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前4月行业分化加剧 多家房企业绩逆势飙升

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随着5月的到来,2019年已经过去三分之一。而近日,众多房企纷纷公布今年前4月的销售业绩,和去年同期相比,大多数房企的销售金额和销售面积均呈现上升态势,但也有少数房企的业绩同比出现下滑。

今年初,从头部房企到“千亿”房企,再到中小房企,大多都制定了2019年的年度销售目标。随着2019年过去三分之一时间,房企们的年度目标完成几何?在“房住不炒”“一城一策”的调控基调下,各阵营房企有哪些应对策略?房企在城市布局、融资、土储、多元化方面呈现出哪些特点?

与2018年相比,2019年各阵营房企制定的销售业绩目标更为保守。

统计显示,2019年仅16家房企销售额目标增长率超过20%。其中福晟、中骏销售目标增长率分别为44.9%、36.3%。恒大、融创等龙头房企结合国内宏观经济形势及市场预期,主动进行了战略调整,适当降低了销售目标。

2019年已经过去三分之一,房企们的年度目标完成几何?在“房住不炒”“一城一策”的调控基调下,各阵营房企有哪些应对策略?房企在城市布局、融资、土储、方面呈现出哪些特点?

《每日经济新闻》记者注意到,今年1~4月,头部房企增速出现下滑;TOP31~50(中型)房企开始发力,其中不少房企1~4月份的销售额同比增长超30%。不过,销售额TOP10房企货值占百强42%,行业分化趋势仍在加剧。融资方面,1~4月TOP10房企融资同比增加17.7%,也是平均融资额最多的一个梯队;前4月融资成本最高的为TOP51+的企业,达7.27%。

各阵营房企表现稳健

今年前4月,房企销售业绩趋于平稳,共有75家房企销售额突破百亿元。进入4月份,行业整体销售表现一定程度上延续了3月的回暖态势,结束了前3月累计销售规模略低于去年同期的趋势,TOP100房企单月业绩规模较去年同期同比增长16.6%。

中指院数据显示,2019年1~4月份,房企销售额超过百亿元的企业均值为388.96亿元,碧桂园、万科销售额均超2000亿元,其中碧桂园销售额高达2380亿元;恒大、保利、融创三家房企销售额超1000亿元。

随着行业竞争不断加剧,百强房企各梯队的销售额门槛持续提升,“千亿”阵营将继续扩容。中指院预计,到2019年底,“千亿”级房企数量预计达到36家。

从中指院及招商证券的统计数据来看,今1~4月TOP100房企的销售金额整体同比增长14%,其中TOP50的同比增长率为12%,TOP51~100增速为25%,TOP31~50的增速高达28%。而TOP10及TOP30房企的增长率仅为6%及9%,这也意味着头部房企的增速低于百强房企的整体增速,TOP31~50房企正在蓄势迸发。

《每日经济新闻》记者注意到,不少中型房企前4个月销售额仍保持了较高的增速,其中中海、华润、绿地、世茂、金地、阳光城、旭辉及新城控股的同比增速超过30%,金科和远洋的同比增长超40%。

同时,也有房企相比去年出现了大幅下降。如绿城中国1~4月的销售额较去年下降34%,华夏幸福下降30%,金茂下降16%,碧桂园下降8%,恒大下降16%。

销售额的增长变化或与房企布局有关。天风证券研报显示,根据今年1~4月的累计销售额,TOP10房企中,一二线布局为主的房企销售增速普遍在30%以上,部分以三四线为主布局的企业销售增速受低能级市场影响走弱。重点布局三四线城市的百强房企累计销售增速负7%,增速环比增加6个PCT,降幅收窄。

压缩利润去二线抢地

经历了1、2月份的低潮期后,土地市场从3、4月份开始逐渐升温。而二线城市土地市场近来的火爆,与去年多宗地块流拍的场景形成鲜明对比。

4月23日,武汉推出10幅土地揽金超过228亿元;4月24日,苏州5幅土地出让揽金135.7亿元;4月25日、26日安徽省合肥市土拍火爆异常,共计出让25幅土地,2067亩土地,最终揽金210.67亿元。

各阵营房企在“金三银四”开始加大投资力度。据克而瑞统计,今年~4月销售TOP10房企货值占百强42%。中海、绿城等企业4月拿地金额均较前3月平均值提升300%以上,单月拿地金额几乎是前3月的一半以上。其中中海4月接连在苏州、宁波等二线等高价拿地,新城、华润4月拿地力度也显著提升。

高溢价拿地后,房企或降低了原本的预期利润率。同策集团首席分析师张宏伟向《每日经济新闻》记者分析指出,有拿地指标而又没拿到地的企业压力非常大;拿到地的房企销售指标也很难完成,目前大部分地块测算净利润率大幅下降,以3%~5%甚至0%的测算净利率来拿地,相比去年上半年测算控制在12%净利率左右差距巨大,彼时8%~9%的测算净利率是拿不到地的,而去年四季度开始土地市场出现流拍。今年一季度各地土拍中不少地块就属于此前的流拍地块。

除利润要压缩外,高价拿地是否会遭遇政策风险?克而瑞预计,未来城市市场分化将与行业调整并行。一方面,在“因城施策”主导下各地方政府的市场调控整体表现为有收有放,部分一二线城市可能迎来调控收紧,市场出现波动将在所难免;另一方面,在未来货币宽松力度与信贷投放宽松节奏将有所放缓的预判下,相对于核心一二线和强三线城市而言,回调压力将更主要集中于一般的三四线城市。

房企融资现小高峰

从前4个月来看,中国指数研究院数据显示,房企融资规模近8500亿元;其中海外债占比为25.6%,成为房企首选的融资途径。2019年以来,房企发行海外债的票面利率均值为8.82%,融资成本进一步提高;超短期融资券4个月内融资总额突破400亿元,融资规模与去年全年相当,主要用于偿还债务利息,企业偿债高峰到来。

克而瑞统计显示,2019年1~4月,TOP10房企融资同比增加17.7%,也是平均融资额最多的一个梯队;前4月融资成本最高的为TOP51+的企业,达7.27%,较2018年增长1.34个百分点,主要由于当代置业、景瑞控股等企业2019年融资成本持续维持10%以上,且融资额较大。

自2018年初以来,央行先后进行五次降准,银行间流动性相对充裕。今年以来,房企抓住融资环境有所改善的窗口发行债券。2019年前3月,房企债券融资额同比达到峰值。华创证券研究所数据显示,2019年前3个月房企发行地产债的规模达到1914亿元,债券数量共计253只,对比去年同期的1363亿元、149只债券,同比增长40%和70%。

据克而瑞统计,2019年截至4月,房企新增债券类融资成本7.12%,较2018年全年上升0.80个百分点。其中,境外债券融资成本达8.06%,较于2018年全年增长1.01个百分点。单月来看,4月单月融资成本8.23%,环比上升2.20个百分点;其中境外债券融资成本9.05%,较于3月上升2.18个百分点。

由于4月恒大发行了6笔共计30亿美元的境外优先票据,利率为9.50%~10.50%之间,结构性地拉高了境外发债成本。与此同时,一些发行成本历来较高的企业如当代置业等,4月也选择境外发债,成为当月房企融资成本上升的主要原因。

比境外发债成本还要高的是房地产信托。据媒体报道,今年前4月房地产信托输血房企近3000亿元,房地产信托共成立1940只产品,募集资金2850.94亿元,较2018年同期的2702.02亿元增长5.51%,平均募集期为1.51年,其中最低的预期收益率为8.08%,最高则达到了13.54%,平均的预期年化收益率为8.35%。

此外,ABS也是房企融资的重要工具。同策咨询研究院发布的一季度房企ABS发行规模排行榜显示,碧桂园融资规模最高,但票面利率都在6%以上;万科融资规模仅次于碧桂园,但利息很低,均在3.8%~4.17%之间。

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