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下半年中山房企:没什么比“卖卖卖”更重要

2019-08-30 09:34:28 来源: 网易房产中山 举报
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(原标题:下半年房企加快中山市场销售节奏,业内称合作开发、项目转让将常态化)

下半年中山房企:没什么比“卖卖卖”更重要

进入下半年,房企更愿意加快楼盘销售速度回笼资金。

要说今年房地产市场最缺什么,相信十有八九的业内人士都会给出两个字:缺钱。据记者观察,近期国内多家一线大型房企均发布了今年上半年营收以及开发情况。虽然包括万科、碧桂园、恒大等房企在内录得业绩增长,但不少企业的负债率也普遍处于历史高位。对此,有业内人士认为,未来房企融资环境继续收紧的可能性较大,房企业绩的压力将逐步加大。对于不少在中山有开发的大型房企而言,房企间的项目并购、合作开发将更为普遍。同时,今年下半年房企主要任务就是“卖卖卖”,以实现资金回笼。

市场动态

上半年龙头房企成绩单

令市场分化竞争加剧

记者从中山万科获悉,8月20日,A股房企龙头万科发布了半年报。数据显示,实现营业收入为1393.2亿元,同比增长31.5%,实现归属于上市公司股东净利润118.4亿元,同比增长29.8%。另外,万科今年上半年实现新开工面积占全年开工计划的超过5成。在目前的楼市大环境下,这样的业绩表现不俗。

对此,万科在半年报中表示,虽然近年公司业务大力实施多元化策略,但从业务贡献来看,上半年来自房地产业务的结算收入占万科营收超过9成,至于房地产业务之外的其他业务营收同比下降了11.3%。万科的其他业务收入指的是公司收的联营公司的品牌支持费、运营支持费,还有代收的费用,并不是指物业收入、租赁收入。

不过值得一提的是,记者留意到,截至上半年万科资产负债率超过85%,创下该公司A股上市以来新高。

另一方面,尽管万科上半年交出了不错的成绩表,但根据克而瑞发布的销售额排行榜,上半年房企的完成情况仍不尽如人意,而且房企激烈竞争也蔓延到头部企业。譬如,从今年前7个月销售额来看,碧桂园(在营收、净利润方面优势明显)、万科和恒大分列行业前三,保利地产位居行业第四,融创中国紧随其后。有机构预测,按照今年二季度以来的表现,融创年内甚至有可能会反超保利全年业绩。

克而瑞认为,由于受网签、地方政策、签约等滞后因素的影响,眼下房企将销售额确认为收入的时间一般是2到3年。正因如此,今年上半年房企的营业收入和净利润反映的包括了去年的销售情况,而现在销售额增速放缓甚至下降,这或对今年下半年甚至明年收入带来影响。其中,今年7月份房企销售整体放缓,叠加融资难度及风险攀升,预计调价促销和转让项目回笼资金将成为不少房企的新选择。

本地市场 三季度龙头房企新项目亮相促去货节奏加快

记者了解到,今年在中山开发的大型房企似乎更加专注于现有项目的开发与销售上。譬如,在接下来的9至10月份,万科就将分别在东区博爱七路、翠亨新区马鞍岛上推出两个年度全新商住项目——万科金域中央和万科西湾汇。

记者了解到,作为中山首块现售项目地块,这是继火炬区万科柏悦湾之后,万科再次布局博爱路上的商住项目。据中山万科透露,万科金域中央建设规模约26万平方米,其中包括23栋11层小高层住宅和9栋34层高层住宅楼,其中住宅面积约19.5万平方米。同时,楼盘将配套近1万平方米的市政公用建筑设施(规划包括幼儿园、社区卫生服务站等),总投资超过40亿元。

作为翠亨新区核心起步区首个商住项目,万科中天西湾汇占地面积77000平方米,建面约30万平方米,绿化率达45%,共2196户。据记者了解,西湾汇项目是万科内部开发定位较高的商住项目,主打深中同城概念。距离深中通道中山段未来出入口仅数公里的卖点,可以说是该项目最吸引深圳买家的地方。另外,从记者目前得到的信息来看,项目商住楼楼高34层,采用2梯2户、2梯4户设计。项目首期计划推出层高5.6米,面积段约76至88平方米的高层复式住宅单位。

“毕竟今年我们前三季度一直都在消化中山存量项目,从完成全年任务的角度来看,金域中央、西湾汇才是重头戏。”中山万科相关营销负责人向记者私下表示,由于今年市场大环境不确定因素较多(经济大环境、市场调控),因此即便是手持这两个地段较为优质的全新项目,中山万科也丝毫没有懈怠,前期营销调研工作一直在密锣紧鼓地进行。

至于近两年在中山曾掀起一波拿地扩张潮的碧桂园,今年其任务则放在了消化存量项目上。碧桂园中山片区负责人向记者表示,今年整个大环境对房企而言充满了挑战和不确定性,对于房企来说,在手头土地资源相对充足的情况下,加快销售速度、现金为王是公认的上策。

市场展望

下半年房企融资环境将稳中趋紧

合作开发、项目转让或将常态化

一般来说,房企新开工、新拿地的本质是补库存,而补库存的意愿主要取决于房企资金链、存量库存和对未来的销售预期。然而,在目前国家强调房住不炒的定调下,这除了影响购房者的购房预期外,今年来,房地产行业资金获取的难度也在显著提高。早前不少券商分析机构在解读上市房企业绩均表示,下半年房企融资环境继续稳中趋紧将成为大概率事件。

对此,中山不少业内人士都表示,未来部分房企为缓解资金压力,除了会采取适度调价促销的市场化手段外,合作开发、转让项目等将是资金回笼的常见手段。

“其实,目前中山很多上市房企手头开发的项目,其地块都是前者采用并购、合作开发的方式获得的。当中既有大型房企间的强强联手,又有不少本地小型开发商出让项目开发权的情况。在目前的市场环境下,这是一种行业洗牌、整合过程中的常见现象。”中山天睿地产市场总监马建宏表示,在当前市场各种渠道融资难度增加的背景下,不排除更多的房企通过转让项目(地块)实现资金回笼。尤其对于中山众多本地中小房企而言,资金门槛、资金链运作已经成为他们难以再单独参与项目开发的因素。正因如此,近两年碧桂园在中山市场的快速扩张,其手头大多数土地资源正是通过并购存量土地得来的。此外,目前恒大、融创、福晟、时代等房企目前在中山的土地储备,当中不少也采用与碧桂园类似的方式获得。

中原地产中山市场总监植建军也预计,按照目前的大环境,虽然未来中山“土拍”市场的一些优质地块仍会受到各大一线房企的青睐,但预计房企争夺的激烈程度会有所下降。而且出于风险控制以及缓解资金压力,一家房企拿地后由多家大型房企合作开发的现象或将更加普遍。

(来源:中山商报)

胡显珠 本文来源:网易房产中山 作者:梁展宏 图/ 洪喜鹏 责任编辑:胡显珠_zs22
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