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实探:“金九”的广州楼市还好吗?

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从厦门到南京,近期多座城市都传来了楼市降价的声音,最新的“主角”却是一线城市广州。在楼市调控趋严的背景下,被视作最坚挺一线城市的房价又将走向何方?

双合同屡禁不止

最近,广州楼市又进入传统的“金九银十”销售旺季。然而,关于降价的消息却不绝于耳。有消息指出,广州南沙、番禺等区域多盘推出特价单位,以折扣之名行降价之实,部分开发商为加速回笼资金,降低购房门槛,一成首付重出江湖。记者也收到这么一份促销广告,越秀南沙东坡项目推出部分特价单位,约为171万元,单价不到每平方米2万元。

“最近有些新盘项目促销,但多数都是位于南沙、番禺、增城等距离广州市区较远的区域,广州市中心的房价依旧坚挺。”在天河区岗顶片区从事中介的陈经理告诉记者,“楼市调控政策持续发力,限购、限贷以及购房成本增加等因素,都会令二手房意向买家变得更加谨慎,但二手房主要看业主的心态,成交周期确实比去年要长,有一定的议价空间,但广州的整体房价仍保持稳定状态。”

而在海珠区宝岗大道地铁站附近,记者走访时遇到一名前来放盘的二手房业主,想将自己在兰亭熙园的一套三居室放卖,现在的放盘价格已经涨到550万元,但中介告诉他这个价格比较难出手。“附近光大花园的房价从去年的每平方米45000元涨到现在接近53000元左右,所以我也不急卖。”这位业主如是说。

在广纸新城,遍布着一些旧城改造项目。虽然正值周末,售楼中心里前来咨询的置业者并不算多。“这边推出的单位均价在每平方米53000元左右,精装修交楼,但折扣不多。”销售人员表示,“由于政府限价,所以需要签订两份合同,其中一份是备案合同一份是装修合同,装修合同大概折算下来是每平方米3000元左右。”

有销售人员表示,在限价政策之下,目前广州部分一手房项目采用双合同的形式签约,是行业普遍现象。而在此前,广州还进行治理房地产市场乱象专项行动,整治双合同等违规行为。有置业者担心,采取备案合同和装修款合同的双合同的签约形式大幅提高了购房者购房门槛。有置业者对记者表示,广州一些楼盘推出装修款合同分期付款,先交付装修合同款的25%作为首付,剩余75%装修合同款进行分期付款。如果支付装修款合同有压力,还可以向银行以及金融机构贷款,很多楼盘均与金融机构合作。关于一成首付,更多的是开发商的宣传噱头,因为按照网签规定必须缴清三成首付,最终操作下来应该是首付分期。

就在去年8月,广州市发布《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》,要求进一步强化商品房价格监管,对房地产项目预售、销售定价不合理的,要坚决予以调整,对不接受政府价格指导的项目,一律不办理网签、不予核发预售许可证。与此同时,严格审核房贷首付款资金来源,严禁各类“加杠杆”金融产品用于首付款;积极构建购租并举的住房制度。严格落实土地供应计划,多举措加大商品住房供应;尽快编制印发住房发展“十三五”规划,明确“十三五”期间住房建设目标和规模,着力优化住房供给结构、完善多层次住房供给体系等。

以价换量抢业绩?

记者在走访时,多位销售人员告诉记者,开发商年底面临资金压力,会采取各种手段加快资金回笼,预计“金九银十”仍会有部分楼盘继续加大促销力度。

诸葛找房认为,2018年1至8月份房地产开发企业到位资金106682亿元,同比增长6.9%。由于房企销售回款增长较快,带动到位资金加速增长。不过,从到位资金来源分析,国内贷款跌幅收窄,利用外资跌幅有所回落,公司融资继续受限。其中,国内贷款15783亿元,下降6.6%。国内贷款占比仍较小,表明房企融资渠道仍面临较大压力。

国家统计局近日发布了8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。整体来看一线城市二手房价格涨幅同环比均现回落,二三线城市则继续回温,涨幅较上月有所扩大。纵览一手房环比、二手房同环比三项指标,厦门都属70个城市中“最惨”。8月,厦门二手房环比和同比齐齐下跌,环比跌幅0.3%,同比跌幅则接近5%。从同比看,70城中二手房价格同比回落的城市还有南京,下跌0.4%。北上广深4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月略微扩大0.1个百分点;同比上涨0.9%,涨幅比去年同月回落4.1个百分点。

“一些地产企业目前面临一定的市场压力,尤其是近期各地推盘节奏加快,很多房企也面临项目供应增加而带来的营销压力,所以会通过降价促销来获取市场营销份额。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,主动调价的做法多少说明了市场预期在微妙变化。当然客观来看,一线城市房价上涨的动力还是比较明显,近期适当促销对于购房者来说反而创造了一个相对适合的购房机会。

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