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房企年底集中兑付、回售 明年迎债务到期高峰

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临近年关,房企融资频繁。在刚刚过去的11月,房企各类融资方式涵盖了发行公司债、中票短融、境外优先票据以及信托等。海通证券信用债分析报告显示,2018年地产债发行量大幅回升,今年前11个月,地产债发行量接近3580亿元,相比去年全年1900亿的发行量接近翻番。

一方面,今年12月以及2019年2月和3月都是地产债的偿还小高峰,地产公司积极进行发债融资或为了提前做准备。综合多家券商统计数据,预计2019年地产债偿还规模要在4800亿上下。和今年3100亿的偿还量相比,明年地产债的偿还压力大幅增加。另一方面,房企净融资额今年前11个月累计仅1059亿,同比减少了232亿。这背后是房企去化速度回落,需要通过融资增加现金流

而随着信贷市场的调控持续,年内大中型房企现金流仍存在问题。

资金饥渴

今年以来,房地产调控力度持续,很多融资通道受限,甚至有房企打出了“活下去”的口号。从下半年开始,合肥、南京、厦门等热点城市出现新房项目降价促销的现象,且折扣力度不断加大,凸显出房企在资金方面的压力。

Wind数据显示,2018年全年公司债和企业债合计有2638只已经兑付或即将兑付,涉及到期偿还、提前兑付和回售,预计规模1.43万亿元,较2017年大幅增长近60%。由此,今年债券违约也创历史新高,11月债券到期潮也已来临,风险稍大的企业债和公司债本月到期210只,需偿还1500多亿元,成为今年月兑付规模第二大。

从11月这210只需要兑付的债券来看,共有200个不同的发行主体,即只有少数发行人有2只或以上的债券需要偿还。其中资本货物行业的发行人数量最多,达84家。紧随其后的就是房地产行业,数量也达27家。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,当前房企融资计划加速,有三个逻辑:第一、降准带来了宽松的政策环境,首先是表现在银行贷款层面,其次也会在其他金融机构中得到体现;第二,年底时房企拿地的机会增加,尤其是供地规模不断扩大,使得房企积极拿地的意愿扩大,并积极融资;第三,房地产销售行情虽然下行,但也没有完全遇冷,所以企业融资也体现了对于2019年市场的继续关注。

在此基础上,近期地产境外债与信托发行回温,直接导致融资成本走高。除了恒大外,绿地集团、合景泰富、华远地产、弘阳地产等地产公司近期境外融资成本都非常高。

非标融资难度也在增加,成本继续抬升。近期,包括花样年集团、泰禾集团、福晟集团、正荣地产在内的多家房企分别宣布与信托公司签署战略合作协议,合作规模总计达500亿元。据悉,房地产集合信托月均收益率已经从年初1月的7.66%提高到11月的8.48%。如果从单个产品的收益情况来看,当前市场上甚至不乏收益率超过9%甚至10%的房地产信托产品。

此外,房企转让项目数量也在增加多,并购的机会递增。

风险仍在

房企明年融资的大趋势仍然是银行信托、发债与项目融资。但上述业内人士进一步分析,未来地产债仍然有一定风险,行业马太效应愈加明显。一方面,地产行业明年还要迎来更严峻的债务到期高峰期,再融资压力大,针对房地产的融资政策不太可能有很大放松。另一方面,销售回款减少带来内部现金流的回落,地产企业资金链紧张的情形较难改变。

近期,监管出台了一系列政策来化解信用风险,尤其是针对债务风险较高的民营企业,但这些纾困政策多次严厉禁止投向限制行业,包括房地产。因此,从政策层面来看,地产行业融资上的放松言之尚早。

海通证券方面认为,未来地产债风险仍难消除,公司债的发债门槛已经较2015、2016年提高,对于主体评级受限的企业发债难度依然存在。“在过去几年透支了地产需求后,明年地产销量增速大概率还会向下,地产企业将面临内部现金流的持续弱化。”一名券商分析师如是说。

阳光城集团执行副总裁吴建斌表示:“有些房企在境外发债,融资成本高达13%,给市场传递的信息是负面的。这么一个行业,13%的利息,等于这个行业没有生意可做了。”他认为,现有的融资成本,只能起到补充现金流的作用,很难真正解决企业的资金难题。

实际上,今年涉及债券违约与破产的房企不少,比如中弘股份、新光集团、上陵集团、华业资本、大连金玛等。

因此,在部外环境不利的情况下,房企未来只能增强内部输血能力,如加大营销力度,加快存量产品的周转,提高滚动开发的能力等。

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