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遏制借公积金炒房需对信息管理系统化设计

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近日,广州住房公积金管理中心发布了广东省住建厅、公安厅、财政厅、中国人民银行广州分行等四个部门转发的《关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》。该通知对未来公积金提取哪些要予以支持、哪些要加强管理,作出了明确的规定。

梳理上述通知,明确表示要支持的有两类:即优先支持提取公积金支付房租;重点支持提取公积金在缴存地或户籍地购买首套普通住房。明确要叫停的有三类炒房投机行为:一是一人多次离婚买房、多人买卖一套房的;二是非户籍地也非缴存地的异地购房、非配偶或非直系亲属共同购房;三是选择通过离职直接提取,而非通过异地转移接续平台提取。之所以出台上述通知,背景是5月初住建部在对各地市场巡查中发现了一些新问题,即一些机构和个人通过伪造证明材料、虚构住房消费行为等手段,违规提取公积金,有的甚至形成“骗提”、套取公积金“黑色产业链”,扰乱了公积金管理秩序,削弱了公积金的互助性和保障性。

过去,由于一部分中低收入者难以借助公积金获得住房贷款,于是违规提取公积金的现象比较多,但类似用公积金投资炒房的现象还是比较少。一方面,根据刚刚发布的《全国住房公积金2017年年度报告》,2017年全国住房公积金人均缴存额1.36万元,相比动辄超过百万元的商品房来说,公积金显得有些杯水车薪;另一方面,炒房群体多数为中高收入者,消费贷、抵押贷等融资渠道多样化,相比之下公积金提取手续更为繁杂。

那么监管部门为何此次明确提出要打击违规提取公积金炒房呢?

这是因为,监管部门在对各大城市市场秩序调研中发现,在各种限制性措施的布局下,重点城市炒房的成本、门槛和难度都很高了。随着三四线城市房价上涨,投资需求已经外溢到了这些城市。根据西南财经大学中国家庭金融研究中心的调研,三线城市销售的住房为非本市常住居民购房比例,从2013年的11.2%大幅上升至2017年的21.2%。从平均占比来看,2013~2017年,一线城市销售的住房中仅有0.5%为非本市常住居民购买,二线城市这一比例是9.3%,三线城市则高达15%。由此可见,近年来投资需求转向了三四线城市。

近几个月发布的数据显示,70个大中城市,房价涨幅靠前的多数是三四线城市,显示大城市投资需求明显外溢和扩散。而且,三四线楼市体量较小、房价较低,一定量的资金便可以将一个片区的房价炒高。但与此同时,三四线城市贷款融资相对而言并没有那么便利,特别是对外来投资客更是如此。在这种情况下,2015年以来被鼓励的“返乡置业”、公积金异地转移接续等,开始逐渐异化为套取公积金和投资炒房的机会。

调查发现,部分人利用虚假购房合同、虚假购房发票等,以在户口所在地外的地区异地购房为由,骗取住房公积金。另外,有的城市离职可随即提取公积金,也被违规套取。据调研,目前各地离职公积金提取政策并不一致,有一些城市离职提取政策宽松。于是,中介机构协助缴存者在购房目的地开立公积金账户,公积金实现异地转移后,立即申请离职提取。这种行为实际上是“钻地区间政策空子”,采用“迂回路线”协助缴存者套取公积金,并收取一定“中介费”。缴存者则通过离职提取,在轻松套现的同时,还将资金顺利转移至投资炒房目的地。

正是在这样的背景下,广州市对公积金提取的新政明确提出,缴存职工与单位解除劳动关系,应先办理个人账户封存。封存期间,异地开立公积金账户并稳定缴存半年以上的,才办理异地转移接续手续。同时,通知还提出要建立跨地协查机制。具体来说,就是各地公积金管理中心要加强协同,建立防范违规提取公积金的跨地协查机制;审核提取业务时,需核查申请人异地房产交易、不动产登记、户籍等相关信息,要商请信息产生地公积金管理中心向相关信息管理部门代为核查,确保真实的异地自住购房。

通知还提出,要建立商业银行“前台受理审核、后台重点复核、内审部门稽核”三道防线、做实审查,并借助失信联合惩戒、记入终生跟踪的信用记录,甚至将伪造假证明材料者移交公安等威慑力度较大的方式,打击违规利用公积金炒作三四线楼市。

2017年以来,广东省房价涨幅最大的并非是广州、深圳等一线城市,而是外围的佛山、中山、东莞和清远等城市。根据中国房价行情系统提供的数据,2017年广东省房价涨幅TOP5城市分别是清远(65%)、佛山(38.3%)、中山(36.4%)、广州(33.5%)、揭阳(27.9%)。2018年上半年,广东省内房价上涨最快的城市是中山、肇庆等城市。显然,在高压调控政策下,广州和深圳等省内热点城市的购房需求,部分转移到了外围。在融资收紧的情况下,套利异地转移接续平台,将公积金转移到这些城市,再借助中介办理离职提取,既能获得购房资格,又套现了低成本的公积金。

今年以来,三四线城市房价明显上涨,投资炒作的因素不可忽视,这与中央“房住不炒”的要求完全背离。近期,国家七部委启动了持续半年、覆盖全国30个城市(包含三四线城市)的史上最大力度的房地产市场秩序整顿。在金融层面,打击资金违规流入楼市是应有之意。

“房住不炒”,意在打击投机炒作的同时,夯实和助推自住需求,以“低(利率)存低(利率)贷、互助合作”为原则,公积金是贯彻“房住不炒”的载体。若公积金成为炒房的工具,则完全背离了这一初衷。

因此,除了广州外,近期湖北、杭州等地,均发布了落实四部委文件的措施。另外,此次四部委新政及广州等地的落实文件中,除打击投机炒作外,还建立了公安、住建、人力资源社会保障、民政、不动产登记、人民银行分支等部门的信息共享机制,这就为构建公积金余缺调剂机制、推进异地流转,支持返乡创业和置业、自住需求打下基础。

上周广州发文后,市场反响很大,有一部分传闻甚至以讹传讹称“广州叫停公积金异地购房提取”。事实上,正常地通过全国转移接续平台的异地购房提取,渠道一直是顺畅的。而加大对非缴存地、非户籍地的审查,其目的也正是为了确保自住购房需求。

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