为4.2亿元。

同时,数据显示,2014年、2015年与今年上半年,公司出售开发产品业务的毛利率分别为42%、34%、29%。

令人费解的是,今年半年报中,北辰实业列出了所进入的8个城市房价增涨比例,这8个城市上半年房价都有所上涨。房价在上升,北辰实业房产开发业务的毛利率反而在下滑,这是何故?

对此,北辰实业向本报记者解释道:综合毛利率下降的原因是,原拿地较早的高毛利率项目逐步减少。公司2014年、2015年结算项目主要是京内毛利率较高产品,由于公司可结转房源结构变化,2016年上半年结算产品中京外普通住宅产品占比较高。

拿地保守几近退出一线城市

2007年以前,北辰实业的所有业务都集中在北京,2007年伊始,北辰实业决定走出北京,以92亿元拿下面积达550万平方米的长沙新河三角洲,该项目成为长沙当年的地王。彼时,北辰实业公开称“长沙只是全国扩张的第一步”。

但对当时仅有43亿元营收的北辰实业来说,成为长沙地王为其带来沉重负担。这一地王项目进展缓慢,迟迟无法运作起来,3年后,长沙北辰三角洲项目首开区一期住宅才推向市场。而后,长沙三角洲项目每年都相继有项目完工,但仍耗费了大量时间开发。有说法称,该地块最后一期工程预计在2017年开工,2019年将全部建成。

2014年是北辰发展过程中的又一个时间节点,自此以后公司又向其他二线城市逐步扩张。其先是在2014年在武汉与杭州布局,2015年新进入成都、苏州、南京、合肥、廊坊5个城市。

与成为地王激进做法相反的是,北辰实业强调多年来“低成本扩张”。而公司的做法也的确与此符合,公司自2014年后,所拿下的14块地中价格均未超过30亿元。值得一提的是,当中只有一块地位于北京顺义,也就是说,这些年来公司在一线城市再无动作。

而聚焦于开发二线城市后的北辰实业,也并非发展得顺风顺水。2014年,长沙和杭州商品房成交额分别同比下降24%和6%,进驻这两个城市的北辰实业也在一年净利润同比下降20%。

相比于二线城市房价的波动,一线城市长期房价较为坚挺,仅今年上半年,一线城市商品住宅平均售价比去年同期上涨47%。根据北辰实业的回答,其京内住宅的毛利率也的确高于京外住宅。

既然如此,北辰实业是否认为其聚焦于二线城市的战略存在风险,是否担忧类似于2014年开发城市房价下跌的情况再度出现?该公司回应道,从中国经济发展及房地产市场发展情况看,总体趋势仍将保持向上,虽受政策等影响,市场或有小幅波动,但尚不具有断崖式下跌的可能。

而房产行业的分析师严跃进却并不这么认为,他对记者说:“从投资层面看,投资成都等城市相对来说性价比一般,或者说投资方面的优势没有显示出来。对比今年部分房企的表现,比如说首开股份和北京城建今年业绩不错,这个和其在北京市场积极布局是有关系的,所以能够享受较好的业绩成长利好。”

北辰实业后续是否会重返大本营北京,学习万科等房企加码一线城市?公司给出了模棱两可的回答:北京作为公司的大本营,也是公司重点关注城市,近年陆续参与了多宗土地的招拍挂,虽然仅获取一宗顺义区土地,但公司战略方向并未改变,在总体加速扩张发展的基础上,仍将积极吸纳满足公司发展的优质项目。

从股价表现看,北辰实业曾经因奥运,在2007年至2008年大盘处于高位时,股价一度超过10元。其后,公司股价再未有此高位。在2014年至2015年大盘震荡区间,北辰实业也跟随大盘涨跌,11月3日,北辰实业收盘于4.22元,市盈率为28.2倍。

何苍 本文来源:投资者报 责任编辑:何苍
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