市场观察：停车位背后，到底还是一本“利益经”

上月底，《中山市停车场条例》获省第十三届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过，批准由中山市人民代表大会常委会公布施行。笔者了解到，该条例共42条，分为六个部分。当中对目前市民关注的停车难、智慧停车、小区车位管理等问题做出明确规定。

譬如，《条例》第十五条规定，开放式住宅小区的停车泊位不能满足业主停车需求的，所在地政府或者街道办事处可在规划公示、意见咨询等手续齐全的情况下，利用非业主共有的公共用地或者通道设置停车泊位。《条例》还鼓励有条件的机关、企业、事业单位可以将专用停车场在非工作时间向社会开放，实行错时共享停车。个人可以将其所有的停车泊位委托给停车场管理者或者通过停车服务平台实行错时共享停车。

在笔者看来，很显然，上述这些规定都是在进一步挖潜社会停车位资源，满足广大群众日益增长的停车需求。尤其是鼓励政府机关、企事业单位在非工作时间开放停车位这点可以看出，《条例》希望上述机构能够在作风上更加贴近市民，实现社会资源共享。虽然不知道相关规定的后续执行力度（当中肯定存在需要磨合、优化的地方），但这至少也释放出了一种积极的信号。

而更值得关注的，莫过于《条例》还针对近年容易产生纠纷的小区停车位出租问题，明确规定：住宅建筑区划内，规划用于机动车停放的车位、车库尚未出售的，建设单位应当予以出租；车位、车库出售或者出租的，应当首先满足业主的需要。同时，利用住宅建筑区划内的人防工程或者尚未出售的车位、车库提供车辆停放服务并收取停放服务费的，应当按照住宅小区停车服务收费议价规则进行协商议价，未按照议价规则进行协商议价的，建设单位、停车场经营者不得制定、提高机动车停放服务收费标准。所在地的街道办事处、镇人民政府应当对协商过程进行指导和协调。

事实上，从笔者过去几年咨询一些法律人士的情况来看，“小区未出售车位需应当首先满足业主的需要”这点，其实并不是什么新鲜条例。早些年一些相关的管理条例早已明确过这点。然而，面对这些出发点很好、法律约束力却相对有限的管理条例，过去几年中山城区以及一些镇区仍相继出现过一些小区地下停车位的纠纷。当中矛盾产生的主要原因，正是开发商擅自将未售出的带地下产权车位上锁，并出台一系列的规定变相催谷业主购买车位。在一些全人车分流（无地面车位）、入住率较高的小区，这种现象更为明显和普遍。哪怕是小区具有业委会的情况下，开发商、业委会、小区业主三方之间的利益调和也并非易事。这也就不难解释为何近年一些小区会出现业主开车堵小区停车场出入口的过激一幕。

从物权的角度来看，产权车位一日未被售出，其使用权、处置权论上应为开发商所有，前者要锁要卖，似乎也是无可厚非的事情。毕竟一个楼盘大量的沉积利润和开发成本，往往都压在了这小小的车位上。不过正所谓法律也不外乎人情，空置车位不让业主租用，这也是一种资源浪费，也容易导致社区不和谐因素的产生，继而不利于和谐社会的建设。

另外，从市场消费的角度看，如今市面动辄十几万、几十万一个的小区产权车位，也确实不是所有人都负担得起。与此同时，目前楼盘停车位月租费用大多采取限价、行政指导价、协商价（仍受政策约束）等标准执行，离完全的市场化仍然有较远的距离。在车位租售比难以刺激市场消费力（说白了租比买划算）的背景下，车位买卖双方存在的这些“天然”利益对立如何消除和缓解，相信未来相关法力、行政条例仍需在社会实践中寻求更好的解决之道。

来源：中山商报