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房企借道信托融资 资金成本水涨船高

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随着调控持续深化、行业竞争加剧,房企融资越来越受到限制。

近日,中国恒大拟发行的16.74亿元中山证券-景悦一期购房尾款资产支持专项计划再度处于中止状态,而这已是该笔公司债第二次处于中止状态。

据相关媒体不完全统计,仅10月就有雅居乐、合生创展、鲁商置业等房企的多项融资计划被中止或终止审查,融资受阻累计数额近300亿元。2018年以来,房企融资受阻数额累计近1000亿元。

在此现状下,探索开拓多元化融资渠道补充资金对房企而言尤为重要。记者注意到,信托已成为房地产融资的有力补充渠道,但资金成本面临水涨船高。

信托类贷款上升

同策咨询最新数据显示,今年10月,40家典型上市房企融资总额为392.65亿元,2018年以来首次跌破400亿元大关,更是创下自2017年1月以来融资金额的最低值。

从走势来看,自今年5月以来,房企融资情况一直不太乐观,虽然七八月份小幅回温,但融资额与前4个月相比差距甚远。而自9月融资再度下降后,10月融资总额环比降幅更超一成,为今年以来融资额新低点。

从分类融资来看,10月债权融资额为391.46亿元,占房企融资总量的99.70%,环比下降11.27%。其中,公司债融资194.61亿元,占比49.56%;其他债权融资78.90亿元,占比20.09%;境内银行贷款52.59亿元,占比13.39%;信托贷款45.35亿元,占比11.55%;中期票据20亿元,占比5.09%。

从融资渠道来看,10月除信托贷款和中期票据外,其余融资方式融资金额均有所下降。具体来看,公司债融资环比下降9.77%,其他债权融资环比减少39.33%,境内银行贷款环比减少6.79%,而信托贷款则环比增加了16.2%。

用益信托资深分析师帅国让告诉《国际金融报》记者,从近三个月(8月、9月、10月)的集合房地产信托融资数据来看,融资类地产项目占比高达70%。

中国信托业协会特约研究员周萍表示,目前房企融资需求仍较大,在房地产市场严调控与金融强监管的压力下,短期对信托融资的需求或难以降低。

“今年房企的经营压力很大。限购、限贷等一系列房地产调控政策密集出台,使得房企资金流普遍偏紧。然而,房企的融资渠道却并不顺畅。”小小金融总经理刘小峰对《国际金融报》记者分析,监管层加强对房地产行业的调控力度,使得银行贷款、房企发债等融资渠道均受到一定程度的限制。另外,今年股市震荡下跌,房企股权质押的融资渠道也受到限制。刘小峰称,这使得房企不得不接受高成本的资金,以便维持正常的经营。

融资成本上涨

据资深信托分析师袁吉伟介绍,房地产通过信托公司融资,一般的做法是假股真债或信托贷款,根据项目情况而定。以往,银行向地产公司发放贷款都是通过信托通道来做的,目前信托公司的通道业务做得较少,主要是主动管理业务。“当前,符合条件的地产公司就做信托贷款,不符合的就是假股真债,或者特定资产收益权投资”。

刘小峰告诉记者,房企通过信托公司融资,最基础的操作模式是信托贷款,即投资者投资信托产品,由信托公司向房企发放信托贷款,房企提供资产抵押、股权质押、第三方担保等,并按约定向信托公司支付利息、归还本金,信托公司再向投资者分配信托收益和本金。

记者采访了解到,2018年以来,房地产行业融资成本高企。

易居研究院研究总监严跃进对《国际金融报》记者表示,一般来说,房企的融资成本在5%至7%是较为合理的,但目前很多融资成本远超过7%,9%以上的现象比比皆是,甚至两位数的融资成本也存在。这些也体现了房企融资背后的压力相对比较大。

据同策研究院总监张宏伟透露,目前中小型房企的平均融资成本已高达12%至15%,而大型房企的融资成本基本也在8%至10%之间。

具体到信托融资,某信托业人士在接受媒体采访时称,房企因为负债率较高,对现金流的要求是刚需,只要能拿到钱,几乎不在意成本。某排名前五的地产公司去年信托发行成本在8.5%左右,今年可以接受13.5%。一些中小地产公司的发行成本则更高,基本都在15%左右。

对于定价问题,某华东区域信托公司资产信托部总经理在接受《国际金融报》记者采访时表示,信托的所有业务,包括但不限于房地产项目,都是差别化的市场定价。“成本完全市场化,都是谈出来的,高了企业受不了,低了投资者不认。所以不能说信托赚了实体经济的超额利润”。

帅国让指出,鉴于市场上的资金流动性趋紧,加上监管越来越严厉,企业融资成本上升是必然的。

“融资成本高与近年的政策调控有很大关系,去杠杆在地产市场形成很大的影响。”严跃进对记者称,后续企业的融资情况会有所改善,包括房企资金回笼,房屋销售业绩变好,或者银行对地产的态度有所转变,都会对融资形成影响。但房企首先要熬过这个冬天。

项目筛选标准提高

今年以来,房地产信托整体成立规模增长迅速,且收益率也较高,带动了信托整体收益攀升。

用益信托数据显示,今年1月1日至10月30日,房地产信托产品平均年化收益率达到8%,规模总计7091亿元;而去年同期房地产信托产品平均收益率为7.02%,规模总计4870亿元。

袁吉伟对《国际金融报》记者称,随着房地产公司自身资金链紧张,风险会加大,投资者要求的收益率也会提高。

“当前房地产信托仍是信托公司的一大重要业务,支撑信托规模和利润的增长。”用益信托工作室研究报告指出,随着监管趋严、资金募集难度加大,未来房地产信托业务发展仍有较大压力,一旦房企现金流出现问题,后续很可能面临兑付压力。

一家上海地区的信托公司相关人士对《国际金融报》记者表示,房地产信托产品利率一路猛涨,信托公司也乐于发行。不过,由于“僧多粥少”,信托公司对房企的要求也不断提高。

张宏伟称,信托公司对交易对手的筛选标准不断提高。以项目所在地来说,即便是一二线城市,房企能通过信托公司融到资的也还是少数。

北京一家信托公司的业务总监坦言,现在公司对融资方的最低要求是百强房企,其次还要考虑项目的位置,对于二线以下城市基本不考虑。

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