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地方楼市调控稳字当头 住房租赁市场成关键

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新一年各地针对房地产市场的政策基调怎么定?中国证券报记者梳理地方“两会”政府工作报告发现,各地2019年将继续坚持“房住不炒”的定位,确保房地产市场平稳健康发展。同时,防范房地产领域风险成为重点表述,并加强住房租赁市场的培育力度,出台具体措施继续鼓励住房租赁市场发展。

业内人士表示,从地方“两会”的政策基调看,坚持“房住不炒”的定位清晰,防范风险屡被提及。因城施策方面,个别库存充足、房价稳定、调控压力较小的城市或出现政策微调。加快培育住房租赁市场,成为部分地方楼市转型发展的关键。

坚持“房住不炒”

总体看,多数省份依旧强调继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,确保房地产市场平稳健康发展。

中原地产首席分析师张大伟表示,2018年年末召开的中央经济工作会议继续强调坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。楼市整体调控力度将依然维持从严态势。地方“两会”再次强调相同的表述,显示了遏制房价上涨的决心。

确保房地产市场平稳健康发展措施方面,部分地区在土地环节继续加快供应,确保库存保持在合理区间。其中,北京市政府工作报告指出,2019年将完成1200公顷住宅供地,加快已供地住宅项目开工建设和入市步伐。从2019年1月北京土地出让市场情况看,截至1月28日已完成14宗住宅用地出让;另有14宗住宅用地将于近日出让。

张大伟表示,2019年,北京将有5万-6万套限竞房入市。依照目前共有产权土地出让情况看,预计入市体量将超过4万套。市场库存较为充足,有利于房价稳定在合理区间。

一直强调减轻房地产依赖的海南省交出了一份满意答卷。海南省住建部门负责人透露,2018年海南房地产开发投资达1715亿元,比上年减少16.5%;房地产销售面积1400万平方米,较上年减少近1000万平方米。“目前房屋均价为14500元/平方米,从2018年2月开始基本维持在15000元/平方米水平,遏制了房价进一步上涨的局面。”

2019年,海南省强调继续坚持“房住不炒”定位,同时强调要出台引导房地产转型发展的配套政策,保障企业合法权益。消息人士表示,海南省将研究出台全域限购后引导房地产转型发展的配套政策。

针对市场不同情况,因城施策、分类指导、精准调控成为地方调控住房市场的“药方”。

福建省提出加强房地产市场精准调控。福州、厦门要编制“一城一策”实施方案。浙江省的杭州、宁波两市将研究制订“一城一策”方案,其他城市将做好方案制订工作。

贝壳研究院院长杨现岭表示,2019年,各地楼市调控大方向是落实“一城一策”。“有的地方房价上涨压力大,库存不足,政策将坚决落实‘房住不炒’目标。有的地方经济下行压力大,库存充足,在楼市稳定的前提下可能适度放松。”

防范楼市风险

同时,地方“两会”着重强调防范楼市可能出现的风险。

河南省提出,将高度关注房地产领域金融风险。陕西省提出,推动房地产市场平稳健康发展,有效防控房地产领域风险。

观察人士表示,房企负债水平、现金流状况以及炒作资金进入楼市等都是房地产领域可能出现的风险。

中原地产研究中心统计数据显示,2019年1月以来,房企公布的融资事件超过70宗,合计金额超过1600亿元,刷新2018年1月来的融资月度新高。张大伟表示,2018年,房地产企业销售刷新历史纪录,但企业销售业绩涨幅放缓。随着资金压力加大,融资需求上涨。在规模化竞争格局背景下,房地产企业对资金的需求更加迫切。“在这种情况下,房企更关注资金链的安全,拿地预计将更加谨慎。越来越多的房企抓紧窗口期加快融资,应对未来的还债高峰期。”

现金流方面,中金公司研究报告指出,2019年房地产行业资金面趋紧,但无系统性风险。根据该报告,房地产行业境内外公司债、ABS等债券到期量2019年将同比增长逾50%,约9000亿元。开发商现金流压力加大,预计行业整体在手资金将由2019年初约2.7万亿元降至年底约2.1万亿元,净负债率将有所提高,现金流风险整体可控。

近日,中国银保监会相关负责人撰文强调,要进一步完善差别化房地产信贷政策,坚决遏制房地产泡沫化。恒大研究院首席研究员夏磊表示,当前的调控成果来之不易,库存降至历史低位,部分城市仍有房价上涨压力,居民杠杆大幅提升引起监管层重视。“稳地价、稳房价、稳预期、防风险”仍须放在突出位置。

发展租赁市场

完善住房保障体系、加快培育住房租赁市场,各地依然着力解决住房问题、保障民生的重点工作。

完善住房保障体系方面,多地提出2019年棚户区改造、政策性产权住房等方面的目标。

北京市提出,2019年将多渠道建设筹集租赁住房5万套(间)、政策性产权住房6万套,完成棚户区改造1.15万户。福建省提出,完成棚户区改造4.5万套。四川省提出,改造城镇危旧房棚户区15万套、农村危房11万户、农村土坯房30万户。安徽省提出,新开工保障性安居工程21.45万套,基本建成10.19万套。河南省提出,新开工棚改安置房15万套左右,更好解决群众住房问题。

从棚改数量看,多地2019年将出现一定下调。业内人士表示,结合2015年至2018年的数据看,全国棚改实际完成数量都在600万套以上。经过多年发展,棚改出现一定程度下滑在合理范畴。

多位受访专家表示,2019年,住房租赁市场的相关政策将成为各地推进房地产市场平稳健康发展的重要抓手。

天津市指出,将增加长期租赁住房供应,大力培育和发展住房租赁市场。海南提出大力发展住房租赁市场,鼓励发展分时度假、在线租赁、房屋分享等共享经济商业模式及经营性旅居物业,积极完善住房保障和供应体系,加快建设面向本地居民和引进人才的商品住房和租赁住房。

夏磊表示,根据住建部等部委2017年8月印发的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,2017年11月前,北京、上海等13个试点城市编制实施方案上报,2019年11月前试点城市中期评估,2020年底总结试点工作并形成可推广经验。预计相关城市将加大力度建设租赁住房,保障房源供应。

上述13个试点城市近日扩围至18个。根据自然资源部、住建部联合印发的《关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》,原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。

张大伟表示,过去两年住房租赁市场持续被关注。近日召开的全国住房和城乡建设工作会议提及补齐租赁住房短板。从市场趋势看,租赁作为政策鼓励的房地产发展方向,涉足其中的主体或在2019年继续大幅增加。

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