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新土地管理法明年执行,集体用地入市会影响房价吗?

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“新《土地管理法》破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍。”8月26日,全国人大常委会办公厅新闻发布会上,自然资源部法规司司长魏莉华如此表示。

当天,十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修改《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定。

农村集体建设用地入市是亮点,使用者还可再次转让

“新《土地管理法》的一个重大制度创新,是取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制,为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍,集体经营性建设用地入市是这次《土地管理法》修改的最大亮点。”魏莉华这样认为,新修改的《土地管理法》吸收了农村“三块地”(农用地、集体经营性建设用地、宅基地)改革的成功经验,在农村土地管理方面做出了多项创新性的规定。

值得关注的是,农村“三块地”改革试点四年来,首次完整地体现在今年政府工作任务中,并且明确提出“推广农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点成果”。

据魏莉华介绍,新《土地管理法》规定,农村集体建设用地在符合规划、依法登记,并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下,可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用,同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。

而在宅基地方面,新《土地管理法》在原来一户一宅的基础上,增加了户有所居的规定。对此,魏莉华解释称:“因为有一部分农村村民已经进城落户,对他们原来在农村的宅基地是否允许退出,这次修改允许已经进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地,因为农民变成市民真正实现城市化是一个漫长的过程,在整个过程中我们要有足够的耐心。如果农民不愿意退出宅基地,地方政府不能强迫其退出宅基地,必须是在自愿有偿的基础上。”

历经三审,终成正果

此前,新《土地管理法》已经做了两轮审议。2018年12月23日,在提请全国人大常委会审议的《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》修正案草案中规定,工业、商业等集体经营性建设用地被允许以出让、出租等方式交由单位或者个人使用。不过,当时就有业内人士解读称,这一集体经营性建设用地不能用于建设住宅。

2019年6月25日进行的第二次审议中,修改的主要内容包括土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度等方面。对于呼声颇高的“吸纳宅基地‘三权分置’经验”的改动并未出现。

而此次修正案首次对土地征收的公共利益进行明确界定,并且明确了土地征收补偿的基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低,长远生计有保障。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从通报的新土地管理法修正案的三审内容上看,在土地征收、土地补偿等方面有新的突破。

在土地征收方面,对“公共利益”进行了界定,以促进在征地方面的法律支撑。公共利益也就是成片开发建设的概念,这将有助于后续此类用地的征收流程更加清晰。

而在土地征收补偿方面,首次提到了以区片综合地价取代过去的土地年产值倍数法,通俗来说,征地的时候,不是简单以农作物的收成来计算征地费用,而是根据土地周边的城市发展机会来确定地价。严跃进认为,新《土地管理法》将有助于后续农村土地市场的发展,更好地落实农村土地增值收益的分配。

据悉,新《土地管理法》将于2020年1月1日起施行。全国人大常委会要求国务院及其有关部门和各省、自治区、直辖市做好法律宣传,制定完善配套法规规章,确保法律制度正确有效实施。为此,自然资源部正在抓紧启动《土地管理法实施条例》和《基本农田保护条例》的全面修订工作,细化落实农村土地制度改革的各项制度安排。

对住宅影响有限,或抑制租金上涨

集体经营性建设用地的入市影响着城市建设用地的供应,因此对各方的影响一直备受关注。

对于农民来说,集体经营性建设用地入市,有利于增加农民收入,保障农民权益。

诸葛找房数据研究中心分析师岳蒙蒙认为,对于政府来说,改变了地方政府单一地通过土地财政增收的方式。政府不再是唯一的土地供给者,迫使政府考虑转型,多元化拓展其他财政增收的方式。

对于房地产市场来说,集体经营性土地的入市也为部分房企创造了加速扩张的机会,按照规定,集体经营性用地入市,只能用于经营性用途,因此,一些布局商业、办公、产业的房企可以低成本拿地。

岳蒙蒙认为,更多土地进入土地供应市场,有利于缓解供给矛盾。由于这类土地有很大一部分是用于租赁住房建设,增加租赁住房供应,有利于抑制租金过快上涨。

不过,值得注意的是,岳蒙蒙称,集体经营性建设用地入市对商品住宅市场,目前还不会产生非常大的影响。因为明确规定允许集体经营性建设用地入市,集体经营性建设用地市场只占10%左右,农村大部分是宅基地。而且这些集体经营性建设用地入市之后只能用于工业、商业等用途,虽然也会应用于租赁房、廉租房、共有产权房等,但不能建设商品住宅,因此不会对商品住宅造成很大冲击。

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