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年均150万人迁入 大湾区市场潜力巨大

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近几年大湾区民企500强数量增长快速,高度发达的民营企业带动了大量就业和人口的增长。近日,贝壳研究院发布的《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》(以下简称《白皮书》)显示,近三年大湾区平均每年增加150万人口,核心城市深圳和广州的人口吸引力最强,常住人口分别增长165万和140万,带来大量住房需求。

2025年大湾区房地产市场交易规模或达3.7万亿

据贝壳研究院测算,2025年粤港澳大湾区房地产市场的交易规模预计约为3.7万亿,占全国总体GMV的15%。面对大湾区房地产广阔的发展空间,许小乐表示,“充分发挥大湾区的市场潜力,需要湾区各城市通力协作,打破城市边界,实现融合发展。”

但大湾区在拥有巨大市场潜力的同时,也面临着大量挑战。大量人口涌入使得大湾区住房缺口扩大,整体住房自有率远低于全国平均水平,11城中有8城住房自有率低于60%。

湾区近三分之二的购房者非粤籍

随着流动人口向头部城市集中的趋势愈发明显,住房需求也愈发向大城市集中。从湾区购房者原籍分布来看,近三分之二的购房者非粤籍,其中邻近省份如湖南籍、湖北籍及江西籍购房者占比相对较大。外来流动人口涌入和年轻人口的住房难题等逐渐成为大湾区的核心住房问题。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,未来大湾区城市的破局之道在于突破城市行政边界的束缚,寻找核心城市的“外部供应”。随着深圳、广州等核心城市已经走入深度存量市场,首先便是要盘活和利用好存量资源; 其次,鼓励支持市场化的开发商或者长租公寓企业参与,为租赁市场提供更多的品质标准化产品,降低二手房交易的摩擦成本,提升二手房流通率,给买卖市场“降压”;第三,对外要打破城市边界,寻找大湾区核心城市的“外部供应”。

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