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三家龙头销售过5000亿 50家抛千亿计划

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2017年12月31日,克而瑞发布《2017年中国房地产企业销售TOP200》排行榜,碧桂园登顶居第一,万科连续第三年屈居第二,2016年的第一名恒大跌到了第三,但三家均超过了5000亿;从全榜单来看,房企之间分化加剧,前100强房企占比历史性突破50%,市场加速集中。在2017年的榜单中,千亿房企数量达到了17家。据克而瑞统计,近期有50家房企都提出了千亿计划。

2017年的房地产市场暗流汹涌,不仅龙头房企竞争激烈,百亿、500亿、千亿级房企也是挤破了头想进入相应的排行榜。

2017年12月31日,克而瑞发布《2017年中国房地产企业销售TOP200》排行榜,碧桂园登顶居第一,万科连续第三年屈居第二,2016年的第一名恒大跌到了第三,但三家均超过了5000亿;从全榜单来看,房企之间分化加剧,前100强房企占比历史性突破50%,市场加速集中。

对于中小房企而言,龙头房企5000亿的销售难以望其项背;而进入千亿阵营,则意味着可能拿到未来十年的入场券,因此在近期,包括时代地产、禹洲地产、龙光地产等超过50家房企提出了销售千亿的目标,向市场和投资者喊话。

1月4日,一家规模在300亿左右的新兴房企高管对21世纪经济报道记者表示,小房企要实现弯道超车,必须在规模上先走出来。企业规模太小不利于生存,不利于长远发展;未来1000亿将成为房企生存门槛。

房企分化加剧

2017年的冠军恒大让位于碧桂园,融创中国突进成为新四强之一,2016年跌出前十的华润置地,2017年终于扳回一局,重回前十。

2017年末的这份房企销售排行榜,仅前十强的变动就显得惊心动魄,故事多多。

排行榜显示,碧桂园、万科、中国恒大TOP3龙头房企均破5000亿,第四至第六名融创中国、保利地产、绿地控股均突破3000亿,中海地产超过2000亿,位列第七;龙湖、华夏幸福、华润置地位列8、9、10,均超过了1500亿。千亿房企数量则达17家。

TOP10房企中,融创是上升最快的一家,2017全年同比大幅增长140.3%至3620亿,同时四季度业绩增长1573亿,高于碧桂园的1526亿,成为四季度冠军。

千亿企业中,龙湖、新城、旭辉、泰禾增长较为显著;而非千亿企业中,中梁、蓝光、美的、新力也加紧扩张,同比增长均超过100%。

随着房企销售业绩的增长,各个级别的门槛均有了不同程度的提升。从金额来看,TOP30梯队房企门槛提升幅度最大达51%。TOP50房企门槛从2016年的310亿提升23%至381亿。

中大型房企的市占率也大幅提升,前100强占比突破了50%。在一些重点城市,大型房企更是赢者通吃。

比如,保利地产在广州单城实现销售300亿,万科在深圳、北京销售均已超过300亿,相当于一个中型房企的份额。

二线城市的集中度提升也是如此。保利成都公司宣布单年销售额突破200亿,碧桂园以224亿元在东莞夺魁。

中国指数研究院数据显示,万科几乎全部以前三的位置,“通吃”一、二线城市以及小部分三四线城市,如东莞、佛山和中山。

1月2日,中指院分析师朱敏指出,百亿(及以上)房企在重点城市销售额市占率较高,严格调控的热点城市集中度更显。其中,千亿、500亿以上房企十大城市销售额市占率均值分别达26.7%、37.0%;500亿以上房企在北京、杭州、南京、天津的市占率超40%。

此外,在市场集中度提升趋势下,土地资源也在集中。50家房企2017年招拍挂拿地金额高达22420.3亿元,同比增长74.4%;拿地面积37546.7万平方米,同比增长81.4%。

1月3日,易居中国执行总裁丁祖昱预计,未来各梯队房企行业集中度将进一步提升,2018年TOP4房企总规模或近3万亿,TOP10房企集中度有望达到35%。

在2017年的榜单中,千亿房企数量达到了17家。丁祖昱预测,千亿房企即将再度扩容,2018年有望超过30家。据克而瑞统计,近期有50家房企都提出了千亿计划。

小房企风险加大

总体而言,规模增长仍是2017年房企的主旋律。尽管房地产市场承受调控高压,但在惯性热度和三四线去库存的利好释放下,百亿房企仍有良好的销售表现,2017年仍是房地产的“大年”。

朱敏指出,从各阵营销售额及增长率来看,“越大越强、强者恒强”的竞争法则已成共识,房地产行业已进入资源主导阶段,规模型房企具有较强的资源集聚效应,优势资源不断向大型房企倾斜,中小型房企的生存压力进一步加剧。

从2017年的数据来看,除了销售增速稍逊于部分中型房企,千亿及以上的大型房企,在拿地、融资、并购等方面全面碾轧中小型房企。

根据中指院数据,1000-5000亿房企增长率均值为53%,主要凭借布局、产品、品牌等优势,在市场波动中以更灵活的调整能力,实现业绩跨越;500-1000亿房企更多是“黑马”,增长率均值为84%,以更高的周转率、杠杆率、执行力加速赶超。

300-500亿、100-300亿房企则主要把握深耕区域或城市的市场机遇,围绕区域城市热度轮动趁势扩大销售,销售额平均增速分别为59%和21%。

不过,中指院指出,100-300亿房企业绩波动较大,不乏业绩下滑的企业,在激烈的竞争下面临较高的运营风险。

在拿地能力上,中小房企也不如大型房企。500亿以上阵营房企拿地金额占销售额比重均值超40%;300-500亿、100-300亿房企拿地金额占销售额比重均值分别为35.9%、26.8%,与500亿以上房企差距拉大,且拿地城市更集中于二线城市,拿地竞争力相对较弱。

在融资能力上,千亿以上房企的海外债发行规模领先。2017年,千亿以上房企海外发债938.6亿元,其中恒大海外发债规模达593亿。

500-1000亿房企信用债发行规模领先且具有低成本优势,发行信用债规模高于300-500亿和100-300亿的房企,其中龙头房企和央企融资规模优势明显。

基于较强的销售和融资能力,大型房企也积极介入并购。500-1000亿、1000-5000亿房企收并购金额占比最高,分别为50.8%和34.6%,其中融创、阳光城及泰禾收并购金额占拿地总额比重分别高达78.1%、76.7%和68.9%,而招商蛇口、旭辉、融信等房企也在30%以上。

在各方面能力不足及市场集中驱使下,加大合作力度成为百亿房企分担运营风险的选择。

中指院选出的50家百亿房企中,有38家采用合作拿地方式,权益拿地比例均值为86.1%,其中,中南、远洋及首创等更倾向于联合拿地,权益拿地比例在70%以下。

不过,未来对于中小房企而言也并非全无出路,深耕区域市场便是其中一条,如北京首开、深圳鸿荣源集团等。

1月4日,中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者指出,排行榜榜单的数据也是有水分的,会随时变动,在资金收紧下,未来多家“假百强企业”会有资金链断裂的风险,尤其是新加入榜单的企业。

“未来中国房地产市场,将由大而全的公司和小而美的公司构成。”张大伟认为,龙头房企将在全国占主流,但在小城市,或个别一二线城市,地方性龙头企业的地位也将难以撼动。

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