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融资闸门突然开启 能否缓解房企“资金之渴”?

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虽然近期的融资规模有所提升,但资金成本的高企,有可能让效果大打折扣。阳光城集团执行副总裁吴建斌表示,“有些房企在境外发债,融资成本高达13%,给市场传递的信息是负面的。这么一个行业,13%的利息,等于这个行业没有生意可做了。”

因政策限制而关闭已久的房地产融资“闸口”,于近期陡然放开。

11月以来,多家房企密集发布融资动态,不仅覆盖国内和海外两个市场,还涉及中票、信托公司债等,合计融资金额超过千亿。而此前一段时间,融资市场似乎还“大门紧锁”,一些房企的融资请求频繁被驳回。

这轮融资潮的背景在于,房企的资金状况正逐渐恶化。随着楼市调控的延续,今年第三季度以来,多地出现降价促销的现象,且折扣力度逐渐加大。因此,融资闸门的开启,似乎将缓解企业的资金压力。

事实果真如此?

中原地产首席分析师张大伟指出,“利率偏高”是近期房企融资行为的主要特点,这可以解决企业的流动性危机,但难以降低资金平均成本。企业的资金压力能否真正改善,还要视此轮融资潮的时长、覆盖范围而定。

融资“各显神通”

这轮融资潮自10月下旬就已出现,到11月末愈发活跃。自11月26日以来,已有超过20家房企发布了融资信息,其中既包括大型企业,又有中小房企。海外发债是最常用的手段。

比如,11月29日早间,融创拟额外发行美元优先票据,并与2020年到期的4亿美元8.625%优先票据(今年7月27日发行)合并组成单一系列。

同日,阳光100拟发行1.7亿美元于2021年到期的优先票据,年利率10.50%。

此前的11月28日,弘阳地产宣布,拟发行于2020年12月3日到期的本金总额为1.8亿美元的优先票据。这也是弘阳于今年7月登录港交所以来的首次发债。

国内融资方面,保利、龙湖、阳光城、华夏幸福等房企也于近期发行公司债,并获得批复,凸显出内地融资环境改善。此前,包括碧桂园、富力、恒大、金融街等在内的房企,都曾遭遇公司债被叫停的尴尬。

房企为解决资金问题,可谓“各显神通”。不仅国内、海外“两条腿走路”,在具体方式上,债券、信托、银行授信,乃至IPO等手段都有涉及。

比如,自11月21日至24日,正荣、花样年、泰禾、福晟等房企先后与兴业信托、光大信托等机构签署了总额高达500亿元的战略合作。此前两天,正荣还与中山证券签署战略合作协议,双方缔结了200亿元全方面的资本市场金融业务合作。

IPO方面,今年成为房企扎堆奔赴港交所的年份,已有超过10家房地产企业和物业管理公司登陆港股。仅10月以来,就有大发、美的、恒达三家房企登陆港股,万创国际也已向港交所提交了招股书。佳兆业物业则在11月26日正式挂牌,成为今年第四家赴港上市的物管企业。

中原地产指出,不考虑IPO的因素,今年11月,房企公开融资的总额度已经超过1000亿,为下半年以来的月度最高。

值得注意的是,房企本轮融资的成本并不低,尤其是海外融资。10月31日,恒大宣布发行总额达18亿美元的优先票据,其中的5年期票据利率高达13.75%,几乎相当于去年同期融资成本的两倍。弘阳地产发行的上市以来的首笔债券,年利率也达到13.5%。国内融资中,福晟等房企的公司债利率也接近8%。

从单笔融资来看,尽管少数企业的融资成本可低至5%上下的水平,但在本轮融资潮中,民企和中小房企的平均成本普遍接近10%,两位数的成本也十分常见。

效果有待观察

对于很多企业来说,此轮融资潮可谓“雪中送炭”。今年以来,房地产调控力度持续,很多融资通道受限。从下半年开始,合肥、南京、厦门等热点城市出现新房项目降价促销的现象,且折扣力度不断加大,凸显出房企在资金方面的压力。

中信建投对A股上市房企的三季报分析指出,截至今年第三季度末,A股上市房企的平均净负债率为113%,明显高出去年年末102%的水平。经营性现金流净额则由正转负,短期偿债压力自2016年以来持续加大。

11月初,阳光城集团执行副总裁吴建斌表示,这是他“有史以来遇到的融资环境最差的一年”。阳光城“几乎把所有市场上能用的工具都用了,跟同行来比效果也不错,但仍然没有达到预期的目标”。

虽然近期的融资规模有所提升,但资金成本的高企,有可能让效果大打折扣。吴建斌表示,“有些房企在境外发债,融资成本高达13%,给市场传递的信息是负面的。这么一个行业,13%的利息,等于这个行业没有生意可做了。”

中信建投的统计显示,今年前三季度,A股上市房企的平均净利润率为13%,与2017年持平,并高于过去三年(2014年至2016年)的水平。有房企人士向21世纪经济报道表示,对于一家企业来说,保持13%的净利润率,通常意味着融资成本要降至7%以下。

他认为,现有的融资成本,只能起到补充现金流的作用,很难真正解决企业的资金难题。

此外,在此轮融资潮中,并非所有房企都是受益者。虽然一些中小房企已经借机完成融资,但和大型企业相比,其渠道还是明显不足。某信托机构相关负责人近日向21世纪经济报道表示,该机构的主要客户就是“50强房企”。50强外的房企,即使财务指标健康,或有国资背景,也基本不予考虑。据了解,很多银行早就实施了类似的原则。

据悉,房地产行业庞大“底座”的大量非上市房企,更是长期游离在常规融资手段之外。浙江某小型房企相关负责人向21世纪经济报道表示,最近几年来,公司基本都是依赖民间融资、集资等方式筹集资金,经常“吃了上顿没下顿”。

张大伟表示,对于资金需求量可观的大中型房企来说,短暂的融资潮难以真正解决问题,小型房企面临的压力更是可想而知。随着未来市场销售转冷,销售端的资金来源减少,房企将对融资更加依赖。

他还指出,这轮融资潮能在多大程度上缓解房企的资金压力,目前还需观察。一方面,行业的融资成本仍然处于比较高的水平,另一方面,融资窗口能开启多久还是未知数。

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