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百强房企新增货值破4.5万亿元 10家房企买地花近7200亿元

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从房子成为商品到年销售额高达15万亿元,30多年以来,极少有哪个行业能像房地产一样发展到如此巨大的体量。今年上半年,房地产增量市场销售额达7万亿元,百强房企市场份额越来越高。

正如万科董事会主席郁亮所示,行业集中度上升,头部企业间竞争激烈。今天中国50家开发商获得2/3的市场份额,如何在市场中脱颖而出,考验的是方方面面的能力。

不得不说,其中最重要的能力之一,是拿地。据克而瑞地产研究统计,今年上半年,销售百强房企新增货值总量超过4.5万亿元,相比5月末提升近1万亿元,其中有14家房企新增货值突破千亿元。

10强房企拿地货值近万亿元

强者恒强逻辑仍在上演。上半年,销售TOP10房企新增货值全部超过千亿元,其中碧桂园、绿地和万科分列前三,新增货值均已突破2000亿元,遥遥领先其他房企。

从销售集中度和新增货值集中度对比来看,资源高度集中于龙头房企。销售金额TOP10和新增货值TOP10房企重合数量高达9家,规模房企依旧占据绝对优势。仅有中海新增货值位列12名,跌出前十。相应地,世茂销售金额排名11,但新增货值排名第6。

《证券日报》记者根据克而瑞监测数据统计获悉,10强房企上半年拿地货值总计将近1万亿元,占百强房企总拿地货值的22%。值得一提的是,10强房企新增土地价值总计高达7185亿元,这意味着这10家房企上半年拿地花费了7185亿元(全口径非权益)。

克而瑞分析师认为,销售百强房企整体拿地销售比为0.38,上半年整体拿地销售比基本稳定在0.38-0.4之间,百强房企拿地维持较为谨慎态度。对比2018年同期各梯队的拿地销售比,均有不同程度的下滑。其中,第二梯队与后50强房企拿地销售比大于平均值水平,规模扩张需求较为明显,尤其以金地、中梁、新希望、电建地产等为代表。

该分析师进一步称,结合土地储备去化周期来看,禹洲、中骏等新增货值排名相对靠前的企业,在保证去化的基础上,规模再上台阶问题不大。当然,部分规模房企如保利等上半年拿地相对低调,新增货值排名并不高。源于有充足土地储备做支撑,这些房企可以通过控制投资节奏来进行战略性和结构性的调整。

土地储备相对薄弱,去化相对较快的房企纳储更为积极。例如弘阳、大华、新希望等2018年土地储备去化周期不足2.5年,但上半年拿地销售比显著高于行业平均水平,其中弘阳、新希望拿地销售比均超过1。

二线城市成拿地主战场

从百强房企新增土地储备能级选择来看,调结构持续深化。

上半年,房企在三、四线城市和二线城市新增土地储备建筑面积占比旗鼓相当,这与去年三、四线占比居高不下形成强烈对比。同去年全年相比,2019年上半年,三、四线城市新增土地储备建筑面积占比下滑近8个百分点。

相应地,上半年二线城市新增土地储备建筑面积占比已接近50%,房企重回二线城市的战略意图凸显,其实从年初大量上市房企表态2019年投资以回归一、二线城市为主也可见一斑。值得一提的是,在上半年50城卖地情况来看,杭州以1400多亿元位居榜首,远高于北京卖地收入。此外,天津、武汉等城市也排在前头。

克而瑞表示,相比之下,武汉、重庆和天津更受百强房企的青睐,虽然百强拿地中包含收并购土地,但并不影响整体趋势。

“拿地投资曲线变化的背后,销售回款和融资到位数额是无形之手。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示,从拿地节奏上看,今年前两个月,房企拿地相对不积极,一方面是销售淡季回款不高;另一方面则是融资渠道尚未放松,企业储备的“粮食”不足以支撑大量拿地投资。进入3月份以后,融资渠道相对放松,房企拿地积极性立刻转高,纷纷补仓,二季度后期则重归理性。

至于下半年走势,上述克而瑞分析师认为,在三、四线市场衰退势头未减的大前提下,下半年将仍然是企业拿地回归二线城市的窗口期。不过,随着资金监管加强、补仓需求得到满足的情况下,预计下半年拿地节奏相比上半年高峰期时会放缓。

此外,在考虑到资金成本、拿地成本等因素下,企业盲目追高拿地并不可取,纵观近几年“地王”开盘去化均不理想,在保证盈利空间的基础上积极纳储才是房企稳定发展的前提。

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