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长租公寓"冰与火":头部企业忙上市25家已"阵亡"

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生存还是死亡,2019年的长租公寓面临终极选择。

2018年以来,长租公寓行业问题不断,目前已经有多达25家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。

但另一边,一些长租公寓的头部企业已在谋求上市,如青客公寓、自如、蛋壳等,包括集中式和分散式公寓。

长租公寓业内人士指出,经过几年的跑马圈地、长租公寓进入了深度整合期,要么破产被重组,要么上市。资本要求变现,经营也需要更多的金融支持,头部企业的资本化提上日程。

但长租公寓依然要解决内生性问题,运营水平与盈利能力,才是核心。在这个层面,拥有融资和运营能力的开发商旗下长租公寓优势更加凸显。

长租“冰与火”

继南京乐伽公寓之后,又一家区域型长租公寓出事了。

10月8日,河南悦如公寓公告,其投入的1600套公寓,因面临经营及资金压力,无力维持经营。

此前的9月,悦如已接受了郑州比逊达美公寓的并购重组。工商信息显示,比逊达美已100%持有悦如公寓股权,法定代表人也已变更。

悦如公寓创立于2014年,曾一度在国内长租公寓品牌指数排行榜上位列第八。

悦如并非个案。2018年以来,长租公寓行业问题不断,寓见公寓、好租好住、爱公寓、杭州德寓等接连曝出资金链问题,据不完全统计,目前已经有多达25家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。

今年2月,寓见公寓资金链断裂后被麦家公寓收购;3月,资金链断裂的苏州乐栈公寓被蜜蜂村落网络科技公司收购;8月,乐伽公寓宣布倒闭。

21世纪经济报道查询发现,目前资金链断裂、经营不善的公寓,多为第三方独立品牌公寓,他们大多成立于四五年前,在短短的时间里快速扩张,又迅速消亡。

同策咨询总监张宏伟表示,长租公寓“阵亡”,一大半都是资金链出现问题,其中很多不乏“租金贷”的身影。随着“租金贷”被禁,大量中小型运营商怎样生存已成了最大问题。再加上资产证券化融资受阻,长租公寓“钱”景堪忧。

据同策研究院统计,2019年上半年仅有5笔住房租赁ABS获批,对比2018年多笔首单动辄50亿至100亿的规模缩水很多。

一边是海水,一边是火焰。今年又或将是长租公寓的上市年。10月7日,长租公寓品牌青客公寓向美国证监会提交IPO文件,计划在纳斯达克上市,预计融资超1亿美元,有望成为长租公寓上市第一股。招股书显示,2018年底,青客公寓房源数量达到了9.12万间,位列国内长租公寓运营商第三位。

另有消息显示,蛋壳公寓也计划赴美上市,募资金额为6亿-7亿美元。

此外,头部企业自如也传出计划赴美上市,筹集5亿-10亿美元。不过,10月14日,自如CEO熊林表示,长租公寓已进入精耕期,目前并不急于上市。

长租公寓历经数年发展,出现了两极分化的局面。而那些能够走出经营困境的,多有资本的支持。

公开资料显示,包括纽信创投、赛富、摩根士丹利、凯欣资本在内,几年来青客公寓融资累计超过1亿美元。

分散式长租公寓的头部企业更受资本青睐。今年3月,蛋壳公寓获5亿美元C轮融资,投后估值超20亿美元;自如则于今年6月获5亿美元B轮融资,投后估值50亿美元。

深度整合来临

就近年长租公寓的模式而言,无论是分散式还是集中式,都具有天然的不足。运营商高度依赖地产资源,要想占领市场,就得不断砸资金盘下房源,成为“二房东”,再出租给租客。

目前还存活的长租公寓,依然在不断扩张。10月14日,克而瑞发布长租公寓排行榜,榜单显示,在独立第三方品牌中,魔方、乐乎、窝趣管理规模位列前三;头部企业仍处于较为激进的扩张状态。

在这种模式下,运营商很难盈利。以青客公寓为例,招股书显示,截至2019年6月30日的前9个月,净收入为8.979亿元,但净亏损达3.73亿元;2017年、2018年,青客的净亏损分别达2.45亿元和4.98亿元。

青客公寓也暗藏风险。根据招股书,其主要收入来源是租金贷的资金。截至2019年6月底,65.2%的青客公寓租客采用了租金贷,未偿还贷款本金8.726亿元,预付租金总额为7.9亿元人民币。

在租金贷模式下,一旦资金链断裂,租客和房东就会陷入尴尬的境地,避免不了损失。

克而瑞研究数据显示,长租公寓行业平均利润水平仅在2%~4%,现金流回正周期至少需6年以上。

房企旗下的长租公寓虽有母公司支持,但也经历了盘整,2019年上半年,万科“万村计划”全面暂停签约新房源,朗诗、远洋集团拟剥离长租公寓业务。

发展到现在,行业要求精细化运营。克而瑞称,在当前行业背景下,房企系的发展重心由追求规模增长,转向稳经营、提质量。

今年前三季度,万科泊寓、龙湖冠寓开业规模分别是82000间、60000间,排名前二;旭辉领寓、朗诗寓、碧桂园碧家国际社区等,总计新增体量超10000间。

作为房企系长租公寓龙头,万科、龙湖均在2019年中报提出,要提升项目开业效率与经营质量。

龙湖集团CEO邵明晓表示,冠寓在去年已开业超过5.3万间,今年按规划将累计开业近10万间,2020年达到20亿元以上收入。龙湖冠寓披露,预计明年将实现盈利。

前述公司均认为,随着行业重新洗牌,包括资金在内的一系列资源会向头部企业高度集中,长租公寓运营商要想走得更远,必须要解决盈利模式问题。

同策咨询指出,从租金收益率来看,如果仅靠租金,长租公寓很难建立起长效的盈利模式;部分有能力的企业,可以通过长租公寓业务获得租金现金流、资产增值以及未来资产证券化的预期。

对房企而言,加大重资产、自持住宅用地的比例有更大的底气,比如万科多次通过公开招拍挂的方式获取自持性住宅用地。

除了租金收入,重资产运营还具备资产增值属性,有增值预期;对泊寓而言,万科已经规划未来通过REITs的方式实现退出。

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