网易首页 > 网易房产 > 正文

租金下跌、空置率上升 长租公寓企业寒潮来袭?

0
分享至

“不仅在分散式公寓,集中式公寓也在谈降租,租金下行是不争的事实。”近日,在房东东举办的一场北京长租公寓考察交流活动上,乐乎公寓CEO罗意指出了目前行业面临的一大普遍现象。

“一些企业是通过跟业主交流,通过摆事实、讲道理、讲成本、看财报等方式来降租。甚至2019年,有的企业专门还成立了谈降租团队。”罗意如此表示。

那么,目前是否普遍存在降租现象?长租公寓空置率情况如何?经过2019年后,长租公寓行业的经营逻辑是否发生了变化?

多家租赁机构与房东协商调价去“虚火

“目前根据会员单位反映,受租赁客户减少、租赁住房增加、传统租赁淡季等因素影响,租金确实在下降。”在接受新京报记者采访时,北京房地产中介协会秘书长赵庆祥表示。

地新引力租赁研究组相关负责人也表示,目前市场的确存在降租情况,“很多分散式公寓为争夺规模,在早期抬高了收房价格,以至于高位拿房。目前市场热度下降,为保障正常运营与收益,不少机构会选择与业主重新沟通,再次商定租金价格。”

记者多方了解到,一些长租公寓机构、租赁平台确实出现因调整优化个别房源合同,而与业主沟通协商的情况。原因之一在于,之前收房时的评估价较高,现在系统根据当前市场情况综合评估做出调整。

实际上,近几个月,不少城市的住房租赁市场一直延续降温趋势,成交量价持续下探。贝壳研究院的数据显示,2019年全年范围看,全国重点18城全年平均租金水平有所下跌,同比下降13.21%。重点18城中,成交房源涨价的套数占总套数的比例为6.09%,同比下降5%;降价的套数占总套数的比例为24.15%,同比增长18.3%。

之所以会出现降房租的现象,在贝壳研究院资深租赁市场分析师黄卉看来,是此前一些长租公寓企业“高收低出”的模式导致。

实际上,此前部分企业为快速规模扩张,争抢优质房源而不计成本,导致拿房成本高企。不过,在租金价格稳中有降的市场行情下,企业盈利空间受到挤压,为维持企业运营,企业不得不降低房东租金成本。

租金水平主要由供求关系决定,升、降是正常市场现象。基于此,在赵庆祥看来,“如果说前几年住房租赁行业存在‘虚火’,那近期租金下调、企业整合是去‘虚火’,有利于住房租赁市场长期、健康、稳定发展。”

业内称分散公寓空置率应控制在10%以下

值得注意的是,在目前市场环境下,虽然一些长租公寓选择与房东协商调价,但仍面临不少空置现象。

罗意指出了目前行业存在的一大现状:在杭州、深圳等城市,一些长租公寓企业存在较严重的空置现象,从而导致一些长租公寓从业者的离场。赵庆祥认同这一说法,他明确表示,“存在企业空置率较高的现象。”

实际上,空置率是租赁企业运营的一大关键指标。据赵庆祥介绍,通常而言,集中式公寓的空置率应尽量在5%以下,分散式公寓应尽量控制在10%以下。如果高于这一标准,租赁企业盈利压力就会加大。

空置率近期有所提高,在地新引力租赁研究组相关人士看来,原因有两方面,一方面在于,每年11月至次年1月为租房淡季,“返乡潮”导致不少租客退租,这属行业正常现象。除此之外,一些长租公寓从业者,因自身运营不善及行业信心不足,导致空置率上升,进而退出长租公寓行业。

事实上,纵观2019年,在经历了非理性的繁荣阶段之后,市场对前期盲目追求扩张速度和规模,导致物业资源利用低效、产品良莠不齐以及资产估值泡沫化的现象给予了纠偏。与此同时,2019年,针对完善长租公寓市场监管的政策亦不断出台,对公寓物业的合法性、合规性都提出了更高的要求,行业正向着更理性的方向纵深发展。

供需关系转变 精细化差异化运营成为趋势

还有一个值得关注的问题在于,相比前两年,目前长租行业的供需关系是否发生了变化? 对此,赵庆祥表示,随着住房存量的不断增加,长期来看,租赁住房的供应量一定会持续增加。而反观人口数量,除了少数人口净流入城市之外,多数地方的人口都在减少。因此,从总量上来说,住房一定会供过于求。

而对于北京市住房租赁市场而言,赵庆祥指出,随着集体土地上租赁住房形成供给,以及机构化程度的提高,租赁住房供应量也在不断增加。而需求方面,随着“疏解整治促提升”工作的深入,客观上住房租赁需求会减少。不过,供需紧张关系缓解后,租赁住房整体品质会得以提升。

在赋能资本创始人胡振寅看来,供应方面确实在增加,“从2017年以来,行业内企业大多加速扩张,行业外很多个人和机构亦加入这一行业,其中不乏盲目跟风者,从而导致2017至2018年期间供应量的集中增加”。与此同时,需求端方面,则面临了收缩和分流。胡振寅指出,行业内目前重点面向的是白领人群,不过,在二线城市抢人大战背景下,白领人群出现一定的分流。而且随着部分白领收入的下降,导致他们为降低房租支出,而选择低一档次的住房或偏远住房。

“一增一降之间,当前时点下,在青年白领长租公寓业态中,过去几年供不应求的状态确实发生了改变。”胡振寅表示。

不过,胡振寅同时指出,住房租赁从来不是总量供不应求,而是供求错配,包括区域和产品形态的错配。具体而言,青年白领公寓在核心地段和非核心的部分办公商圈依然供不应求,个性化又有性价比的白领公寓,也依然没有被很好地满足;同时,品质蓝领公寓、中高端公寓、家庭式公寓也都存在供求错配。

基于此,胡振寅指出,严重供不应求、普通白领公寓开业就能赚钱的时代已过去了,但市场中仍然有很多租房需求尚待满足。

随着供需关系发生变化,在罗意看来,长租公寓企业要做差异化产品,提高自己的运营、获客能力。与此同时,经历了2019年后,从业者也要更为理性,“要认识到,长租公寓并非只涨不跌的行业。”

相关推荐
热点推荐

不堪入目的微信聊天截图

娱乐海盗船长
2021-01-20 08:06:17

马斯克:摊牌了,我文案贼好!

设计癖
2021-01-20 21:38:05

把50厘米长的管子塞入身体,这些女孩只为追求一种满足

健康知识分享君
2021-01-19 08:48:49

多图直击|拜登宣誓就任总统:承认美国被“深刻撕裂”

澎湃新闻
2021-01-21 02:55:34

女人和不爱的人过“性生活”,是种怎样的感受?3个女人的大实话

娱乐生活DIY
2021-01-19 02:30:19

优质二手男自述:“跟惦记了10年的前任吃完饭,才知道她有多贵!”

两性心理探知
2021-01-20 21:17:27

揭秘《拯救大兵瑞恩》幕后十大冷知识

蒙太奇印像
2021-01-18 22:49:18

冰箱里放置的这1物,可能是白血病的诱因,你家冰箱有吗?

生活大火锅
2021-01-20 07:13:50

日本那个营造高贵人设、号称“夜之帝王”的牛郎——罗兰翻车了!

霓虹日本
2021-01-19 17:42:25

农村包围城市!美国“起义军”放弃攻占城市,大量白人民兵杀入

南国军情
2021-01-20 09:38:36

伊万卡被嫌弃或无家可归,犹如过街老鼠?美媒:她将是未来的总统

君武大本营
2021-01-20 18:10:22

尘埃落定!再见了,塔克!

体坛赛事风云录
2021-01-20 10:02:11

郑爽穿“三分裤”秀身材,当她坐下,看清腿上盖得东西,长见识了

儿科鲍奶奶
2020-12-31 08:35:02

不论什么年龄段,都应试试瑜伽裤,塑形勾勒美丽形体,减龄正当时

萌苏娱乐
2021-01-21 00:58:23

三兄弟为爸爸守孝,半夜棺材竟裂开,才知道老人是冤死

有故事的大老王
2021-01-17 13:59:26

干啥啥不行埋雷第一名,细数这五年,郑爽她爸才是“小丑”

娱小北
2021-01-20 20:02:24

中高风险地区人员抵粤12小时内要报告

要点早知道
2021-01-21 02:11:25

普京辣手出击,亲美政客被捕!亲美势力抬头,俄高官呼吁亲美反华

冯善智观察
2021-01-19 16:43:52

如果没有后台或人脉,体制内的借调不要轻易去!

摩羯日和手记
2021-01-11 10:43:36

国药集团和科兴公司是否已寻求世卫组织对其新冠疫苗预认证?外交部回应

北京商报
2021-01-20 23:24:27
2021-01-21 04:24:51

头条要闻

美最高法院受到炸弹威胁 紧急疏散

头条要闻

美最高法院受到炸弹威胁 紧急疏散

财经要闻

体育要闻

经纪人:劳塔罗在国米很开心,但我们还没谈过续约和解约条款

娱乐要闻

章子怡与梁朝伟同框对视 掀起回忆杀

科技要闻

宁德时代合资工厂爆炸!玻璃被震碎,官方回应

汽车要闻

入门级/会国产/续航超500km 奔驰EQA首发

态度原创

家居
教育
旅游
公开课
军事航空

家居要闻

搬砖工逆袭成千万粉丝博主 住深圳9千月租高档房

教育要闻

2021年逾千名澳门学生保送内地名校

旅游要闻

印度的“线上”婚礼也能载歌载舞

公开课

柯立芝效应:为什么网络色情对人危害更大?

军事要闻

6.5万士兵护拜登就职典礼!比热点地区还多