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库存上升的楼市 将以时间换得空间

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从调控措施来讲,当前仍有不少“弹药”可以选择。比如,进一步利用信贷杠杆,加大行政调控力度,出台“房产税”等。不过,在财税、土地、金融乃至收入分配等改革不可能一蹴而就的情况下,“以时间换空间”的长线调控战略是大概率事件。

上周,一手住宅共网签3638套,成为今年单周成交量第二高,这表现了调控环境下,受压抑的需求得到释放,同时也可以看到,政府之手在调解供需两端上已发挥巨大作用。

西方有一句俗语:你甚至可以让鹦鹉成为一位博学的经济学者——只要教它学会讲“供给”与“需求”两个词。

供给、需求与市场均衡,是市场最根本的秘密。

对于楼市来说,就要常常走这样一个高难度平衡木:在供求之间寻求平衡。楼市必须有一定的库存,否则楼价就很容易引起剧烈涨跌。今年以来,广州一手住宅的库存量由降到升,以3月调控新政为界,可分为两个阶段。3月份之前,成交量大幅增长,库存被快速消化,3月时广州去化周期为5.4个月,这是今年的最低水平。这个时候,“供不应求”、“缺货”等言论不绝于耳,楼价的上涨欲望空前强烈。

“3·30”调控措施出台,首当其冲是对库存量进行调节。

从4月起,由于购房门槛提高,买房资格也被严格限制,投资置业者的购房需求被抑制,网签成交量放缓。此后,库存量开始逐月上升,而成交量开始下滑,库存消化周期也开始不断延长。当前,全市去化周期为8.4个月,中心五区均在13个月以上,其中,天河与海珠更超过20个月。

虽然,当前库存量的统计还存在滞后因素,有不少是已售出但未网签的“库存”。但是,至少在当下,楼市“缺货”的压力已大大缓解。

另一方面,作为市场“中期库存”的土地供应也在放量。

一线城市住宅土地供应明显加速,年内供应的住宅用地已达到226宗,比2016年全年上涨了62%。而广州也在第三、四季度逐渐加快土地供应。第三季度,广州共出让地块46宗,出让总面积233.7万平方米,同比上涨191.0%;进入第四季度,广州还有46宗地块计划出让。

用7个月时间,换得供给端相对充裕的市场,调控就有了腾挪的空间,改变预期也有了可能。

“行百里者半九十”,房地产调控不会半途而废。从调控措施来讲,当前仍有不少“弹药”可以选择。比如,进一步利用信贷杠杆,加大行政调控力度,出台“房产税”等。不过,在财税、土地、金融乃至收入分配等改革不可能一蹴而就的情况下,“以时间换空间”的长线调控战略是大概率事件,即短期依靠金融信贷乃至行政手段抑制不合理需求,同时加快推进“租购并举”政策,逐步缓解房地产供需矛盾。

就当下情况看,虽然,楼价什么时候松动还有待观察,但接下来上涨的欲望肯定会被进一步消解,并进入长期横盘博弈阶段。

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