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房企融资成本达峰值 开发商资金链紧绷超以往

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日前,上交所终止了雅居乐集团拟非公开发行的2018年公司债券,而这已不是该公司拟发行公司债年内首次被终止。与雅居乐类似,8-9月以来,包括合生创展、中骏、富力等众多房企公司债券被终止发行。

与此同时,据机构披露的数据显示,9月典型房企融资总额降至低点,创本年度历史融资额新低;融资成本则达到去年下半年以来的最高值。融资成本的增加将给房企融资规模增长带来负担,进而影响房企的进一步扩展。

房企发债遇阻

据上交所披露信息显示,10月13日,上交所终止了雅居乐集团拟非公开发行的2018年公司债券。据了解,该公司债曾于今年7月被中止发行。

据上交所披露信息显示,近期合生创展100亿元规模的住房租赁专项公司债券、中骏集团40亿元规模公司债券也被终止发行。

今年以来,已有越来越多笔房地产公司债被中止或终止审查。如碧桂园200亿元、富力地产60亿元、花样年50亿元、合生创展100亿元规模的租赁住宅专项公司债券、深圳市龙光控股35亿元住房租赁专项公司债券等。

业内人士分析,当前货币政策仍趋紧,融资环境对房企而言并不乐观。典型房企融资规模普遍下滑、成本持续增加。

面对融资困境,不少房企通过发行超短期债券缓解短期资金压力。10月12日,万科发布公告称,公司发行了2018年度第七期超短期融资券,发行金额为10亿元,募集资金已于10月12日到账。该超短期融资券发行总额10亿元,票面利率3.13%,期限188天。统计显示,万科今年先后向中国银行间市场交易商协会申请注册人民币100亿元超短期融资券以及人民币80亿元超短期融资券,均获准注册。

据不完全统计,8-9月内就有江苏中南建设、富力地产、华夏幸福等多家品牌房企发布公告称拟发行或发行25亿-100亿元不同规模的超短期融资券。业内人士分析,此类债券优势是到账快,缺点则是还款周期短,一般还款期为270天以内,如果不是为应急,并非最佳选择。

融资规模下滑

同策研究院发布的数据显示,今年9月,在监测的40家典型上市房企完成融资金额为443.11亿元,环比大幅减少26.48%。从走势来看,自今年5月以来,房企融资情况一直低迷。7、8月小幅回温,但融资额与今年前4个月相差不小。9月融资总额更是创本年度历史融资额新低。

从融资渠道来看,除公司债融资额有所增加以外,其余融资方式融资金额均有所下降。其中,公司债融资金额为215.69亿元,环比上涨9.81%;其他债权融资130.04亿元,环比减少35.16%;境内银行贷款融资56.43亿元,环比减少42.28%;信托贷款融资金额39.03亿元,环比减少55.06%;中期票据、委托贷款和海外银团贷款融资金额为0。

另一家研究机构克而瑞公布的今年前9个月房企融资数据则显示,1-9月典型85家房企融资总额8287亿元,同比减少11%,主要是恒大去年同期引入战略投资者融资额较大,加之发行了大量境外债券以替换原有旧债券。若是剔除恒大的影响,则房企融资总额8136亿元,同比减少3%。

易居企业集团CEO丁祖昱分析,在大环境收紧的影响下,多数房企融资受限,使得融资减少,43%的房企融资额同比有所减少,比上半年有所减少的企业进一步扩大。

尤其进入2018年以来融资环境持续收紧,政府出台多项政策防范房地产行业的债务风险,不仅境内多家房企公司债因限制增多而被迫中止,房企境外发债也受到多方限制。

资料显示,2018年6月发改委强调“房企境外发债不得投资境内外房地产项目、补充运营资金,仅限归还存量债务,并要求企业提交资金用途承诺”。在境内融资受限、境外融资用途被强制限定的情况下,房企的融资结构必然发生变化。

融资成本上涨

不仅融资规模下滑,融资成本也持续增加。

克而瑞研究中心的数据显示,9月房企平均融资成本升至6.91%,达到去年下半年以来的最高值。

数据显示,1-9月房企新增债券类融资成本5.97%,较2017年全年有所下降,下降0.25个百分点。主要是因为境外债券发行成本较2017年全年减少0.43个百分点,恒大及佳兆业在2017年发行多笔总额和成本都相对较高的“老换新”境外优先票据,拔高了典型企业2017年的平均融资成本。剔除恒大及佳兆业影响之后,典型房企平均融资成本为6.04%,较2017年全年上升0.47个百分点,房企融资成本整体还是呈上升趋势。

整体来看,在融资环境持续收紧的情况下,2018年典型房企融资规模普遍下滑、成本持续增加,企业之间也有所分化,龙头房企和大型房企的优势相对明显,压力相对较小,中小企业的融资压力则不容乐观。

业内人士预测,10月7日,央行宣布定向降准1个百分点,有望释放7500亿元增量信贷资金,在一定程度上有利于改善房企直接融资,但整体影响程度着实有限,企业整体融资成本还将继续呈现上升趋势。房企融资成本的增加无疑会进一步限制融资规模的增长。

同策研究院总监张宏伟表示,多数房企的存货周转率都在下行,显示出企业变现能力正在减弱,当前快速回款是房企第一要务。

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