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房地产融资现回温迹象:利率议价空间打开

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降准之后,市场资金面如期充裕,2019年开年之后,金融机构即开始在市场上积极寻求资产,对优质资产的需求旺盛。

随着货币政策的进一步打开和宽信用的全面持续推进,市场各方人士亦在猜测,“六稳”基调下释放的流动性将会流向何方?房地产领域是不可避免的关注焦点之一。据21世纪经济报道记者与多位金融机构以及房地产企业人士交流,不少观点认为,房企的资金面会随之好转,今年或再现投资拿地的积极性。

但与此同时,也有多位人士对房地产的再度“辉煌”表示怀疑,从链条传导上看,大环境转向之下,投资会率先复苏,但销售的继续增长才是核心。而销售能否起来,除了政策因素以外,还受其他更多更复杂因素的影响,“现在与之前不同的是,居民的杠杆率已经很高了,很难继续增加”。1月17日,一位资深行业观察人士对记者表示。

目前来看,市场开始对资金宽松有了不同程度的反应,据记者了解,房企的融资环境有了一些松动迹象,具体表现在,银行端正常的开发贷和并购贷能够顺利发放,且利率有向下谈判的空间;信托公司称,受限于资管新规的要求,房地产项目的资金并没有明显宽松,不过记者了解到,房地产信托产品正被部分银行抢着代销。

变化最大的是,房企的直接融资渠道即债券发行畅通,当前房地产发行人成功发行的债券利率多比去年下半年下降数十个BP。另据21世纪经济报道记者统计,2019年1月1日以来,房地产发行人成功发行的信用债(口径为:企业债+公司债+短期融资券+中期票据)为359亿元。

议价空间打开

从银行的房地产贷款情况来看,随着央行释放的流动性不断堆积在银行间市场,21世纪经济报道记者了解到,今年以来,银行的信贷额度和利率都有了明显的宽松。对房地产领域来说,个人按揭贷款利率已经有了实质性降低。

在这种环境下,投向开发商的贷款也随之有了变化。一家房企融资人士对记者透露,其所在企业正在申请一笔开发贷,目前银行提出的利率与去年持平,“不过感觉有谈的空间,以前是基准上浮30%,现在我们希望的成本是上浮20%或者就基准不上浮。”

另一家TOP10房地产企业人士告诉记者,现在房企在融资上的议价空间更大了,其所在集团目前要求的融资利率有所降低。另据了解,有大行并购贷业务的标准与去年相比有所放宽。

多家信托公司人士对记者称,目前还没有明显感觉到房地产项目资金有松动迹象,原因主要是,银行仍然按照新规的规定在进行资管转型,对非标项目还是压缩的态度。

不过,上海地区一位信托公司人士对记者透露,市场资金确实比较充裕了,很多银行在抢房地产信托的代销项目,比如某家股份制银行正在争拿集团旗下信托公司的地产信托产品,其上海分行还欲独立代销。

一位银行相关部门人士向记者证实了这一现象,并表示现在这种情况很普遍,银行都在抢资产,“所以信托一旦有项目就催着他们落地,催着发出来”。

他表示,现在银行缺乏“好资产”。所谓“好资产”即安全,流动性高。从这个意义上说,房地产信托产品在银行看来是好资产,银行配置意愿甚过一些低评级信用债,“毕竟有土地抵押,而且信托自己会做一次风控”。

房企投资热情重燃

据记者从多家房地产企业了解,开年之际,不同房地产对今年房地产市场的态度,以及自身的投资拿地安排并不相同。一些大型国企目前反应较为“淡定”,但也不乏一些民营的小型房地产开发商摩拳擦掌、跃跃欲试。

2018年,在金融监管趋严和资金面紧张的环境下,房地产企业基于稳健的策略,拿地谨慎,投资收敛。据中国指数研究院报告,2018年1-11月,20家代表企业累计拿地26072万平方米,同比下降23.5%;累计拿地金额12012亿元,同比下降29.0%,拿地金额占销售金额的比重为28.0%,较2017年显著下降。

与此同时,全国300个城市共流拍700宗住宅用地,总规划建筑面积为8534万平方米,约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的2.9倍。流拍宗数占总推出宗数的比重为7.8%,为2010年以来的最高值。

1月17日,一位民营房地产商投资部门人士对记者说,其所在集团今年加大了投资力度,根据规划,每个区域集团要在一季度完成投资50亿元,“我们十几个区域集团,加起来估计几百亿”。他表示,这一计划规模与往年相比不过持平,在当前形势下,持平就相当于态度很积极了。

上述TOP10房企人士也表示,公司判断今年上半年是拿地窗口,前几年公司发展速度不快,今年可能还是会想着稳住排名或者再冲一冲。

他同时提示,2017-2018年主流开发商都在三四线城市发展,这类城市付款周期长,付一部分土地款可能就能操作销售回款,所以少量资金可以撬动一个盘,但2018年7月以来,很多开发商开始从三四线撤离,如果回到一二线城市,土地付款等流程要求更规范,可能会导致房企资金使用效率比较差,所以如果政策不继续宽松,今年地产投资难度其实也很大。

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