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"租购同权"或是误读专家称法律上不可能完全同权

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党的十九大报告再次强调“房子是用来住的、不是用来炒的”。十九大代表、住房和城乡建设部部长王蒙徽表示,将按照习近平总书记提出的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。他透露,正在做的一项工作是加快研究和制定住房租赁管理条例。

该条例早有雏形。今年5月,我国曾就《住房租赁和销售管理条例》征求意见,而下阶段住房租赁管理条例和住房销售管理条例或将分别出台。而无论以何种形式出台,“租购同权”已成住房租赁条例中最惹人关注的亮点。

租购同权可以降低购房需求

记者:住建部透露,通过立法,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。“租购同权”提法的背景是什么?旨在解决哪些现实问题?

谢挺:在供给侧结构性改革大背景下,“租购同权”的提出是我国购租并举的住房制度的一个配套政策。党的十九大提出让全体人民住有所居。实现“住有所居”的小康梦,住房租赁市场已经是打造多层次住房结构、多角度保障不同群体的住房需求一个关键组成部分。长期以来,租房者在城市生活中常常处于弱势地位,租赁权益得不到强有力保障,主要表现在社会医疗养老、教育等公共福利上与本地市民存在差异。

“租购同权”的提出旨在让租房者公平享受社会公共福利。改变租房者的弱势地位,改变传统观念里只有购房才是城市“新居民”的观念。购房跟租房没有差异的时候,住房租赁市场就成为稳定房地产市场、平抑房价的一剂良方。

朱建岳:国家提出的“租购并举”,是建立房地产长效机制的一项重要措施。国内房地产一波接着一波上涨,房产价格疯狂上涨带来的“泡沫”急剧膨胀,给国家金融安全和社会稳定带来了威胁。

袁华之:“租购同权”旨在保障大中型城市不断流入人口尤其是新市民作为房屋承租人的权利,使其住有所居,并以住房为中心形成相对稳定的生产生活关系。

赵占领:这些年房价在不断调控中持续上涨。只有当租房和购房在权利上(主要是房屋所附带的公共资源政策福利)没有太大差别甚至是相同的时候,民众对购房的需求将会减弱。

“同权”指的是相同的公共福利权

记者:“租购同权”到底是指什么?它会带来哪些改变?

朱建岳:“租购同权”似乎是媒体曝出来的一个概念,源于今年7月出台的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,其中有“保障租赁双方权益,支持租赁居住方式。赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。”

该《办法》本意并不复杂,解决了一个租赁者享有与住房所有者同等公共服务的问题,但社会却对此进行了过度解读,提出了“租购同权”的概念。有房产人士把租购同权解读到了租赁权与所有权并举的程度,甚至称其堪比1998年的房改,堪称第二次房产革命。

我并不认为租赁权会等同于所有权。从法律上来讲,租赁权永远不可能与所有权同权。将租赁权等同于所有权,无视所有者的权利,让我想起了过去曾经的私房所有者面对房管局安排住进来的租赁户的无奈,让我看到了公房租赁者享受着国家标准租金而当二房东坐地收取高额租金的不公平。

谢挺:“租购同权”是指通过立法,明确租赁当事人权利义务,保障当事人合法权益,建立稳定租期和租金等制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

“租购同权”一方面是刺激租房市场,吸引更多的社会资本进入住房租赁领域,增加租赁住房的供给,缓解住房压力,保障民生,从而起到稳定房价缓解土地供应压力的作用。另一方面,全面普及可增强大中城市尤其三四线城市的人口吸纳能力,拉动城市消费经济增长,提高城市人口红利。

赵占领:“租购同权”中的“权”,是指附加在房屋上的公共福利。有关“租购同权”的立法,有可能通过修改现有的一些立法与政策,消除租赁房屋和购买房屋所存在的对公共资源享受的差异。

但是,租赁房屋者取得的是使用权,而购买房屋取得的是所有权,这两种权利在法律上、法理上都不可能是完全相同的。按照物权法,所有权包含占有、使用、收益和处分这四种权能。租赁所获得的仅仅是使用权,而且这种使用权还带有一定的限制,比如对使用时间和转租的限制。

不能解决优质稀缺资源的分配

记者:“租购同权”在实现上还存在哪些障碍?

谢挺:从租的角度来说,核心城市租赁住房的供需矛盾仍比较突出,租赁住房供应量仍严重不足,租房市场仍以个人房屋出租为主,机构出租者较为缺乏。

“租购同权”是指公共福利资源的同权,短期来看难以惠及所有租房者,根源在于公共福利资源的稀缺性。因此广州的“租购同权”在子女入学上设定了门槛,明确了只有“符合条件的承租人才能享受这一权益。

袁华之:首先,公共服务配置本质上系资源分配范畴,“租购同权”不能从根本上解决优质稀缺资源的分配问题。其次,我国目前包括教育在内的公共服务主要以户籍为基础,短期内无法打破户籍制约。再次,对“租购同权”的承租人尚无科学、合理的划分标准。最后,“租购同权”的实现涉及住建、教育等多个部门,如何同时协调各个部门也是工作障碍之一。

赵占领:公共政策调整往往需要跨部门联动,共同协商。“租购同权”在落实中很容易被地方政府打擦边球,并可能带来租金大幅上涨等问题。户口落在租住房屋上,还和原房东的户口存住冲突。

应当实现的是“租购并举”

记者:如何实现真正的“租购同权”?

朱建岳:“租购并举”,而不是“租购同权”,才是我们试图建立的房地产长效机制的应有之义。

“租购同权”,不是一个法律上的概念,而是一个社会管理概念,是在国家政策上,在处理同处一地的国民福利的问题上,做到租赁者和所有者同等待遇。一旦做到这一点,就能改变社会对为享有福利而被迫走上攒钱购房之路,改变社会对因为购买力始终存在而带来的房价永远上涨的预期。

政府需要付出巨大的努力。首先,改变社会的预期,政府要带头。政府首先要牺牲土地财政,要学会过紧日子。因为土地要用来建设租赁房,再也收不到地租了。其次,政府还要做到教育、医疗、养老等民生项目全区域均等覆盖,改变过去的过度集中带来的不公平。再次,政府对管理体制也需要改革。行政区域、行政机构不再小而全,而应该大而简。大,使得在公共服务均等化上容易铺开,不再因行政区划、机构职能交叉扯皮;简,则能做到政府人头费减少,内部消耗少,效率提高。

谢挺:“租购同权”需要更多制度配套,更多公共资源的合理分配,社区教育模式的改革、跨区域的医疗公积金联网、养老制度的完善、住房租赁市场的规范。

袁华之:我们需要考虑住房租赁政策与户籍政策的联动,科学、合理设置享有权利承租人的条件,既便于管理又普惠广大承租人。同时还需协调住建、教育、卫生、税务等部门出台具体操作办法,保障租购同权落地。

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