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全行业销售减速明显 龙头房企提前完成全年业绩目标

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龙头房企提前完成全年业绩目标

全行业销售减速明显,千亿房企数量可能低于预期


碧桂园6645.5亿元,万科5422.3亿元,恒大5391.4亿元,11月过罢,三家龙头房企全部突破去年全年的销售金额。根据地产研究机构克而瑞的统计,截至11月底,今年销售流量金额超千亿的房企已有25家,超过2000亿元的房企已有7家,此外已有多家企业提前完成此前定下的销售目标。

尽管克而瑞仍然预计年内千亿房企数量或接近30家,但房企单月销售额延续了前几个月的增速放缓势头。结合当前市场形势,千亿房企数量很可能低于预期,部分房企的销售目标完成度也会受到较大影响。

多家房企完成全年业绩目标

距离2018年结束还有一个月,根据克而瑞的不完全统计,有9家定下今年销售目标的房企,当前已经完成全年任务。其中完成度最高的金科,此前曾将销售目标调整为800亿元,但截至11月底,金科销售流量金额已达1075.1亿元,完成率达到134.4%。

除金科外,世茂、阳光城、新城控股、宝龙、中海、九龙仓、奥园等房企也已完成年初定下的全年目标。但也有不少房企都主动选择低调,包括碧桂园、万科等企业都没有公开提出业绩目标。

在今年3月举行的业绩会上,碧桂园总裁莫斌曾表示,不设销售目标并不代表对自己没有要求,碧桂园要在去年的基础上持续增长,增长幅度根据市场和人才管理水平来定。而在同期举行的绿城业绩会上,时任绿城董事长曹舟南也表示,对于2018年的销售额他本人不是太在意,他更加关注的是销售额与利润的匹配度。

克而瑞分析认为,龙头房企更加追求有质量的增长,规模增长较为平稳,以恒大为例,今年恒大提出了5500亿元的销售目标,但与去年相比,目标增长率也只有10%。但对于处于成长或高速发展期的房企而言,销售规模快速增长仍被放在重要的位置,今年的销售目标增长率普遍定到了40%以上。

不论看不看重销售表现,各家房企的销售业绩与去年相比还是大幅增加的。随着融信销售金额达到1082.2亿元,跨过1000亿元门槛,截至11月底,房企“千亿”阵营已经有25家,有8家企业为首次进阶。另外,远洋、蓝光、雅居乐、祥生等房企的销售流量金额也都超过了870亿元,在最后一个月仍存在突破千亿的可能性。

在所有“千亿阵营”房企中,最高的碧桂园达到6645.5亿元,累计同比增长24.4%,万科和恒大都已身处5000亿的位置,融创也历史性地突破了4000亿元。再加上保利、绿地和中海,累计销售金额超过2000亿元的房企已经达到7家。

作为最新迈入“千亿”关口的房企,融信在11月实现单月销售额135.9亿元。要知道,融信去年全年的销售流量金额为703.1亿元,当前的累计金额同比增幅已经超过80%。

但并非所有企业都能获得不错的规模增长,与上个月相比,金科、中梁两家企业的销售额在11月分别为69.5亿元和71.2亿元,增量均小于今年前11个月的月平均值,两家房企也因此被融信超过,目前暂列第24、25位。

市场承压令业绩受挑战

房企销售业绩表现不错的同时,还有一个现象值得注意。跟据统计,百强房企单月业绩同比增速已从7月的58.1%回落至11月的24.5%,进一步放缓。

但从11月的销售额来看,在克而瑞统计的32家典型房企中,有13家单月销售额环比下降,出现下降的企业包括碧桂园、恒大、融创、中海等,其中恒大的销售额环比降幅超过30%。与去年11月相比,单月销售额下降的房企也有8家。

克而瑞此前曾多次预计,今年全年千亿房企的数量或接近30家,但也指出千亿房企的最终数量可能会低于预期,这与当前房地产市场形势不无关系。

数据显示,在刚刚过去的11月,成都、武汉、重庆等城市迎来了供应高峰期,克而瑞11月市场月报指出,部分重点城市的供应供应的同比和环比涨幅都超过20%,以广州和深圳为例,11月广州新增商品住宅供应面积为105万平方米,环比增长113%,同比增长9%,深圳11月新增面积为125万平方米,环比增长92%,同比增长133%。二三线城市供应有所分化,但整体来看新增面积环比和同比增幅分别达到24%和21%。

尽管从全国范围来看成交量有所回升,但提升幅度仍是有限的。在各城市供应放量后,11月成交继续环比微增,也较2018年月平均成交量增长8%,但同比增幅也从10月时的15%继续收窄至8%。供应放量但成交相对乏力的局面,给房企销售和回款造成一些压力。

市场低迷对于房企的业绩影响,还体现在目标完成度上。尽管已有多家房企提前完成了销售目标,但根据可以查到的企业公告,业绩水平较高的房企中仍有不少企业目标完成度在80%以下。例如华夏幸福曾将今年的销售目标定位2100亿元,但截至11月底,销售额为1270.5亿元,目标完成率为60.5%,而该企业11月销售额为67亿元,环比同比分别减少34%和51%。

有观点认为,华夏幸福今年的业绩表现,与其环京项目销售的持续低迷密切相关。今年10月,华夏幸福引入万科,就环京项目宅地开展合作,对此有机构分析称,32亿元的交易款项有助于缓解华夏幸福的资金紧张,也可以摆脱大量库存的压力。

此外,华夏幸福今年也经历了一些股份结构和人事方面的变动,7月份,华夏幸福宣布公司控股股东华夏控股向平安资管转让19.7%的股份,转让价为137.7亿元,平安自此成为华夏幸福的第二大股东,并在9月向华夏幸福派驻两名董事。

就在12月4日,华润置地和华夏幸福纷纷发布上市公告,华润置地执行董事俞建加盟华夏幸福,担任华夏幸福联席总裁,分管财务及融资等业务。中原地产首席分析师张大伟向记者表示,作为华润的首席财务官,俞建在央企工作多年,会有一定的人脉等资源,加盟华夏幸福后,将有利于华夏幸福的融资工作。

克而瑞报告指出,当前市场低迷的声音不断,尽管房企项目积极入市,但去化率表现不及预期,原本房企期望依靠加大供应的年末反弹,实现难度很大。因此有分析认为,12月各大房企之间的竞争会更加激烈。

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