钱少且贵?新城欧阳捷分析今年房地产市场走势

2017-03-13 10:22:07 来源: 南方网
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“去年中央经济工作会议,传递的精神有21个稳字,所以今年的整个基调就是稳定。”

“去年中央经济工作会议,传递的精神有21个稳字,所以今年的整个基调就是稳定。”

在近期一次内部论坛上,新城控股副总裁欧阳捷阐述了2017年房地产市场状况以及未来行业分化的格局。

随着各地调控效果逐渐显现以及房地产融资渠道的收紧,资金问题将成为房地产企业做大规模的关键。

“今年的情况是钱少且贵,央行的说法是不紧不松稳健的货币政策,其实是比去年紧了,对于房地产行业来讲,随着金融脱虚向实,流向房地产的钱就会收紧,这就导致资金成本会上升,很多非标业务通道,前端融资都被关闭掉了、信托资管也收紧了,发债也受到限制。因此很多房企,拿地的钱,补缺的钱都没有了,高价抢地也出现困难。而因为钱少了,房企的扩张速度也会下来。”

实际上,自去年下半年以来,监管层就已不断推出监管政策,遏制房地产的投资品属性,封堵不符合政策导向的创新金融工具。

银监会主席郭树清在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上就指出,2017年,银监会将坚决治理各种金融乱象,把防控金融风险放到更加突出的位置,确保不发生系统性金融风险。房地产市场地域性差别巨大,不同城市、不同地方的房价涨幅所包含的泡沫,或者风险情况不一样,所以在金融调控方面,希望银行从自己的实际出发,稳健、审慎地把握对房地产市场的资金投放,包括对开发商和居民个人。

对此,欧阳捷表示:“为什么要对房地产金融进行调控,是因为热点城市钱多房少、地方政府推高地价的主观愿望、房企抬高房价提升利润动力、资本市场将房地产视为蛋糕、投资者买房保值升值、购房者追求自有住房的梦想,这6个基本面没变,房地产仍然是大家想要的东西,这就在全社会共识下会产生共振,所以随时都会产生房价报复性上涨,这就会出现系统性风险,所以房地产金融风险始终存在,只要这个压力始终在,就不会放松。现在,从资金链的政策层面看,调控政策能做的都在做,钱都在收缩,基本上回到银行的融资上。不过,水龙头不会一下子拧死,但是加码的可能性还是会有。”

不过受益于2016年房地产的大量资金,所以地产商的日子还不会很困难,“如果不去投资,应该没什么问题。要做好思想准备,但没到‘勒紧裤腰带’的地步,”欧阳捷表示。

从数据来看,前两个月,房企的销售还是很可观的。目前,多家上市房企已披露今年前两个月的销售数据,其中,万科以866.3亿元暂居第一、恒大以684.1亿元紧随其后;整体来看,15家上市房企今年前两月的销售总额已达2751.86亿元,较去年同期猛增81.59%。

中原地产首席分析师张大伟指出,大部分房企上半年因有2016年的销售结转数据,从资金面上看较为宽裕,但如果调控持续至2017年的下半年,在2016年拿地较多的企业风险将明显增加。

而根据欧阳捷分析,今年全国房地产市场的房地产格局应该是,热点一二线城市整体供应萎缩,所以一线城市量降是必然的,而从经济学角度,量降价格是一定要升的,不过有限价令来控制,所以呈现量降价稳的局面。

非热点的二线城市,比如长沙,上升的非常快,是因为热点城市的挤出效应,所以会是量升价涨。

热点三四线城市,比如环都市区城市,特别是环京,环上海都市圈,也是量升价涨,而其余三四线城市量价平稳。

“虽然房地产行业在收紧,但是也得负重前行,房企的对策是不进则没,我观察了百强房企这几年拿地金额,有40%的房企在这几年没拿过地了,或者只拿过一次地,这三年时间不拿地,那未来就没有可能再增长,以后肯定就见不到影子了。”

而在欧阳捷看来,规模化仍旧是房企的最大目标,“有规模才有江湖地位,有地位才有话语权。”

“未来市场规模5到10年,销售面积基本见顶,销售额还会增加,市场蛋糕变大的可能性不大,所以房企要把自己的规模做起来,把市场份额与地位排定。”

2016年排名前三的企业销售额加起来是1.05万亿,第四名到第九名加起来也是1.05万亿,第十名到第二十三名也是1.05万亿,这三个加起来有3.15万亿,占去年全部市场总额11万亿的接近30%。

到2020年,前三强企业销售额均达到万亿,后面的这些房企也基本按照这个速度增长,达到7万亿到9万亿,如果那个时候房价增长10%,全部的销售额大概就是13万亿,他们能拿到7万亿到9万亿。20强就能占市场份额的70%。

“所以,未来行业的集中度会更高,中小企业将会死掉一大批,它们已经被银行和供应商抛弃。而今年50强房企的销售目标,基本上是只增不减。所以今年的市场格局是20强企业的门槛大概是1000亿,要加速奔跑,就得背着负债,大部分企业的负债率都在70%以上,负债高才能跑得快。”

张耀文 本文来源:南方网 责任编辑:张耀文
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