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房企在线复工另类开局 楼市春天何时到来?

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“我们今天上班了,但是在家办公。”2月10日,深圳一家大型房企人士说。

同日,另外一家上海房企员工也晒出了新年红包,表示正式开工了。

这天是许多城市规定可以复工的日子,很多房企新一年的工作都开始了。

因为NCP疫情的影响,房企们的复工只能绝大部分是线上的而非实体的,涉及业务核心的销售、建设等尚不能进行。

没有销售就没有现金流,停工意味着交付、结算等一系列流程的推迟,倘若时间拖得很长,这对诸多房企将是一个大考验。

开工当日,碧桂园、招商蛇口、雅居乐、奥园等房企董事长或总裁,纷纷以致信的方式,给员工们鼓劲打气。

事实上在1月初,大部分房企都已经制定了今年的各种计划,包括拿地、销售目标等。但突如其来的疫情让未来变得不可预测。

信里信外,房企老大们也隐隐流露出对未来市场的担忧,并着手应对未知的挑战。毫无疑问,开年后一场关乎房企生存的战役即将打响。

毫无疑问,新冠肺炎已经打乱了房企年初制定的计划、生产经营的节奏。-甘俊摄

另类卖房与拿地

房地产大概是最勤奋的行业之一。

2月10日,龙头房企除恒大2月17日正式上班外,万科、碧桂园以及融创都开始居家办公了,融创推迟了正常到岗复工时间为17日;也有不少房企按当地政策规定时间复工,如金科和华侨城等。

与往年不同,大家无法回到办公室,大部分只能居家在线处理相关工作,如资金、设计、招标等。新世界中国、时代中国等房企,采用线上下结合,仅让小部分职员回到办公岗位上。

房地产公司的工作基本都围绕“卖房”进行。然而受疫情影响,目前上百城市的售楼处都相继关闭,具体开放时间也还未有通知,人们无法走出家门看房。

“但地产营销人不可能坐着什么也不干,有枣没枣得打一杆子。”中原地产首席分析师张大伟说,大部分开发商都在推广线上看房,包括VR看房、视频看房、直播等。

为吸引人们看房,融创抢先推出“无理由退房”活动,其中北京、东南区域为“30天无理由退房”,上海区域指定项目最长“50天无理由退房”等。

无独有偶,2月9日花样年也推出“30天无理由退房”活动,线上下定房源可退可换,并同步推进21个城市30个在售项目线上销售,24小时看房。

对此张大伟认为,不论疫情什么时候过去,想抢第一波反弹的开发商,最好将无理由退房坚持至少一年,否则估计脆弱的购房者很难回到售楼处。

除了线上卖房,房企能做的其他工作还有投资,因为地方政府开始卖地了。

2月8日,长沙率先启动线上土地交易平台,32宗地块恢复挂牌,出让时间为2月25日至2月28日;10日广东省也发出通告,将在本周出让4宗土地,分别位于广州、惠州及肇庆。

2月10日,龙光地产以10亿元底价竞得广州白云区住宅用地,占地面积5.24万平,成为开年抢地的积极者。

不过,拿地并非那么迫切,开发商们的投资部门更多是在做一些准备工作。“目前只能先做项目的物色和储备,特别是并购类或合作类项目,很多区域因疫情还在封闭中,不可能过去看地。”一名开发投资人士说。

一家房地产基金研究机构摸底调研后表示,除了年前已经跟政府沟通好的拿地项目或商务条款已经谈好的并购类/合作类项目还在继续操作外,目前国土部门暂时不会有太多新增的招拍挂土地,因此一季度基本不会有太明显的新增项目。

张大伟也称,目前除了少数区域依然有土地成交,大部分土地市场处于冰封状态。整体看,短期大部分企业不敢介入土地市场,这给了一些企业拿地的机会,但同样看天吃饭,疫情能不能缓解决定了拿地策略能不能成功。

3月面临转折?

毫无疑问,新冠肺炎已经打乱了房企年初制定的计划、生产经营的节奏。

但久经沙场的开发商们不打算认输。招商蛇口董事长许永军在2月10日的信中表示,今年要疫情防控和生产经营双线作战,务必要打一场场硬仗,跑出“生死时速”,力争完成既定目标。

2019年,招商蛇口销售2200亿,今年的目标估计在2500亿左右。

碧桂园总裁莫斌则表示,有信心面对今年的市场,坚信可以打赢这场疫情攻坚战,“没有一个春天不会到来”。

同样在2019年表现亮眼的中国奥园,其2020年计划实现20%的业绩增长,疫情的突如其来似乎并没有打乱奥园的步伐,奥园主席郭梓文表示,奥园已做好资金、销售、成本控制、组织再造等安排。

然而疫情之下,一季度楼市成绩的不佳已是意料之中,不少业内人士也表示,2月份市场的低迷状态会持续。

张大伟称,整体看2020年的房地产市场走势现在预判意义不大,让市场恢复信心很难,这不是简单降价就能影响市场。

从2019年来看,1-2月份的销售额占全年16万亿的8%,疫情如果在1-2月就能被有效控制的话,那么影响不会太大。

2019年的3月份楼市迎来了小阳春,推动一季度销售2.7万亿,占全年17%左右, 如果疫情持续到3月份,或者疫情后没有明显的刺激政策,那么2020年对于大部分房地产企业,特别是非国企来说,将面临重大考验。

张大伟认为,90%的中小企业在2020年将非常难受。特别是非上市的私企、集中于几个项目的企业,将面临非常大的资金链压力,除非大规模的政策刺激,否则卖项目卖股权难免。

前述REITs机构人士也指出,疫情对销售回款和融资的冲击不容小觑,目前开发商整体上都很担心2020年的拿地任务无法完成,疫情导致一季度基本无法实现预期任务或目标(包括拿地、销售、融资等),剩下的全要压缩在3个季度,任务明显更重。

“除非2月份疫情就能被控制住,只在少部分区域还有零星新增病例的情况下,叠加刺激政策,否则疫情对于房地产的影响将远大于餐饮等行业。”张大伟表示。

大部分房企都有年前大量融资的传统习惯,2020年春节前后,许多房企已经进行了一波境外融资。疫情如果能够在2月份基本缓解,那么大部分房企的资金链则压力相对可控。

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