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楼市表现冷淡销售额走低 房企大幅融资“补血”

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透支的需求,缺钱的房企

郭峰(化名)供职于石家庄市某大型房产中介公司,春节假期虽然结束了好几天,但他仍在老家享受着休闲时光。郭峰说:“过了年,房地产市场一般都需要有个恢复期,现在去上班也没多少事儿可干,况且,市场已经不如从前。”

文|薛宇飞

始于2018年下半年的房地产市场调整仍在继续,2019年1月的楼市表现依旧冷淡。截至2月13日,30家公布业绩的房企合计销售额同比下调了11%,龙头房企业绩下滑明显;土地交易市场表现不佳,40个一二线城市1月卖地收入同环比陷入负增长;房企融资虽然大幅增长,但仍难完全缓解房企缺钱窘境。

这样的市场环境下,1月份陆续召开的地方两会,则以“三稳”、一城一策作为新的回应,业内人士认为,未来不排除部分城市的房地产政策出现微调,但要求房地产市场平稳发展的大原则不会改变。

01市场遇冷龙头房企销售额走低

中原地产研究中心数据显示,截至2月13日,有30家房企公布了1月份销售额,合计销售3189.4亿元,比2018年同期的3574.76亿元下调了11%。

克而瑞研究中心称,1月,中国百强房企销售规模较去年同期有所下滑,其中TOP50企业下滑幅度明显,权益销售规模较去年同期下滑10.7%。1月百强房企中有超3成房企的权益销售金额同比下滑,特别是目前房企在售项目个数相比去年大幅提升的情况下,整体的销售表现仍不尽如人意。在这些房企中,有13家房企的权益销售金额降幅超30%,22家房企的降幅在30%以内。

三大龙头房企的销售额出现了大幅下滑。数据显示,1月,万科合同销售金额为488.8亿元,恒大合约销售金额为431.7亿元,碧桂园归属股东权益的合同销售金额为330.7亿元,三家当月销售额均同比负增长近30%。

中原地产首席分析师张大伟对中新经纬表示,1月房企销售数据放缓的原因,除市场本身退烧外,与2018年1月份有2017年的大量销售结转也有关系。龙头房企的业绩放缓,则很大程度是受三四线城市楼市逐渐退烧的影响。

1月的整体销售情况虽不佳,但仍有部分企业表现突出,如中海、新力、华发等。克而瑞研究中心认为,这些房企业绩出现同比上升,主要与部分企业将2018年认购数据延迟到今年1月签约确认、布局三四线城市受益、企业降价跑量有关。

张大伟称,2018年是房地产行业刷新历史记录的一年,标杆房企市场占有率继续提高,大部分房企的销售额都上涨了超三成。但随着房地产调控的深入,房企业绩增长逐渐乏力,多家龙头房企都表现疲软。从2019年后续趋势看,一二线城市继续低迷,三四线城市会退烧,除非出现大规模政策变化,否则大部分房企将面临销售额同比停滞甚至下调的可能。

02土拍转冷房企大幅融资补血

在楼市降温后,土地市场也跟着转冷。中原地产研究中心数据显示,1月40个一二线城市卖地2525.9亿元,比2018年同期下调15.4%,环比下调32.4%。张大伟称,整体看,近几个月热点城市土地成交额同比涨幅放缓,平均土地溢价率上,40个城市中有32个城市溢价率下调,热点城市的土地溢价率基本降至10%左右。

中国指数研究院公布的数据显示,1月份全国300个城市共成交土地1958宗,环比减少43%,同比减少1%;成交土地面积8191万平方米,环比减少41%,同比减少3%。全国300个城市成交楼面均价为2000元/平方米,环比减少6%,同比减少19%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为3506元/平方米,环比减少8%,同比减少26%。

有业内人士指出,1月的土地市场降温,一方面受临近春节的影响,企业拿地节奏放缓;另一方面则是市场整体降温,土地流标现象增多,对房企心态造成影响,致使拿地积极性下降。

除了楼市进入调整期,张大伟认为,监管部门对信托等资金管理严格,也导致房地产企业对总价较高的地块相对谨慎。从2016年“930新政”开始,全国一二线城市对房地产市场进行了严格调控,房企资金压力越来越大,虽然整体销售依然处于高位,但再拿地的资金压力逐渐增加,拿非优质地块的积极性降低。

张大伟预计,整体看,2019年的楼市将继续执行严格调控,大部分房企对土地市场的热情会逐渐降低,抢地积极性与土地的溢价率有所降低,对非优质土地的定价亦走低。不过,为了加大销售额,房企依然会在一二线城市集中拿地。

在偿债高峰到来前,房企还在大力融资。中原地产研究中心数据显示,1月份以来,房地产企业融资计划井喷,公布的数量达90多起,合计金额超过2100亿元,刷新最近一年多以来的月度融资额新高。从2018年四季度开始,房企融资难度有所缓解,由于“缺血”过多,房企融资难度依然比较大。

1月,同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计790亿元,环比2018年12月的181.52亿元大幅上升335.23%。该研究院认为,对房企来说,由于受到还债潮的集中兑付,这一轮融到的资金基本用于还债,眼下保命大于发展,现金流重于利润,快速回款仍然是2019年房企最紧要的事情。

03地方定调或出现局部宽松

楼市即政策市,调控政策的走向对房地产市场有着直接影响。1月以来,各地相继召开了地方两会,不少城市对房地产调控政策进行了新的阐释,中原地产研究中心统计数据显示,各地有关房地产政策的两会内容及其他楼市政策多达68次。

张大伟分析,2019年的地方两会,针对房地产市场的政策有几个新特点,即棚户区改造建设减少、一城一策房地产调控、“三稳”等成为未来房地产调控的趋势,其中,稳地价、稳房价、稳预期成为最关键的政策方向。

“稳地价、稳房价、稳预期,是2018年下半年以来房地产政策的主要基调,大部分省份的两会对此都有明确提及,2019年稳定房地产发展将成为政策趋势。”张大伟也说,“稳定其实是双向调节,大涨肯定不是稳定,但暴跌同样也不是稳定。”

张大伟预计,今年的楼市调控将逐渐出现宽松与收紧并存,不排除部分城市进行政策微调,但要求房地产市场平稳发展的大原则不会改变,“只要房价不涨的城市,房地产政策都有松动的可能。”

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