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楼市走出疫情阴影?全国商品房成交已恢复至86%

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当前的市场需求以首次置业、首次改善等刚需为主,其特点是对价格相对敏感、决策谨慎、喜欢“货比三家”。因此,若没有一些地方政策等特殊因素的刺激,这些需求很难演化为恐慌性购房,也不会在短期内推动楼市大涨。

随着新冠肺炎疫情逐渐得到有效控制,房地产市场正在从断崖式下跌中逐渐恢复。

4月17日,国家统计局发布数据显示,今年第一季度,全国商品房销售面积21978万平方米,同比下降26.3%,与前两月出现的“断崖式”下跌相比,降幅收窄13.6个百分点。商品房销售额20365亿元,下降24.7%,降幅收窄11.2个百分点。

其中,3月单月,全国商品房销售面积为13503万平方米,相当于去年同期水平的85.9%;商品房销售额12162亿元,相当于去年同期的85.4%。

也即,到今年3月,全国房地产市场交易量已恢复至85%以上。

在局部地区,市场的升温颇为强势。近期,深圳的数个豪宅项目开盘即遇热捧,久违的天价“喝茶费”也重出江湖。苏州也在人才落户新政的加持下,一度出现“抢房”现象。3月,全国70个大中城市新房二手房价格涨幅均比2月有所扩大。

受新冠肺炎疫情影响,传统的楼市“小阳春”已然爽约。虽然前期累积的需求正在寻求释放,但在刚需主导、调控基调未松动的情况下,未来市场会出现何种走势?

房地产投资出现正增长

新冠肺炎疫情对楼市的重创,主要出现在2月。由于人员流动受到限制,全国大多数城市的房地产工地停工,售楼处也一度关闭。当月,很多城市出现零成交。

根据国家统计局的数据,今年1-2月,全国商品房销售面积的同比降幅达到四成,销售额降幅也达到35.9%。

从3月中旬开始,随着工地复工、售楼处陆续开放,市场也进入快速复苏阶段。

3月20日晚,在落户新政的“加持”下,苏州的三个房地产项目同时开盘,共推出近900套房源。无论是线上销售还是线下选房的项目,几乎都是“秒光”。3月下旬,深圳、上海两地均出现新房项目被抢购的现象,深圳部分项目因被爆出天价“喝茶费”,引来监管部门的关注。

从全国范围看,除武汉和环京等疫情防控较为严格的区域外,其他区域的市场均迅速升温,整体房价也出现上涨。国家统计局于4月16日发布的数据显示,今年3月,全国70个大中城市中,一线城市(4个)、二线城市(31个)、三线城市(35个)新房价格环比涨幅分别为0.2%、0.3%、0.2%,均比2月有所扩大。同期,二手房价格涨幅也有所扩大。

中原地产首席分析师张大伟认为,市场迅速升温,除了疫情得到控制外,还与地方政府频繁出台支持性政策有关。

自2月以来,针对疫情影响,全国共有数十个城市出台政策予以支持,政策内容包括支持合理融资需求、延迟缴纳土地出让金、降低商品房预售条件、降低预售监管资金、降低落户门槛、提供购房补贴、放宽公积金政策……中原地产统计显示,一季度全国房地产调控次数高达171次,同比上涨65%。

这些政策对供需两端均有提振,对投资的刺激尤其明显。今年第一季度,全国房地产开发投资21963亿元,同比下降7.7%,降幅比1-2月份收窄8.6个百分点。其中,3月全国房地产开发投资11848亿元,同比增长1.2%。

今年第一季度,全国房屋新开工面积、房屋竣工面积、房企拿地面积降幅均比前2月有所收窄,施工面积则继续维持正增长。

在资金端,一季度房地产开发企业到位资金33566亿元,同比下降13.8%,降幅比1—2月份收窄3.7个百分点。

另外,3月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为98.18,比2月份提高0.78点,但仍处于“适度景气水平”区间。

报复性反弹动力不足

4月8日,随着武汉解封,武汉市的首批售楼处也已开放。至此,全国各主要城市的售楼处均已开放。

但从实际表现来看,虽然部分售楼处门庭若市,但并没有出现期待中的报复性反弹。

多家机构的统计显示,4月上半月,重点城市新房推盘数量继续增加。但开盘去化率仍然维持在7成左右的水平,与上月相比并无明显提升。总体来看,市场的推盘量和交易规模仍未达到去年同期的水平。

“市场总体依然处于复苏阶段。”58安居客房产研究院分院院长张波向21世纪经济报道表示,现阶段是刚需陆续进场期,但这部分需求还没有完全释放。

某大型房企相关负责人透露,4月上旬,公司曾在数个热点城市进行试探性开盘,从一线获得的反馈是,“关注度不错,但去化率不高。”他认为,其中原因可能在于项目定价偏高。同时,市场上可选的项目比较多,也对客户形成了分流。

该人士向21世纪经济报道表示,当前的市场需求以首次置业、首次改善等刚需为主,其特点是对价格相对敏感、决策谨慎、喜欢“货比三家”。因此,若没有一些地方政策等特殊因素的刺激,这些需求很难演化为恐慌性购房,也不会在短期内推动楼市大涨。

政策层面,虽然近期松绑调控的尝试较为频繁,但总体尺度仍然有限。近期,已有海宁、广州、济南、宝鸡、驻马店、青岛等六个城市因松绑尺度过大而对政策进行收回或做出调整。

4月10日,央行金融市场司司长邹澜表示,2016年以来,央行为抑制资金过度流向房地产行业做了一些工作,取得比较明显的效果。房地产行业特点是资本密集型行业,而且周期很长,央行一直非常注重政策的稳定性、连续性和一致性。房地产市场的“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)基调中,稳预期尤其重要,预期不稳反而对经济伤害更大,下一步还是按照中央总体要求和精神,围绕“三稳”目标做好工作。

多数受访者认为,在“房住不炒”的总基调不变的情况下,融资、购房等政策不会出现明显的放松。

张波指出,一方面,房价整体的波动性不大,但房企整体打折的力度和广度将有可能收窄,此举会稳定市场情绪;另一方面,购房者入市的意愿增强,但总体谨慎。他表示,今年第二季度,市场成交量会继续提升,但出现报复性反弹的几率相对较小。

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