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广州:首设“物业管理委员会”减少物业管理纠纷

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8月6日,广州市住房和城乡建设委员会在官方网站发布《广州市物业管理条例(征求意见稿)》(以下简称《条例(征求意见稿)》)。

相对于自2014年5月1日实施的《广州市物业管理暂行办法》,此次《条例(征求意见稿)》以问题为导向,针对物业公司不作为、小区业委会成立难等突出问题建立了解决机制,同时对业主委员会、物业公司应承担的法律责任作了进一步完善。

“在基层治理方面,明确了党领导物业管理工作的原则,加大了政府部门监管物业服务企业的责任。”广州市住建委有关负责人介绍,此次《条例(征求意见稿)》经反复研讨和修订,历时一年多的时间。即日起至9月6日,《条例(征求意见稿)》向社会公开征求意见。待吸纳公众意见后,将提交广州市人大常委会审议。

破解业主委员会成立难题

首设“物业管理委员会

广州市住建委介绍,近年来,物业管理纠纷数量呈上升趋势。究其原因,主要有以下四个方面:

一是业委会选举和运作存在问题。部分建设单位、物业企业不支持成立业主大会;有的小区对投票选举和表决结果的真实性存在较大争议;有的业委会超越职权擅自选聘或解聘物业;业主和物业服务企业的合法权益难以有效维护,物业纠纷难以得到及时有效处理,业主共同决定制度未得到有效贯彻执行。

二是开发遗留问题引发物业管理纠纷。建设单位造成的房屋质量或者装修质量不达标、公建配套不健全、业主共有物业的权属关系不明确、车位租售及收费争议大等问题,逐步演变成业主与建设单位、物业服务企业三方间的矛盾。业主相对处于弱势地位,缺乏有效抗争手段,而以拒付物业服务费、甚至聚众抗议等方式维权,造成矛盾加剧。

三是物业企业服务不规范。部分物业公司违反合同约定随意减少服务内容或者降低服务质量、服务信息不公开、擅自侵占业主合法权益,对物业企业的监管措施有待完善。

四是有关部门的行政管理职责不清。物业管理是社会管理的重要组成部分,既有业主、建设单位、物业服务企业之间平等的民事法律关系,也有相关政府部门对物业服务活动监督的行政法律关系。在强调物业服务企业和业主自律的同时,需要进一步强化政府相关部门的指导和监督职责,有效解决管理中缺位、越位、不到位等问题。

为了有效解决上述问题,根据《物权法》、国务院《物业管理条例》等法律法规,结合广州实际,制订本次《广州市物业管理条例(征求意见稿)》。

广州市住建委有关负责人介绍,业委会选举难及运作不规范是广州乃至全国物业管理存在的主要问题,也是引发诸多物业管理事件的主要原因。因此,如何破解业委会选举难和规范运作就成为本次立法的重点问题。

“物业管理委员会体现的是业主、物业服务企业和政府三方对小区的共建共治共享,物业管理事务的最终决定权还是归属于业主。”广州市住建委物业管理处相关负责人介绍,此举在广州地区尚属首次。具体内容包括:由街道牵头组织成立物业管理委员会。成员由5名至11名单数的业主代表和街(镇)、公安派出所、居民委员会、物业服务企业各派1名代表组成。物业管理委员会主要负责筹备成立业主大会并选举业主委员会,在业主委员会产生后解散。

“《条例》正式颁布实施后,设立业委会将成为硬性规定。以往,有的街道、居委会并不在意小区有没有成立业委会,往后,则有可能会对街道考核业委会成立的比例。”广州市住建委物业管理处相关负责人介绍,正式实施时,还会解决政府基层机构设置和人员保障等问题。

业委会不履职将强制重新选举

居民委员会可代行业委会职责

广州市住建委相关负责人介绍,《条例(征求意见稿)》拟定了多项制度规范物业服务企业行为。

例如,物业服务企业拒不提供业主清册、建筑物清册和已筹集的物业专项维修资金清册等资料的,未在物业管理区域内显著位置公示有关物业服务的信息,违反共有资金管理等情形,如逾期拒不整改,可处以二万元以上五万元以下罚款。

此外,业主委员会运作不规范也是引发物业管理纠纷的重要原因之一。

例如,业委会不组织召开业主大会临时会议、不按规定公示表决结果、不公布相关资料和信息、不组织补选业主委员会委员或不组织换届选举等方面。以往的法律法规对这些行为缺乏明确规定,也缺乏对违规行为有效的监管制度。因此,本次《条例(征求意见稿)》重点明确了业主委员会具体的法律职责。对业主委员会不履职行为,由属地街道办事处责令其限期改正;逾期仍拒不改正的,业主委员会不得继续履行职责,由属地居民委员会组织重新选举业主委员会。在新一届业主委员会产生前,由居民委员会代行业主委员会部分职责。

同时,职务终止的业主委员会委员不及时将有关财物、文件资料、印章移交的,可由政府部门通告全体业主;逾期不改的,对责任人处以一千元以上一万元以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

《条例(征求意见稿)》还规定,建设单位在办理房屋所有权首次登记时,未将依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、共用设施和物业服务用房及建设用地所有权申请登记为业主共有的,可处以五万元以上十万元以下的罚款。

破解投票暗箱操作

2020年底前全面实行电子投票

广州市广播电视大学管理学院院长黄安心教授表示,此次《条例(征求意见稿)》可谓亮点纷呈。既回应了当前面临的问题,又完善了体制机制。在明确党领导物业管理工作、强化行政力量监督、构建物业服务企业信用奖惩制度等方面建立了机制。尤其是利用技术手段,建立数据库和手机电子投票制度,将破解共治共建的沟通难题。

为给业主决定物业管理事务提供方便、快捷的信息化平台,改变目前耗时耗力的“扫楼”书面投票形式,解决业主大会表决结果真实性问题,《条例(征求意见稿)》规定:建立业主决策电子投票系统,法律、法规规定和管理规约、业主大会议事规则约定应由业主共同决定的事项,应当首先选择采用业主决策电子投票系统表决。使用电子投票表决业主共同决定的事项,有利于业主广泛参与小区物业管理事务决策和切实行使业主权利,实现维护业主合法权益的目的。

“力争2020年底前,全市全面实行电子投票制度。”广州市住建委物业管理处有关负责人介绍,只需关注微信公众号、绑定身份,小区业主就可通过电子投票行使决策制定物业服务、收费方案、选聘物业公司等共治权利。日前,广州已经有17个小区在使用电子投票,目前正在加快全市三千多个住宅小区的电子投票数据库,并逐步推广使用。预计广州有20%的小区将在年内实现“微信投票”表决小区事务。

完善业主共有资金管理

制定共有物权登记和公开制度

广州市住建委介绍,因物业管理区域内业主共有部分登记不完善,导致业主、建设单位、物业服务企业之间因共有物权不清晰而引发纠纷,这方面矛盾纠纷占物业管理投诉量近三分之一。

为从源头上解决该问题,《条例(征求意见稿)》规定,新建物业办理房屋所有权首次登记时,建设单位应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有,并将登记的清单及附图移交全体业主和物业服务企业。同时,规定建设单位在小区内长期公开物业管理区域的建设工程总平面图,将属于业主共有的物权永久明示给全体业主。

此外,《条例(征求意见稿)》专门设立了业主共有资金管理制度。明确了共有资金财务的管理、公开和审计制度,规定每月定期公开资金支出明细,每年接受财务审计。

■链接

公众的意见或建议请于2018年9月7日前向市住房和城乡建设委员会反映或提交,提交时请留下姓名和联系方式,以便作进一步联系。

具体途径如下:

1.登录广州市住房和城乡建设委员会(http://www.gzcc.gov.cn),通过网站首页上的“互动交流”-“意见征集”栏目提交;

2.邮寄至广州市越秀区豪贤路193号广州市住房城乡建设委物业管理处(邮政编码:510030);

3.传真:83772710;

4.电子邮箱:wyglc@gzcc.gov.com。

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