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融资利率普遍上涨 房企缘何高成本借钱

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11月以来,房企融资规模迅速上升。统计显示,本月已有超过30家房企发布各类融资公告,披露计划融资总规模超过1100亿元。与融资速度加快相伴的是融资成本的显著上涨,房企融资成本分化严重。业内人士分析,进入11月,房企发债审批速度确实加快,但并不意味着房企融资环境出现大的变化,监管层依旧严控资金违规进入房地产市场。当前楼市销售放缓叠加前期过度投资,导致开发商对资金需求上涨。同时,年底低价拿地机会增加也刺激房企积极拿地从而寻求积极融资。此外,企业通过发新债还旧债也可解当前的燃眉之急。

房企加速融资

进入年底,房企融资意愿空前高涨。仅11月27日当天就有保利地产、中国建筑、上海城投、光明地产、四川驹马、弘阳地产、金地、首创置业、时代中国、龙湖、绿城、富力、福晟、鑫苑置业等十多家上市房企对外公布融资计划及公告票据上市发行,累计规模近300亿元。

据保利地产11月27日发布的公告称,公司已收到中国银行间市场交易商协会出具的《接受注册通知书》,同意接受公司中期票据注册。本次中期票据注册金额为100亿元;中国建筑的发布公告表示,公司全资附属公司将发行5亿美元优先担保永续资本证券;同一天,上海城投发布公告称,拟在国内银行间市场发行规模为35亿元的中期票据。

截至目前,11月已有超30家房地产公司发布了各类融资公告。其中,融资渠道也表现出多样性。包括发行公司债、可换股债、中期票据、优先票据、中短期融资券、信托等形式,拟融资规模总计已超过1100亿元。

“年底房企融资计划确实有一定程度上的加速。降准政策确实带来了些许宽松的政策环境,这从包括银行贷款在内的各个融资渠道都有所体现。易居智库市场研究总监严跃进分析。

实际上,今年10月以前,房企融资规模还处在相对较低的水平。据同策研究院监测,2018年10月,40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计392.65亿元,环比2018年9月的443.11亿元大幅减少11.39%。

从年内房企融资的走势来看,今年5月以来,房企融资状况都不乐观。仅在7月、8月出现小幅回升,但融资额与2018年前4个月差距不小。10月融资总额更是降到冰点。

一位金融业人士表示,目前房企融资环境相比之前有好转。以目前的速度,企业从拿到批文到完成发债,会在一个月左右完成。除了政策上的因素外,也可能与一些金融机构在年底还有部分额度有关。

该人士进一步分析,房企作为资金密集型企业,现金流价值毋庸置疑,而临近年底,大多数房企资金链都处于紧绷状态。除了万科、保利、碧桂园等少数房企能做到连续多年净经营现金流为正外,更多房企的净经营性现金流为负。尤其当前楼市处于低迷期,企业资金回笼普遍不利的背景下,依靠融资输血是解决当前房企资金压力的关键。

成本显著上涨

值得注意的是,开发商融资规模增长的同时,融资成本分化严重,多家房企的融资利率水平大幅上涨。

不久前阳光城在深交所上市的11亿元公司债券,票面利率为7.5%;合景泰富发行本金总额4亿美元优先票据,年利率9.85%;华远地产和隆基泰和外币融资工具的票面利率分别高达11%和12%。 华夏幸福11月19日发行的5000万美元债券利率为9%;时代中国拟发行的3亿美元优先债券利率为10.95%;恒大发行的3笔共18亿美元优先票据,融资利率分别为11%、13%、13.75%。

统计显示 ,除个别房企外,多数房企的融资利率均高于2017年加权平均融资成本。

中原地产首席分析师张大伟认为,融资利率水平体现了房企融资成本之高和难度之大。2018年将是房企最近四年资金压力最大的一年,而且2019年依然将持续面临资金压力。

“融资成本高与去杠杆调控政策直接相关,当前内外部压力都在逼迫房企以更高成本融资”,一位楼市观察人士指出,并非所有房企都能顺利融资。

此前,包括恒大、碧桂园、花样年、合生、富力这些大型知名公司的融资计划也曾被叫停。这些企业不得不取道海外等其他利率更高的融资途径,也导致融资成本不断走高。

与此同时,用途较为灵活的信托资金成为房企融资选择方式之一。近日,泰禾、福晟、正荣3家房企分别与信托公司签署战略合作协议,合作规模总计达400亿元。与其他手段相比,信托融资成本相对更高,且呈一路上扬趋势。

高成本融资为哪般

即便面临越来越高的融资成本,房企也几乎没有选择。

一位机构人士认为 ,房企年底加大融资力度还与企业面临的偿债高峰相关,“不少房企急于发新债还旧债”。

据恒大研究院发布的报告显示,截至2018年6月底,除民间融资和类金融机构贷款,房企有息负债余额约19.2万亿元。2018年下半年到2021年是集中兑付期,规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元,2022年及以后总计仅0.9万亿元。其中,规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来四年集中到期;公司债2015-2016年集中发行,也从2018年下半年开始密集到期。

协纵策略管理集团创始人黄立冲认为,近两年很多房企都瞄准了千亿目标,企业在土地储备上投入了大量资金。再叠加限购、限贷为代表的宏观调控政策的影响,房企现金流越发紧张。若不积极融资则难以支撑。通过新融资偿还之前的债务也是不得已而为之。

严跃进认为,对企业而言,年底不断开拓融资渠道、扩大融资规模,能间接对外彰显房企对未来楼市和企业自身发展信心的同时,也体现企业对2019年市场继续关注的姿态。

此外,一些渴望寻求弯道超车的开发商则希望借助年底各地供地规模不断扩大,土地价格处于低点的机会,扩大土地储备水平。

统计显示,包括北京、上海、广州、深圳、南京、成都、武汉等一二线城市均密集推出土地。一线城市11月供应土地合计高达90宗;二线城市11月合计供应土地达到1400宗,均达历史高点。11月26日,北京12宗地块单日就取得土地出让金316亿元。

有专家提示,进入11月,房企发债审批速度确实加快了,但这并不意味着房企融资环境出现了大的改变。监管层依旧会加强对房地产行业的调控力度,银行贷款、企业发债等融资渠道均受到一定程度的限制。股市震荡也让房企股权质押的融资渠道受到限制,房企的融资渠道远谈不上通畅。有消息显示,监管层仍会严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场。

值得关注的是,有金融机构相关人士对北京商报记者透露,当前已有银行准备重点对房地产行业抽贷,这无疑对资金链已紧绷的房企又是一个打击。

专家表示,当前很多企业通过出让项目股权、节省支出、裁员减薪等手段来节省资金。但即便如此,房企资金趋紧仍会持续。房企应放弃依赖外部输血的思维,可通过促销等积极的市场手段快速回款,保证企业的资金安全。

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