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小区经营收入如何才能收清楚花明白

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近日,浙江杭州一个小区业委会拿出120万元经营性收入给业主们分红,引发社会各界热议。一些人认为经营性收入属全体业主,理应取之于民“还”之于民;另一些人则表示,应把钱存续起来以备不时之需。

事实上,随着经济社会的发展,小区内诸如停车费、电梯间广告费、活动场地费等经营性收入也明显上涨,如何管好这笔账,既关系小区居民的生活质量,也体现社会基层治理的能力。

小区经营性收支易成一笔“糊涂账”

众所周知,在城市商品房小区中,两笔钱关乎公共利益:一是物业维修基金,一是物业经营性收益。

以此次分红的杭州小区为例,这120万元是小区业主共有部分的经营性收入,一部分来自商铺租金,一部分来自地下车位的租金。在业委会梳理了小区1到10月的财务收支情况后发现,还有138万多元的结余。

近年来,小区经营性收入来源日趋多样。“有的小区商铺租金不菲,有的有占地补偿,多数小区地下车位的租金、电梯和户外等公共部分的广告位更是抢手。”杭州某物业公司负责人说。

随着小区经营性收入水涨船高,对于收益的处置就成为一个敏感的问题。事实上,根据物权法第70条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

“一方面,业主需要知道收益的多少以及用在何处;另一方面,业主也要了解和判断收益使用的合理性。”杭州市住保房管局相关负责人说。为此,记者随机采访了多个小区的业主,他们大多知道小区里有不少“额外”的经营性收益,但是具体这些收入最后如何使用的,很多人并不知情。

一位业主告诉记者,有的小区物业管理比较严格,还有业委会监管。可有的小区没有业委会,一些物业公司可能就将经营性收益装入“自己腰包”,也不向业主公示。

小区经营性收支监督乏力

业主不知情,社区没权力,每年的物业经营性收支成了大家都管不着的“灰色地带”,也成为业主、业委会、社区之间矛盾纠纷的焦点。公共收益账目问题,实则聚焦业委会的权责边界。

根据2014年5月实施的《杭州市物业管理条例》规定,物业经营性收益“管理账目每年向业主公布一次”。“但是账目的公布方式以及公示时长,法规并没有明确。”杭州市住保房管局相关负责人表示,在杭州商品房小区中,经营性收支公示缺失、信息不对称的现象仍然存在。

经营性收益的分配权和使用,决定权在业主大会,但召开业主大会,必须要半数以上业主参加,实际操作难度大。如今许多小区,动辄上千住户,业主们因为工作忙、怕麻烦、个人力量小等原因,无法形成有效监督。

广州市住房和城乡建设局物业管理处副处长张涛介绍,目前广州市要求小区经营性收益采取银行专户管理,能在一定程度上解决资金使用不透明的问题。记者在其他城市采访时发现,目前一些小区业委会仍未能设立独立账户,所有的物业经营性收益都存放于物业公司的子账户中,由物业公司代管。

如此分散而薄弱的监督力量,也使得在经营性收益的最终使用上,纷争不断。一些业主出于“与其看不到一些东西,还不如发到手上踏实一点”的心态,提倡将收益用于改善业主福利;而从物业等的角度出发,这笔钱则既可用于补充小区专项维修资金、改善共用设施设备,也可作为物业费的补贴。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,小区经营性收益应从公共角度来考虑。“部分业主担心经营性收益被挪用,因此关键还是收支要清晰。既然有经营性收益,可以在第二年小区管理中体现。比如为小区节假日的活动提供一些经费支持等。”

用机制“捆牢”物业经营的“钱袋子”

一笔可观的经营性收支,反映社区基层治理的大课题。专家认为,要管好这笔账,就应形成规范高效的管理和监督机制。

对此,各地也在积极探索。17日,广州市人大常委会审议了《广州市物业管理条例(草案)》,用专门的章节对业主共有资金进行规范,从管理、使用、公开、监督等方面提出了具体的要求。

今年7月,杭州出台《杭州市物业经营性收支信息公示试点工作方案》,要求业主委员会、物业服务企业把每个月的物业经营性收支项目、金额、摘要等录入杭州市住保房管局的信息平台,业主经实名认证后,可以通过信息平台查询本人所在物业管理区域的经营性收支情况。

此外,杭州在制定发布的《业主委员会相关工作制度(试行)》中明确,原则上物业经营收益的50%以上应当用于物业公共部位、共用设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金。这就最大程度限制了业委会或物业直接向业主发钱,从而影响小区后续运行等问题。广州也在制定相关条例时,引导业主将经营性收益投向维护。同时也在积极探索与商业保险合作,帮助小区建立起市场化的保障措施。据新华社

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