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保利物业赴港IPO获批,搅动上市物业公司排名

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9月17日晚间,保利地产(600048.SH)公告称,全资子公司保利物业于境外上市事项已获中国证监会核准。这标志着,保利物业即将叩开港股市场的大门。

据保利物业所收批复,中国证监会核准保利物业发行不超过153,333,400股境外上市外资股,每股面值人民币1元,全部为普通股。完成本次发行后,保利物业可到香港交易所主板上市。

此外,保利物业本次发行境外上市外资股(H股)并上市事项尚需取得香港证券及期货事务监察委员会、香港联合交易所有限公司等核准。

若成功赴港IPO,保利物业将刷新上市物业公司排名。截至2019年4月30日,保利物业合同管理面积为3.71亿平方米,即将超越绿城服务(02869.HK)成为第三大上市物业公司,仅次于彩生活(01778.HK)和碧桂园服务(06098.HK)。

2016年、2017年、2018年三年间,保利物业总收入分别为25.6亿元、32.4亿元、42.29亿元。与此同时,公司同期利润分别为1.49亿元、2.25亿元、3.36亿元。

目前,保利物业共有三个业务条线,分别提供物业管理业务、非业主增值服务及社区增值服务。物业管理业务是公司最重要的收入来源,2019年前4个月,公司物业管理业务收入12.11亿元,占总营收比例为70.5%。

与行业普遍现状类似,保利物业的收入仰仗母公司保利发展的资源,不过这一比重正在逐年降低。2016年至2018年各期,保利地产向保利物业贡献的收入占比从98.7%下降至88.6%,2019年前4个月再降至84.2%。

实际上,早在2017年8月,保利物业便于新三板挂牌,但在今年4月11日公告退市。此后不到四个月,保利物业火速转战港股,并于8月7日正式向港交所递交招股书。

对轻资产物业公司来说,新三板限制过大,无法达到快速融资目的。而A股对于新上市公司审核较严,使得保利物业选择赴港上市。

当下,物管行业仍处于“跑马圈地”状态。平安证券研报显示, 2018年行业十强市占率为11.4%,百强市占率也不足四成。管理规模最高的彩生活市占率仅1.7%,远低于龙头房企市占率。

对规模和市占率的诉求,使物业公司渴求资本市场融资进而扩大规模。此外,资本市场逐步认识到物业公司的价值,给予其明显高于房地产开发商的估值水平,这也给房企拆分物业子公司上市提供动力。

以在港上市的公司为例,碧桂园服务、绿城服务和中海物业三家物业公司市盈率分别为42.28倍、39.07倍和31.82倍。而对应的母公司碧桂园、绿城中国、中海地产市盈率分别仅5.28倍、19.26倍、6倍。

估值差异与行业未来成长性相关。实际上,传统房开业务增速已进入平稳态势,但物管行业仍处于成长阶段。据中指院数据,物业服务百强企业的平均收入由2014年的425.0百万元升至2018年的886.2百万元,复合年增长率为20.2%。

行业厮杀中,保利物业的优势在于规模。截至2019年4月30日,公司合同管理面积3.7亿平方米,遍布全国136个城市;在管面积1.98亿平方米;在全国管理817项物业,包括549个住宅社区及268个非住宅物业。

但盈利能力偏弱却显而易见。数据显示,保利物业2016年、2017年、2018年的毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%;同期,公司净利率仅为5.8%、6.9%、7.9%。

与行业类似规模公司相比,碧桂园服务净利率为19.98%,彩生活和雅生活的净利率也分别为14.34%和25.36%。规模占优势的保利物业,盈利能力却拖了后腿。

保利物业表示,公司面临各方成本上行压力,包括但不限于:最低工资增加、员工人数增加、节约成本措施生效所需时间。“倘按包干制履行物业管理服务时未能控制成本,我们可能会遭受亏损,且我们的利润率可能会下降。”保利物业称。

对于IPO募集资金,保利物业将用收购或投资物业管理公司,扩大物业管理规模;开拓增值服务,投资社区产品及服务公司等;升级数字化及智能化管理系统;用作运营资金及一般公司用途。

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