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资金承压下房企拿地手软 土地市场将持续低迷?

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在土地市场明显降温下,出现溢价率走低、土地流拍。业内人士预计,四五月份,房企资金压力会逐渐加大,将影响在土地市场的表现。土地市场整体难以快速回暖,溢价率仍将保持较低水平。

自3月以来,房地产交易逐渐复苏,但土地市场动力不足,房企拿地意愿不断降低。机构数据显示,3月TOP50房企拿地1218亿元,同比下降38.5%,环比下降28.8%。

进入4月,北京土拍市场遭遇今年首次冷遇,上海土地出让规则悄然生变……对此,业内人士预计,4月至5月,资金压力将继续影响房企在土地市场的表现。市场整体难以快速回暖,溢价率仍将保持较低水平。

房企拿地意愿降低,热点城市土拍遇冷

虽然土地市场供应不断,但全国热点城市土地市场依然处于较低水平。据中原地产研究中心统计数据显示,截至4月13日,今年50城累计卖地8825.5亿元,同比微涨4.6%。

据中原地产首席分析师张大伟分析认为,疫情对房企的资金链影响越来越明显,由于大部分城市房地产市场并未恢复,导致企业拿地意愿越来越低。

上述数据显示,截至4月13日,北京卖地728亿元,位列卖地金额最高城市。而在一季度,北京卖地金额低于上海位列第二,此次“上位”要归功于4月2日的土拍市场。但也是这次土拍,令北京遭遇鼠年以来首次冷遇。原计划出让的4宗土地,其中一宗 “不限价”宅地于4月1日暂停挂牌出让,另外3宗均以底价成交。事实上,自2020年以来北京土地溢价率明显提升,而令人期待的这次土拍则以冷清收场。

据中原地产研究中心统计数据显示,在北京之后,上海卖地722亿元、杭州卖地659亿元、苏州卖地437亿元。全国只有14个城市卖地超过200亿元,合计累计31个城市卖地超过百亿元。

值得关注的是,截至4月13日,上海土地溢价率同比大降96.62%。此前,业内传出因有地块存在“围标”嫌疑,中海、华润、万科参与竞标的高管均被协助调查。业内人士称,此事或令上海土地出让规则悄然生变。这一变化也被认为将扭转土地市场溢价走低的现实。

4月10日,上海规土局网站新挂出2幅宅地,上海已经执行了3年的土地市场招标挂牌复合方式出现变化。也就是竞买人不足六人,直接竞价拍卖,价高者得,不用评分。此外,拍卖“资金冻结”期也由之前的20天变成1天。而自持15%建筑面积没在拍卖条款里出现。

对此,易居企业集团CEO丁祖昱认为,这些变化将使房企参与竞拍的积极性明显提升,土地市场的活力将提升。

此外,不难发现,一直名列卖地金额首位的杭州,此次则排名第三。2019年,杭州土地总成交金额2747.6亿元,同比增长12.2%,这已是其连续两年位列各大城市首位,超出第二名的上海约900亿元。

40城溢价率回落,中海、绿城等“补仓”

自3月以来,虽然新冠肺炎疫情影响减弱,但土地市场降温更为明显。

据易居研究院数据显示,3月40个典型城市土地出让金收入为1376亿元,环比下降10%,同比下降15%,降幅扩大。而1-3月,40个典型城市土地出让收入为4701亿元,同比下降9%。而自2019年下半年,同比增速一直稳定在15%左右的水平。

中指研究院的数据也显示,3月土地市场动力不足。这主要体现在规模房企的拿地金额上。3月单月,TOP50房企拿地总额1218亿元,同比下降38.5%,环比下降28.8%。

对此,易居研究院研究员王若辰认为,土地市场的降温还表现在溢价率上,3月40个典型城市土地成交溢价率为8.6%,与2月相比微幅下降0.8个百分点,维持在2018年底的历史低位水平。

中原地产研究中心统计数据也显示,1月-2月,一二线城市土地成交溢价率维持在10%以上,3月溢价率则出现明显的下调。

从目前来看,房企土地储备规模与结构对业绩的影响不断加大。房企一方面谨慎拿地,一方面为了保持市场竞争格局,仍战略性地在一二线城市拿地。

据中指研究院分析显示,中海地产在多个城市齐发力。绿城中国、招商蛇口和中骏集团,分别拿下北京、成都和福州1-3月拿地总额冠军。从单个房企拿地金额来看,今年前3个月,华润置地和绿城中国持续保持拿地节奏。其中华润置地以215亿元的拿地金额位居第二,其中3月表现较为突出,拿地53亿元。

融资难度加大,市场难以快速回暖

事实上,决定土地市场冷暖的一直是企业手中的现金。4月3日,国务院联防联控机制在国新办举行新闻发布会上,财政部副部长许宏才表示,今年明确政府的专项债不用于土地收储和与房地产相关的项目。这无异于切断了房企之前预想的部分资金来源。

除此之外,销售回款以及海外融资遇阻也在影响房企手中的购地款。对此,张大伟认为,2月份还有部分房企积极拿地,随着房企资金链压力越来越大,进入3月份,大部分房企受制于销售压力,拿地的资金越来越少。

对于3月以来土地市场走低的行情,张大伟表示,从全国来看,活跃的土地市场相对集中在少数城市。在2月,受疫情影响,部分房企判断市场会快速企稳,政策刺激楼市,因此在局部热点城市掀起拿地热。但实际市场并未出现明显的宽松政策,导致3月份土地市场陷入低迷。

张大伟预计随着企业境外融资难度加大,四五月份,企业资金压力也会逐渐加大。这些都将影响其在土地市场的表现。

易居研究院研究员王若辰也预计,未来几个月溢价率仍将保持较低水平,40城土地市场整体难以快速回暖,但有边际改善的空间。


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