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北京土地溢价率降至个位数 频现底价成交

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2019年北京土地溢价率走低已成现实。机构数据显示,今年(截至12月24日)北京土地平均成交溢价率只有9.4%,低于2018年的14%,为近几年的低点。在成交的50宗住宅用地中,有18宗底价成交。尤其在年底,底价成交已成土地市场常态。而对于北京明年的土地价格,业内的预期也是“难以走高”。

今年土地成交额1685.4亿,略高于去年

12月24日,北京市规划和自然资源委员会新挂出3宗位于通州区的预申请土地,建筑面积约32.50万平方米,总起始价41.55亿元。3宗地均为其他类多功能用地。

而此前的12月20日,北京市规划和自然资源委员会也挂出3宗预申请土地,总出让起始价121.89亿元。其中2宗土地位于顺义区仁和镇,1宗土地位于怀柔区怀柔新城。这三宗地块均为不限价地块。

自12月以来,北京市已挂牌11宗预申请地块,总起始价335.21亿元。其中朝阳区1宗,怀柔2宗,昌平1宗,门头沟1宗,顺义3宗,通州3宗。这些预申请土地均要等到明年成交。

中原地产首席分析师张大伟认为,截至12月24日,从土地供应结构来看,2019年北京土地市场已经结束。

今年成交的最后一宗经营性用地是怀柔雁栖湖不限价地块,在12月19日被北科建+北控+长城伟业联合体以16.1亿元的底价拿下,折合楼面价约2.37万/平方米,溢价率为零。而同一天出售的顺义仁和不限价地块因为无人报价,临时撤牌。上述两宗地块均为不限价土地。

据北京市规划及自然资源委员会网站显示,还有13块土地处于交易中,其中8块地从时间上看,将在2020年1月成交,而其余4宗工业用地,仅有三宗用地因为已出现一次报价有望在年底前成交。

中原地产研究中心统计数据显示,截至12月24日,北京年内成交土地78宗,累计土地出让金额1685.4亿元,略高于2018年的土地出让总金额。

而从2018年北京土地成交上看,共成63宗土地,成交总额1678亿元,环比2017年下降36%。土地平均溢价率为14%,当是5年的最低值。其中住宅用地成交52宗。

土地平均溢价率大幅走低

值得关注的是,2019年土地市场呈现量稳价跌的走势。

据张大伟表示,北京年内土地平均成交溢价率只有9.4%,低于2018年的14%,这是近年来的最低点。而合计50宗各类住宅地块中,平均溢价率也只有10.5%,其中18宗地块是底价成交。35宗限竞房地块中,溢价率为零的地块多达12宗。尤其到了年底,北京更是连续有多宗地块底价成交。

从目前看,北京12月已出让的6宗土地均以底价成交。12月12日,此前市场关注的房山良乡的住宅地块由于仅获得1次网上报价,被中骏以42亿元的底价获得,被业内认为是抄底之举。商品住房销售均价不超过35344元/平方米,楼面价仅为11369元/平方米。

不仅限竞房土地的溢价空间少,不限价的商品房用地也出现底价成交。12月5日,北京丰台区长辛店镇辛庄村A-46地块以底价成交,由首开+保利以26亿元底价获得,楼面价仅为3.17万元/平方米。

对此业内人士分析认为,年底大部分企业的资金压力大,放弃拿地,即使性价比高的土地也避免不了底价成交。

事实上,早在11月,北京土地溢价率已呈现走低的趋势。据中指研究院统计显示,11月,北京住宅用地溢价率为1.93%,环比降14.09%,同比降13.96%。

而在春节前北京将有几宗优质地块推出,预计会引起房企的关注。据悉,12月20日,北京市规划和自然资源委员会挂牌一宗位于西北旺镇的海淀地块,包括居住用地、A33基础教育用地,建筑控制规模10.75万平方米,出让起始价43.1亿元。

在很多业内人士看来,2019年土地溢价率走底已成事实。归结原因,张大伟则认为,2019年楼市严格调控,大部分房企对土地市场的热度逐渐降低,北京推出了大量的共有产权和限房价项目也是降低了房企拿地积极性的原因。

为了缓解土地市场的低温走势,今年下半年,北京不限价地明显增多。据中原统计数据显示,今年下半年入市(含已经成交及即将成交)的27宗住宅地块中,共有产权房地块8宗、限竞房地块9宗,不限价地块10宗。

从目前来看,刚刚成交以及正处于交易阶段的土地也以不限价地块为主,但市场并不买账,仍然频现底价成交。

对于未来的土地价格,克而瑞分析人士认为,在高融资成本下,房企对拿地的态度将会更为谨慎,明年地价也难走高。

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