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2018年中山新增业委会比增62% 操作指引仍待明晰

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经多方努力,南区万科城市风景小区业委会最终组建成功。南方日报记者 叶志文 摄

在多数居民的努力下,去年11月,中山市南区悦来花园小区成立了业主委员会,新晋业委会主任朱先生心中的石头终于落地了:“两年多没有专人管理我们的小区了,大家为成立业委会都付出了很多,现在,我们都要把家门口好好‘收拾’一下。”目前,小区的公告栏上正张贴着招标物业公司的邀请函。

中山市住房和城乡建设局公布数据显示,2018年,该局共受理全市物业小区业主委员会备案69宗,其中首届业委会备案42宗,新增业委会较2017年同比增长62%。

尽管在数量上有所增加,围绕业委会的成立及运作仍需建立成熟的监管体系。据部分业主反映,对于业委会成立的操作流程,目前还有待相关部门对操作方法作出更加明确的指引,对此,有物管专家建议搭建起业委会专家咨询平台。

现状

组建业委会亟待专业性指导意见

近日,中山市东区紫园小区的业委会组建失败,业主王小姐对此非常失望。在此之前,她与其他6位业委会筹备组成员奔走了近一年:“2018年一整年,筹备组根据相关政策一步步完成业委会各项准备程序,没想到竟因投票方式的原因以失败告终。”

尽管小区有1100余名业主,但实际入住率不高。王小姐在发动业主投票的过程中发现,“很多业主很难见到本人,只能通过电话、微信沟通。”业委会筹备组曾被告知对于不在小区居住的业主,可通过手机短信的方式收集选票,“然而,最后收到的300多张短信选票的合法合规性却遭到了相关部门的质疑。”据悉,在业委会筹备组收集的全部选票中,有近一半是短信选票。

中山市住房和城乡建设局物管科相关负责人介绍,根据《广东省物业管理条例》第二十一条规定,业主可以委托他人参加业主大会会议,业主委托他人参加业主大会会议的,应当出具书面委托书,载明委托事项、委托权限及期限。北京大成(广州)律师事务所合伙人蓝江丰表示,尽管采用短信投票的方式并未违反相关物业管理条例,然而,这样的投票方式远不如书面委托更具法律效力,后者可通过手书形式对业主本人进行身份辨识,而短信投票在这方面则显得不够严谨。

其实,因对操作规范不熟悉而最终耽误选举的不只紫园一个小区。悦来花园小区也曾错失过一届业委会选举,原因是一位业主不顾投票期已过的事实,又向票箱里投进了多余的选票,导致选举被迫中断。

对此,中山市安美物业管理有限公司总经理戴巍认为:“目前,亟待加强对相关人员的法律法规培训,只有工作人员熟悉操作流程,才不会误导广大业主。”他还表示,政府部门应考虑搭建专家咨询团队,通过有针对性的调研,给予业主们个性化的指导方案,尤其要保证程序上的正确合规。

痛点

社区自治是解决问题的关键

成立业委会需要付出一定的时间和精力,来自政府部门的指引固然重要,业主们之间内在的团结一致也是能否成立的关键。

“两年来,我们的小区垃圾成堆,私家车乱停在人行道上,还经常有小偷‘光顾’。由于少数业主不同意,成立业委会对我们来说相当不易。”中山市南区悦来花园小区的某业主反映,由于业主们意见不统一,致使小区近两年来几乎成了“无人管理”的服务真空区。

由于长期缺乏专业公司管理社区,致使小区出现了上述业主反映的情况。“大部分业主实在无法忍受继续生活在这样的环境中,于是团结起来组建业委会。”城南社区居民委员会工作人员坦言。其实,悦来花园的管理真空期也曾令他们感到头痛:“我们曾多次组织志愿者到小区打扫卫生、维持秩序,保障该小区的基本生活环境。”

同样位于中山市南区的万科城市风景小区则是另一番景象。业委会主任邱先生表示,该小区之所以能够顺利成立业委会,主要依靠的还是业主们自发的力量。负责引导该小区业委会选举的城南社区居民委员会工作人员介绍,为发动全体业主积极参与,小区的百余位业主主动承担起志愿者工作,志愿者们分为25组,挨家挨户“扫楼”对业主们进行宣传并分发选票。

最终,该小区在15天内完成了对全体6000余户业主的“扫楼行动”,成功收回近5000多张选票,顺利地成立了业委会。城南社区居民委员会工作人员认为:“最让业主相信的人就是和他们利益一致的人,通过部分业主发动全体业主,实现社区自治才是解决社区管理问题的关键。”

突围

业委会与物业公司联手治理小区

近日,中山市龙光海悦城邦小区的业委会成员与物业公司员工联合召开了工作会议,这是该小区业委会成立一个月以来第一次与物业公司共同商讨小区治理问题。去年,业主们对物业公司的管理工作不满意,其后,双方更是在成立业委会的问题上发生过摩擦。

龙光海悦城邦小区业委会成员李先生告诉记者,自业委会成立以来,业主们都感到了物业公司服务态度的转变。“现在,物业公司对业委会的工作比较配合,也更加重视了以业委会为代表的广大业主的态度。从前,物业很少事先同业主商量是否允许商贩在小区门口摆卖,如今他们至少会提前征询业主们的意见再做决定。”李先生感到,很多事情从细节上就能体会到变化,业委会的存在使业主们的地位有了一定程度的提升。

龙光海悦城邦小区近期的这次联合工作会议,让业委会和物业公司真正坐下来共同解决小区管理问题,李先生认为,这次会议的最大收获就是彼此达成了沟通的默契。会议将双方的沟通引入常态化,明确了业委会与物业公司每月召开两次会议的固定日程。不仅如此,业委会还将搜集全体业主最关心的小区问题反映给物业,请物业公司逐项跟进并及时予以反馈。

戴巍认为,业委会是物业公司开展管理工作的润滑剂。至于存在有物业公司阻挠业主成立业委会的事件,他表示,物业公司应正视业委会的存在,认清自身服务质量才是企业生存的红线,危机并不是来源于业委会。

万科城市风景小区的第一届业委会是由物业公司牵头成立的,珠海市万科物业服务有限公司中山城市风景物业服务中心负责人表示,业委会是物业与业主沟通的桥梁,在双方发生矛盾时能起到缓冲作用。

政策

采用诚信等级评定物业公司

为进一步推动全市物业服务行业的规范发展,提高整体管理水平和服务质量,中山市相继出台了物管行业规范性文件。2018年12月,中山市住建局印发了《中山市物业服务行业诚信行为记分办法(试行)》(以下简称《记分办法》),将物业服务行业诚信等级由高至低划分为四个等级,分别采用A、B、C、D级标示,诚信等级评定的初始分值为100分,在此基础上实行加减分制。

关于《记分办法》的政策解读阐释了该文件出台的目的——为规范物业服务企业及其从业人员的行为制定标准和依据,便于政府部门和行业协会对其经营行为进行管理,提高其守法经营意识。

此外,中山市物业管理行业协会还于去年12月印发了《中山市物业管理行业诚信自律公约》(以下简称《自律公约》),物业服务企业可登录“中山市物业企业管理和诚信平台”进行企业及从业人员的诚信信息录入,接受行业的监督与管理。

据悉,中山市已有将近400家物业服务企业签订了《中山市物业管理行业诚信自律公约承诺书》(以下简称《承诺书》),自觉接受来自业主的监督。有专家指出,业主们也应主动维护好自身权益,认真对待《业主大会议事规则》中的各项内容,将产生纠纷的风险扼杀在萌芽期。

通过印发《记分办法》《自律公约》以及签订《承诺书》,可达到对物管企业经营行为进行规范的目的。然而,就业委会及其成员的行为标准和规范,目前尚未有明确的政策出台。有业内人士称,通过法律对业主委员会的行为进行制约是必要的,但在操作层面上仍有待研究,主要原因在于社区管理涉及的事项琐碎繁杂,在小区个案千差万别的状况下,法律框架却不能过于碎片化,应保障落地后的可操作性。

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