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发债成本一再提高 这个年关房企还撑得住吗?

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在这个双11购物狂欢节,房企没有像以往一样视而不见,而是抓住今年最后的促销机会,抢收业绩,回笼资金,毕竟靠发公司债的日子不好过。随着发债门槛一再提高,房企发债屡遭中止甚至终止,顺利通关者,则面临利率持续上行。有业内人士认为今年利率同比去年大约上涨10%,而境外发债的利率更是高企。为熬过年关,有的房企追着利率跑,有的借双11加速回款。

新债、旧债利率并肩上行

进入第四季度,在通过销售回款增长乏力的情况下,房企扎堆融资,包括碧桂园、万科、恒大、阳光城、华侨城等在内的多家房企披露了公司债等融资信息,规模从几亿到上百亿不等,主要用于项目开发、补充流动资金及发新债偿旧债等。

不过,今年房企的发债门槛正在提高,不少公司债的状态更新为“中止”甚至“终止”。房企发债不容易还体现在融资成本上。11月8日,泛海控股发布公告称,将2015年公司债后两年票面利率上调2.15%至7.50%,也就是在债券存续期的第3年末,发行人选择上调本期债券票面利率,前3年票面利率为5.35%。

而近期主动上调利率的不止这一家。10月22日,绿地在2015年公司债券(第一期)品种二进行回售登记时,将债券票面利率由3.80%上调至6.80%,时间为2年。

房企主动调高利率表面是按约定行使调整票面利率选择权,其实是为了应对利率上涨的现实,调整利率吸引投资者继续持有债券。否则就只能用新债补旧债,而发新债的利率也不低。

10月26日,万科披露了20亿元住房租赁专项公司债券(第二期),票面利率为4.18%。而在8月9日,万科完成了债券首期15亿元发行规模,当期票面利率4.05%。两个多月的时间,上调了0.13%。

据克尔瑞研究中心的数据显示,9月房企平均融资成本升至6.91%,达到去年下半年以来的最高值,房企融资成本整体还是呈上升趋势。

11月8日在中国不动产金融年会上,阳光城集团执行副总裁吴建斌表示,今年融资成本上升得非常快。去年,阳光城平均融资成本是7.08%,相对房地产同行来讲稍微高一点,但也算比较低的,但今年同期上升了大约10%。最近,有些房企在境外发债,融资成本高达13%。

融资成本高低有别

因为房企纷纷发债应对融资困境。据Wind数据统计,10月份房企国内信用债发行规模达325亿元,同比增幅超90%。而发债数量增多,也是房企受阻的原因之一。不过,不是所有的房企都会受到这么大的影响。

据天风证券行业报告分析认为,2018年前三季度,龙头和大型房企的融资优势日趋明显。而中信证券为了横向对比行业的融资成本走势,选取了19家上市公司作为样本,按其股东属性分为四组,以保利、中海为代表的国有企业,以万科、绿城为代表的混合所有制企业 ,以碧桂园、融创为代表的大型民企,以泰禾、阳光城为代表的其他民企。相比之下,国有龙头企业及混合所有制龙头企业受此影响较小,大型民企及其他民企融资成本有上升趋势。

新京报记者统计发现,从10月份以来,典型房企融资成本介于3%-9%之间,其中5%以下属于低利率,而7%左右算是较高的利率。

10月26日,碧桂园全资子公司发行的债券规模为30亿元,最终票面利率为6.80%。此前的10月22日,阳光城披露了2018年公开发行债券(第一期)结果,11亿元公司债券面利率为7.50%。

10月24日,泰禾被获准公开发行总额不超过26亿元公司债券,而在其9月发行的15亿元第二期公司债券的票面利率则为7.50%,估计本次发行的公司债券利率也不会太低。而在同一天(10月24日),新城控股发布公告称,将于近期公开发行2018年公司债券(第一期),规模达21.6亿元。票面利率询价区间为6.50%%-7.80%。

相比之下,中海、中粮地产等因为背靠国企的背景,利率低了不少。11月1日,中粮地产发行2018年度第三期中期票据,总额12亿元,票面利率为4.45%。当时中粮地产相关人士表示,本次发行中期票据的利率远低于同等级别的房企,降低了公司融资成本。

而在10月22日,越秀地产下属公司完成两笔共15亿元票据的发行,利率分别为4.24%及4.25%。同一天(10月22日),中海地产成功发行2018年第一期公司债券,发行规模为35亿元,票面利率为4.00%。中海地产此次发债不仅融资规模大,最令人羡幕的是利率足够低。

随着境内融资愈发困难,一部分房企开始转向境外融资。不过,境外融资利率相对较高。10月31日,中国恒大发布公告称,拟在境外发行三笔美元优先票据。这三笔票据共准备筹措资金18亿美元,而其中年利率最高一笔可达13.75%。根据Wind统计,美元债券利率最高的为毅德国际于2015年12月在新加坡交易所发行的2.9亿美元3年期美元债,票面利率13.75%。如果中国恒大发行成功,年利率势必将与毅德国际并列第一。

大型房企负债高,放缓拿地、积极促销

也许是因为中小房企融资难,或者是规模扩张处于停滞,天风证券行业分析报告显示:“小型房企的负债率低,而大型房企的隐性负债多。从货币资金额对短期有息债务的覆盖倍数来看,截至三季度,龙头和中小房企较安全,均超过了一倍 ,大型房企则只有0.79倍。”

“目前资金压力不断加大,是很多房企的共识,这也要求房企主动降低资金风险,一方面是放缓拿地节奏和积极促销,另一方面是积极寻找新的融资渠道。”易居研究院智库中心研究总监严跃进这样认为。

另有业内人士则表示,现在最重要的是靠销售回款来内生增长。天风证券行业分析报告显示,目前,龙头房企靠回款内生增长,而一般大型房企则要依赖杠杆扩张。销售回款和借贷是当前房企最主要的两大现金流入来源。销售回款占到现金流入的55.5%,而筹资活动占比达到37.8%。

当前,房企业在销售回款、融资两方面都要硬。“对于龙头房企而言,内生现金流和外部融资优势突出,更有能力安全度过下行周期。部分龙头房企甚至有望充分利用行业的并购红利,进一步扩大规模,提升行业集中度。”严跃进表示,对于部分中小房企来说,应该主动去化解资金压力,否则会面临被并购的风险。

据阳光城集团执行副总裁吴建斌表示:“在融资方面,虽然高层决策们关了一扇门,但是同时开了若干个窗。我们把融资工具总结为18般武艺、33个工具。关键是工具在什么时候有用,而且做到极致。”

“目前,房企融资压力和宏观环境有差异,实际上当前宏观环境是积极降资金成本,但房企的融资压力依然较大,所以才会去发债。”严跃进这样表示。

不过,从银行近期的声音来看,似乎民企的融资新机遇已经在路上。10月22日央行网站消息显示,下一阶段将积极运用多种货币信贷政策工具,推动债券市场品种创新,畅通金融服务实体经济传导机制,提高民营企业金融可及性。

银保监会主席郭树清在11月9日公开表示,初步考虑对民营企业的贷款要实现“一二五”的目标,即在新增的公司类贷款中,大型银行对民营企业的贷款不低于1/3,中小型银行不低于2/3,争取3年以后,银行业对民营企业的贷款占新增公司类贷款的比例不低于50%。

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