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楼市调控的变与不变

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今日社评

本报特约评论员

今年的《政府工作报告》强调首次将“市场体系”和“保障体系”并列,这个变化代表了对房地产发展更清晰的定位:市场的归市场,保障的归保障。要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处,只有百姓对房地产市场的预期稳定了,建设长效机制才能赢得时间和空间。

两年前,全国多个城市房价一路高歌猛进,各地炒房氛围浓厚,房地产市场面临失控的危险。北京市住建委联合多部门发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》,明确购房资格认定实施“认房又认贷”,二套房最低首付比例提高至6成,最高贷款年限降至25年。“3·17新政”不仅深刻影响了北京楼市,全国上百个城市随后陆续加入“精准调控”大潮,“房住不炒”开始成为房地产市场发展的主旋律。

昨天,被称为“最严房地产调控措施”的北京“3·17新政”迎来两周年节点。有机构统计,两年来北京楼市明显降温,市场均价较2017年3月高点下调超过10%,市场成交调整至历史中等水平。截至2018年四季度,北京主要接触到投资性需求占比的经纪人仅为1.2%,这意味着炒房人群已经基本退出了市场。(相关报道见A5版)

今年以来,严厉调控措施下的房地产市场出现了一些微妙的变化。一方面,各地纷纷出台人才政策,一些地方的人才政策被市场认为是变相给楼市松绑;另一方面,包括北京在内的部分城市楼市出现回温,部分地区甚至出现“小阳春”。

2019年房地产调控政策会不会出现大的变化?这是业界、研究界和公众都倍加关心的问题。今年国务院《政府工作报告》没有特别强调“房住不炒”,有人认为这是房地产调控政策放松的一个信号。住房和城乡建设部部长王蒙徽在本次全国人大会议“部长通道”答记者问时强调,今年会继续坚持“房住不炒”的定位,保持政策的连续性和稳定性,防止楼市大起大落。《政府工作报告》起草组成员、国务院研究室副主任郭玮随后在国新办吹风会上回应称,《政府工作报告》的文字虽然有变化,但楼市调控基本政策取向没有变化。

“房住不炒”的基本政策没有变化,但《政府工作报告》关于房地产市场的论述中,有一个比较重要的变化值得重视。报告强调,“落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系”,首次将“市场体系”和“保障体系”并列,这个变化代表了对房地产发展更清晰的定位:市场的归市场,保障的归保障。

按照郭玮的解释,解决群众的住房问题要靠两个体系,一个是市场体系,一个是保障体系,要发挥市场在配置资源中的决定性作用,也要更好地发挥政府作用。市场体系必须坚持市场主导,坚持适合国情的市场化方向,以居住为主,以居民消费为主,满足不同层次的需求。保障体系则要以政府为主,为群众提供最基本的住房保障,并明确准入门槛,防止保障与市场出现错位。今年国务院《政府工作报告》对房地产保障体系有更多着墨,强调要继续推进保障性住房建设和城镇棚户区以及老旧小区改造,确保困难群众基本居住需要等等。

目前,部分地方房地产市场的确出现了一些松动迹象,但总的来看,限制炒房的核心逻辑没有发生根本变化,发生变化的是房地产调控逐步从短期措施向长效机制过渡。过去几年主要采取限购限售限贷等短期措施,但建立房地产健康发展的长效机制,最终还是要靠长期的政策,稳定公众对楼市的理性预期。因此,一些地方临时性措施的松动或者退出不值得大惊小怪,而应更多地从土地、金融、税收、法律等多方面探索建立房地产调控的长效机制。

与此相应的,这两年公众对楼市的心态也发生了明显变化,房地产单边看涨的时代已经结束了。有人预测上涨,也有人预测短期可能会调整,买房不再是稳赚不赔,部分在“3·17新政”出台前追涨买入的投资客已经出现亏损。正如住建部部长王蒙徽所说,要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处,只有百姓对房地产市场的预期稳定了,建设长效机制才能赢得时间和空间。

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