网易首页 > 网易房产 > 正文

涉房融资全面收紧 开发商面临偿债大考

0
分享至

[用益信托最新数据显示,截至6月30日,68家信托公司共发行3238只房地产集合信托产品,为房企“输血”5063.8亿元。其中所发产品的平均期限1.53年,平均年收益率为8.32%。]

对房地产市场来说,唯一不会缺席的是理性。2019年上半年,房企经历了过山车般的狂欢与静默。在融资热潮不减、全国50个大城市合计卖地2.15万亿元后,扑灭市场躁动火焰的严监管随之而来。

7月12日,国家发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》(下称《通知》),明确要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务,房企外债发行融资渠道被进一步收紧。

不仅限于此,5月份以来,房地产信托、银行、境内外发债、ABS等融资渠道纷纷受限。在以稳为准、防控金融风险主基调下,此轮调控直指房地产融资端,多维度收紧开发商“钱袋子”,避免过多资金流入房地产市场。

但对于仍在集中偿债期的房企来说,涉房融资全面收紧无异于大考。尤其是自身流动性欠佳、销售和融资端全面承压的房企,在不可控因素作用下,下半年降价出货以稳定现金流将是大概率事件。

融资监管组合拳

狂欢总是短暂的,上半年拿地高潮过后,年内最严融资监管如期而至。房地产项目增量过大的信托公司被约谈、发改委约束房企海外发债……一系列监管组合拳下,房企融资渠道被全面收紧。习惯“左手融资,右手拿地”的房企正步入新一轮降温与阵痛期。

据发改委7月12日《通知》要求,房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。同时,房企制订发行外债总体计划,要统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素;灵活运用金融产品,优化债务结构,防控外债风险。

海外发债被“阻击”,缘于房企迫于国内融资环境收紧,不惜高成本发力海外。Wind统计显示,2019年以来,房企计划发行海外债数量已达104只,计划发行规模384.47亿美元,数量、规模均创同期历史新高,且已接近2017年全年规模。

在中原地产首席分析师张大伟看来,未来房企海外的大额度融资将会明显收紧,房企抢地现象也将明显减少,特别是对于融资渠道较少的企业来说,压力将比较大。

实际上,此轮地产融资全面收紧,自5月17日开始。当天,银保监会发布《中国银保监会关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(下称“23号文”),明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。

银保监会出手调控背后,是房企密集融资、在土地市场频掀高潮。中原地产数据显示,上半年土地出让规模持续高位运行,全国50个大城市合计卖地2.15万亿元,同比增长15.9%。分季度看,一季度整体低迷,二季度全面复苏。

土拍活跃引发房价上涨预期,增加市场不稳定因素,与“房住不炒”定位和“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标不符,与防范化解重大风险的要求不符。因此,在部分城市调控土地出让环节之余,房企拿地资金源头再被收紧。

上半年充当房企拿地后盾的地产信托首被阻击。23号文作用下,信托贷款余额在经历3、4月份的短暂反弹后,于5月份明显回落。紧接着,市场消息称一些拿地激进、制造地王的企业已被纳入监管,地王企业的债券与ABS(资产抵押证券)被暂停发行。

行至7月初,针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,银保监会开展了约谈警示。要求其严格落实“房住不炒”的总要求,严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。

用益信托最新数据显示,截至6月30日,68家信托公司共发行3238只房地产集合信托产品,为房企“输血”5063.8亿元。其中所发产品的平均期限1.53年,平均年收益率为8.32%。

第一财经获悉,某信托公司收到窗口指导的要求是:房地产信托规模不能超过2019年6月30日规模;已备案项目不影响发行及成立,但未备案项目一律暂停;符合“432”通道类业务全部暂停;地产公司并购类全部暂停;未来公司每月老项目结束所释放出来的规模,优先供公司战略客户使用。

除此之外,市场消息显示,监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行窗口指导,要求控制房地产贷款额度,但对各家银行的具体要求各不相同。上述举措的核心思想是控制房地产贷款规模。

房企压力骤升

对于面临偿债高峰期的房企来说,资金面的收紧无异于“雪上加霜”。

Wind数据显示,2019年房企国内债到期数量508只,总偿还量5303.02亿元,偿还规模同比增加28.88%。海外债方面,2019年房企海外债到期数量66只,到期规模237.57亿美元,到期规模同比增加30.91%。

目前,房企常见融资模式分别是:私募基金、信托、开发贷,可有效帮助房企拿地建设,降低自有资金的占用情况。但融资环境趋紧后,上述几种融资模式受到极大影响。另一边,销售回笼是房企优质、风险低的融资方式,提前回笼的资金可以用于工程建设,缓解自有资金压力。

但据统计局数据,1~6月份,全国商品房销售额70698亿元,增长5.6%,增速回落0.5个百分点;商品房销售面积75786万平方米,同比下降1.8%,降幅比1~5月份扩大0.2个百分点。销售压力下,再次拉紧房企紧绷的资金链。

然而具体到单个企业,生存处境的分化异常显著。7月15日,中海地产(00688.HK)以79.4亿元收得北京市丰台区造甲村地块,溢价率18.79%,楼面价6.6万元/平方米。这是丰台区历史上总价第二高地块,也是北京年内总价新高。

之所以能高调发力土地市场,在于中海较同行显著的融资优势。7月8日,中海首次在香港设立境外中期票据(MTN)计划,其中10年期美元债以3.45%的券票息,创造债券发行利息成本最低纪录,这也是中海历史上10年期债券的最低利率。

而另一边,泰禾集团(000732.SZ)7月12日公告称,境外全资子公司已完成4亿美元债券发行。其中高达15%的票面年息,再次刷新行业认知。惠誉此前表示,泰禾海外债评级的主要制约因素在于财务支出庞大且流动性吃紧。

毫无疑问的是,生存承压,下半年房企投资拿地会趋向谨慎。华泰证券分析称,融资环境边际收紧对房企短期现金流影响有限,更多影响在于未来再投入的预期,拿地力度可能减弱。预计下半年房地产投资增速会有所回落,土地市场热度降温。

相关推荐
热点推荐

高位预警!深圳13个炒房“暴雷”小区名单流出

买房之前楼校长
2021-04-15 08:26:33

英国男参加当地相亲节目,现场坦白曾令女士私处受伤,仍大受欢迎

全球每日趣闻
2021-04-15 10:42:55

合理吗?沪一小区停车个人管个人收,居委会:没办法啊

新闻坊
2021-04-14 17:25:01

1995年洛桑车祸逝世,赵本山嫌疑最大?20年后博林说出当天细节

八卦给你听
2021-04-14 09:45:30

劈腿,约P多名男性,女网红堪比“女版罗志祥”,王思聪都佩服!

胖人娱乐
2021-04-15 14:07:01

什么?印度钞票中国造!印度人:这可咋抵制中国制造?

小松细说电影
2021-04-15 11:22:50

丁丁帝国的宫廷悲歌:性、权力及万恶之源

扒圈主持人
2021-04-15 08:42:59

王莽这么爱改地名,难道真是穿越的?

地图帝
2021-04-15 00:35:49

老公比我小五岁,我差点就被他折腾死了,只能离婚!

秀才遇见我
2021-04-13 12:39:17

难怪美国支持日本放毒,美媒突然抖出一个猛料,迅速引爆全球舆论

随风飘荡的海藻
2021-04-15 15:15:19

极氪001正式上市 售价28.1-36万元

车质网
2021-04-15 21:48:23

再次确认美国已经无法阻挡tiktok在全球的流行

权威科技控
2021-04-15 21:42:04

篮网117-123费城!谁注意欧文赛后的发言,你让KD哈登怎么想?

体育就你秀
2021-04-15 18:01:51

女海王的瓜越吃越大,新晋时间管理大师如何力挽狂澜?

八姐论八卦
2021-04-15 15:34:04

亚冠疯狂3-3!他们13分钟连追3球,从0-2反超3-2后遭85分钟绝平

搜达足球
2021-04-15 08:26:34

凯莉·詹娜一袭商务装上镜,可御可飒,万千网友跪求去其公司上班

译眼看世界
2021-04-15 19:55:43

1929年全国武术大赛:成名已久的江湖高手,结果被一名学生踢下去

文史馆长Z
2021-04-15 18:45:58

抗战中国军队最爱驳壳枪:日军缴获数万把驳壳枪,为何扔掉不用?

无定河
2021-04-15 16:22:41

我在无性婚姻里被宠上天,10年了,不敢告诉丈夫我也有生理缺陷

倚靠窗前
2021-04-14 17:04:18

豫剧选段:市委书记掌掴秘书长

中华诗文学习
2021-01-23 08:24:46
2021-04-16 01:13:08

头条要闻

女子5年4次起诉离婚被驳:离婚是最大心愿

头条要闻

女子5年4次起诉离婚被驳:离婚是最大心愿

财经要闻

体育要闻

王霜:留洋没有表面看起来风光

娱乐要闻

刘诗诗穿宝蓝色长裙现身 气质温柔

科技要闻

美媒:英伟达不应该忘了普通游戏玩家

汽车要闻

3.8秒破百/续航超700公里 ZEEKR 001今晚上市

态度原创

游戏
房产
艺术
教育
公开课

老滚MOD改编《遗忘之城》延期至今夏发售

房产要闻

又有2盘启动认筹 嘉泷汇4大拦客嫌疑 中环境秋月热情揽客 | 楼市包打听

艺术要闻

河南安阳公众考古模式见闻

教育要闻

莫言获颁第13个荣誉博士学位

公开课

记者卧底精神病院,震惊发现正常人不在少数