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融资再收紧迫房企海外寻钱 6月外币融资环涨588%

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一改之前宽松环境,近期以来,房企融资有日渐收紧的态势。在3-4月刷新房企融资高峰后,境内融资房地产企业难度逐渐加大。

房企开始转向海外市场,6月份外币融资总额224.62亿元,环比5月大涨588%。但总体来看,今年上半年房企的融资状况十分不稳定,融资形势难言乐观。

房企融资仍低位运行

同策资管发布的数据显示,2019年6月,40家典型上市房企完成融资共计611.60亿元,环比上涨了66.2%。继5月融资大跳水后,6月筑底反弹,但整体来看,2019年上半年,40家房企融资规模波动较大,融资状况十分不稳定。

虽然数字有所增加,但6月的融资数据仍在低位运行,更难言融资环境回暖。同策研究院陈朦朦认为,由于5月融资骤减,6月环比上涨并不能说明融资环境变好,相反,各类债权融资方式融资金额仍处于低位,房企市场化融资途径融资愈发困难。6月公司债总额虽然有所上涨,但几乎是美元债,国内发债依然很困难。出乎意料的是,房企卖股权又被用上了。纵观2019年上半年,股权融资额度不断攀升,发生股权交易的房企数量明显增加,并且有房企连续几个月几度转让项目子公司股权。

6月份的融资难导致融资成本较高,基本在7%-8%左右。在已披露的数据中,融资成本最低的是招商局蛇口工业区控股股份有限公司2019年面向合格投资者公开发行的公司债券,发行规模35亿元,票面利率3.75%;其次是中国金茂附属方兴光耀有限公司于2024年到期的2.5亿美元有担保优先票据,票面利率4%。融资成本最高的是中南建设境外子公司完成在境外发行总额为4亿美元的高级无抵押定息债券,票面利率为10.88%。

海外融资金额大涨

在国内融资渠道不畅的背景下,越来越多的房企未雨绸缪,抓紧海外融资。

6月,外币融资总额224.62亿元,占比36.73%,环比5月外币32.64亿元融资金额大幅上涨588%。外币融资总额较5月环比大幅增加,主要融资途径为境外发行公司债券。6月共发生9笔公司债,9笔公司债中有8笔是发行的美元优先票据或债券,合计20.6亿美元,折合人民币141.55亿元。

2019年6月房企融资以人民币为主,美元次之、港元第三。其中,美元融资总额224.01亿元人民币(32.6亿美元),占融资总额的36.63%;港元融资总额为0.6049亿元人民币(0.6873亿港元),占比0.10%;6月无以其他外币为货币单位的融资行为。

海外发债的增加,是企业不得不面对的融资策略的改变。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《华夏时报》记者,从监管层方面来看,目前融资渠道在全面收缩,这使得部分房企的资金压力大增,尤其是部分房企近期拿地规模大,后续需要资金快速补给。在国内融资难度日益增加的情况下,企业对资金的渴求转向海外。

但值得注意的是,同国内融资相比,海外发展的风险更大。上海中原地产市场分析师卢文曦指出,一般来说,海外债票面成本普遍较高,监管层在资金流进流出方面的限制较多,资本的流动会受到更多政策因素的影响。另外,由于人民币汇率的浮动,海外债务的偿还也会面临利率风险,增加较多不确定性因素。

融资监管趋严

从政策层面来看,近期,监管层对于房企融资的态度一再收紧,房企的诸多融资动作被严格限制。

6月份,银保监会主席郭树清在一次公开谈话中表示,近年来,我国一些城市住户部门杠杆率极速上升,相当大比例的居民家庭负债率达到了难以持续的水平。更严重的是全社会的新增土地资源有一半投入到房地产,并且房产企业融资过度,挤占了信贷资源,导致资金使用效率进一步加强,也助长了房地产投机行为。房子是用来住不是用来炒的,历史证明,凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区,最终都要付出沉重代价。靠投资投机房地产来理财的居民和企业,最终都会发现,其实很不划算。

早在今年5月17日,银保监会就发布了《关于开展“巩固治乱象成果·促进合规建设”工作的通知》,对银行机构关于宏观政策执行的乱象整治中,将整治表内外资金直接或变相用于土地出让金融资,未严格审查房地产开发企业资质,违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资,资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场等。对非银行领域乱象整治中,对信托领域的宏观调控政策执行上,将整治向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资等行为。

另外,公开信息显示,4月以来,各地银保监局开出的200多张罚单中,涉及违规“输血”房地产的罚单就有30余张,罚没金额超过了一千万元。

近日,又有消息传出,多家企业的债券、ABS发行被暂停。也有房企收到相关部门的口头指导,要求企业遵守相关行业、产业政策,政策收紧的范围不仅限于交易所审批的公司债和ABS,也包括银行间市场交易商协会审批的直接融资等,银行间直接融资要求不能拿“地王”。

58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《华夏时报》记者采访时表示,今年以来,房企近期在部分城市拿地的积极性明显提升,也加大了对于融资的需求度,在此背景下,银保监会重申对于房企的融资限制,也是属于楼市调控适度从紧,资金监管的阀门或面临“微收紧”。

卢文曦预测,房地产目前还处在防风险、去杠杆的阶段,预计未来融资还会继续收紧,严防违规资金进入房地产领域。

陈朦朦认为,当下房企市场化融资途径融资愈发困难,资金需求较大的房企采用多元化融资方式,但融资金额有限。在债权融资受限的情况下,越来越多的房企不得不选择股权融资,通过项目子公司部分股权转让进行融资。

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