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大环境不好去炒房?深圳房价过热,元凶到底是谁

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近日,中国人民银行深圳市中心支行针对“房抵经营贷推高楼价”的传闻回应称,辖区的确存在个别商业银行有客户先全款买房,再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况,但规模占比很小。截至4月20日,央行深圳支小未发现信贷资金流入楼市情况,其他商业银行已被要求展开全面排查。

业内专家对此表示,少部分经营贷流入楼市,是深圳楼价上涨带来的副作用,并非楼市上涨的元凶。《证券日报》记者调查、采访也发现,深圳楼价持续走高,短期来看是各项微观和宏观政策的叠加效应。长期来看,则是深圳人地矛盾愈演愈烈的必经过程。

未来,如何平衡楼市与GDP的关系、工业用地与住宅用地的比例,还将继续考验深圳政府的智慧。

近期涨价是多因素共振的结果

国家统计局数据显示,3月深圳二手住宅价格指数同比增长9.7%。相比被限价的一手房,二手房传递的信息被认为是相对真实的,可见深圳楼市不仅“回暖”,且已呈现一片“火热”。继“喝茶费”等传闻满天飞后,近期房抵贷违规流入楼市的说法引起社会各界的关注。

“深圳是房价先涨了,才有经营贷入市的。因为豪宅税取消了,短炒成本低,经营贷才有利可图。”中原地产首席分析师张大伟认为,楼价大涨,取消豪宅税才是元凶。

2019年11月11日起,深圳144平方米以下住宅不再缴“豪宅税”,在房屋总价动辄上千万的深圳,免缴豪宅税意味着省下几十万元。张大伟表示,交易成本减少,投资需求会增加。更重要的是,本来用来交税的预算可以挪作首付,意味着贷款杠杆的提升。

据《证券日报》记者了解,深圳未放开豪宅税前,中介会参考买卖双方意愿,将评估价格压在豪宅线之下,降低交易成本。取消豪宅税后,买卖双方没有压线的需求,价格也更容易涨上去。不过,从目前数据看,房价涨幅已经超过税费减免的部分。

“这里面有心理的影响,政策宽松,大家就会投资卖房,会超过价格和税费的平衡点。”张大伟说道。

从大环境来看,深圳房价过热,避险的心理也是重要因素。

“在经济大环境不太好的大背景下,大家会想抓住自己比较看好的资产,这个时候比较有卖点的房产就会成为优先选择。当这种思路比较趋同的时候,一些区域的需求就会特别旺盛,这就给了一些业主涨价的理由。”深圳贝壳研究院院长肖小平向《证券日报》记者表示。但她也提醒,个别片区和楼盘比较热,未必代表深圳楼市的全貌,据其观察,有不少区域的房价并未上涨,属于“被平均”的数据。

在中国,投资房产避险已有先例。2009年及2015年,国内经济下行,各类投资频频暴雷,唯房地产投资在政策松绑的刺激下获得较好的收益。据国家统计局数据,2009年,深圳住宅商品房平均销售价格同比增长12.2%,2015年同比跳涨40%,2008年至2018年十年期间,深圳房价涨幅为332.36%。

近期,资本市场震荡、余额宝7天年化收益率跌破2%,优质的投资品变得稀缺。4月20日,1年期贷款市场报价利率(LPR)降息20年基点,5年期贷款市场报价利率(LPR)降息10个基点。张大伟认为,降息不仅意味着保值需求更加迫切,也将带来支付能力的提高。

深圳人地矛盾是长期问题

“近期宝安的火热,是受前海扩容消息的影响。”深职院房地产研究所所长邓志旺向《证券日报》记者指出,局部的涨价是受消息面的影响。去年10月,前海管理局宣布向国务院递交前海双区扩容的文件,这一股东风沿着前海吹向宝安,并带动周边区域的热度。

事实上,近年来深圳每每传出扩容的消息,往往带来房价异动,其背后透露的是深圳人地比例的失衡。

深圳统计局数据,2018年末深圳常住人口为1302.66万人,与广州常住人口数量1490.44万相近。但深圳的面积仅为1997平方公里,约占广州的1/4。

近三年,深圳常住人口每年增长50-60万人。据邓志旺观察,2019年粤港澳大湾区和社会主义先行示范区文件发布后,深圳吸引不少市外人口。目前,深圳户籍制度宽松,本科学历即可落户深圳并获购房资格。

人口结构上,北上广等城市第二、三代居民多,有房的中老年人占比大。反观深圳,全市平均年龄长期在35岁以下,且深圳居民大多是外来人口,有强烈的置业需求,近年父母为年轻子女在深购房的情况不在少数。据各大城市总体规划文件(2016年-2035年),深圳平均每年商品住宅供应量约4万套,北上广则为8-10万套,可见深圳住宅供应量是严重不足的。

从土地市场层面看,深圳的关键词依然是“供不应求”。CREIS中指数据显示,2020年第一季度,受疫情影响,全国10个重点城市宅地供应节奏放缓,深圳的宅地供应量与成交量均为最低,并以25%的宅地平均溢价率居于第一位。报告指出:“深圳住宅用地供应稀缺,长期供不应求,今年开年即拍地,房企拿地意愿较高,助推一季度溢价率走高。”

一位不愿具名的深圳房产研究专家向记者表示,住宅用地的紧缺,与深圳工业用地的管控有关。

按照深圳“十三五”规划要求,到2020年深圳工业用地不低于深圳土地30%,总计270平方公里。为了保住30%的工业红线,深圳目前的写字楼已经严重供过于求。2019年,深圳写字楼空置率创下新高。2019年底,深圳取消公寓只租不售,一方面是缓解开发商的压力,另一方面也是增加供给,避免供需矛盾更加紧张。

30%的红线是否合理?这个争议多年的话题再次被提起。

该专家表示,30%的工业红线可能是按照工业产值比例计算的。据深圳统计局数据,

2018年末第二产业产值占全市生产总值的41.1%,业内预计这个比例未来会下降到35%,因此政府认为到2020年工业用地要保持在30%。

然而,保持30%工业用地,再减去学校、公路等用地,加上还有很多地用于人才住房,留给商品住宅的用地并不多。但事实上,学校等配套用地是不产生产值的,该专家认为用产值计算工业用地比例并不合理。“其实工业用地占总建设用地一半的30%,也就是15%就比较合理。”他说道。

该专家表示,未来深圳工业产值比例必定会继续下降,若工业用地继续保留这么多,会导致资源错配。继续推高房价,反而会造成用工荒。

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