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“消失”的租客:房租在下跌

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早在今年3月末,曹先生就将位于北京市朝阳区十里铺的一套一居室挂牌出租,但直到5月中旬,他才成功将房子租出。整个周期达到50多天。

“没想到(出)租房也这么费劲。”曹先生向21世纪经济报道记者表示,刚挂牌的前半个月,完全没有人预约看房。到4月下半月,才开始有人来看,但意向并不强烈。在经过两次降价后,曹先生才将房子租出,租金比去年低了约350元/月。

虽然新冠肺炎疫情已经得到有效控制,但其对租赁市场带来的冲击波,仍未完全消除。

贝壳研究院发布的数据显示,今年5月,18个重点城市的租赁交易量环比上涨2.1%,同比上涨52%。但租赁价格并未同步回升,反而低于去年同期。

疫情影响下的租赁需求推迟,是5月市场升温的主因。但总体来看,疫情导致的观念变化,以及经济复苏尚需时日,正在削弱租赁市场的需求规模。我爱我家在一季报中指出,疫情会促使“部分租房需求向置业需求转化”。

这也影响了市场表现。按照贝壳研究院的统计,重点18城5月租赁住房平均成交周期(从首次挂牌到成交)为48.37天,虽比4月有所缩短,但仍比去年延长了9天之多。同时,“今年的4-5月,业主的挂牌价格处于近两年的最低水平”。

房租同比出现下降

春节后本是租赁市场的传统“旺季”,但因疫情影响,整个2月,租赁市场成交几乎停滞。从3月开始,租赁市场缓慢复苏。

由于不同城市对疫情防控的要求不同,市场的复苏进程也不一致。在贝壳研究院统计的18个重点城市中,15个城市的租赁交易规模在4月出现高点,并在5月环比回落。

北京、武汉、南京三城是例外。其中,北京和武汉是疫情防控的重要地区,防控政策较为严格,租赁需求较其他城市释放延后。5月,这两个城市租赁交易规模环比分别上涨27.28%及25.28%。

但总体来看,近期的持续成交并不能弥补需求缺口。在不少城市,今年前5月的租赁交易总规模,仅相当于去年同期的7成到8成。

“租赁市场的活跃度与就业环境息息相关。”诸葛找房数据研究中心指出,虽然各大企业都在积极复工复产,但受疫情影响,企业“缩编人才、降低成本”呈常态,失业率呈现上升迹象,这也导致租赁市场的活跃度并不高。

根据国家统计局数据显示,截至2020年4月,31个大城市城镇调查失业率为5.8%,创2018年以来新高。

贝壳研究院租赁分析师黄卉向21世纪经济报道记者表示,市场上的租赁需求主要分为三类:高校毕业生的租赁需求,外来流动人口的租赁需求以及当地户籍人口的换租需求。其中,外来流动人口的租赁需求占比通常在50%以上,是市场需求的主流。春节后的传统租赁旺季,也主要由这部分需求所推动。

疫情的发生,恰恰影响到这部分需求。曹先生说,房子原来的租客就是因疫情而延迟了返京时间,回京后又选择退租。

这也使得租赁市场的供需关系出现调整。“多数城市的租金议价空间高于去年同期,租客在租赁交易中能掌握更多主动权。”贝壳研究院指出,5月,全国重点18城业主挂牌价月均价为43.7元/平方米,与4月持平,比去年同期下降了7%。

21世纪经济报道记者了解到,由于空置期较长,近两个月来,自如、相寓等大型租赁机构,一度下调部分房源的租金。

黄卉表示,2019年,重点城市租赁房源全年的成交周期是38天左右,其中,旺季一般在30天-40天。今年2月以来,疫情影响使得成交周期一度延长到60天以上,此后有所回落,但5月的成交周期仍然达到48.37天。

或加速行业洗牌

租赁市场的另一个旺季为每年6月到8月,主要由高校毕业生的需求所推动。其中,由于高峰期尚未到来,6月初的租赁交易通常较为平稳。

贝壳研究院数据显示,今年6月第一周,重点18城租赁市场成交量环比5月第四周下降5.9%。租金水平为41.7元/平方米,比5月下降4.3%,比去年同期下降5.2%。

黄卉认为,6月前期租赁市场相对平稳,但随着毕业季的到来,城市之间租金水平会呈现分化态势,毕业季租赁需求增加的城市租金水平会有所回升,其他城市租金上涨动力不足。

但目前来看,这一旺季的市场成色如何,也存在一定的疑问。

某不具名的资深房产经纪从业者向21世纪经济报道记者表示,一方面,疫情使得不少高校毕业生的毕业、实习和找工作时间延后;另一方面,受疫情影响,企业对应届毕业生的需求规模也有可能下降。因此,今年的年中租赁旺季有可能延后,其交易规模较往年也有缩水的可能。

前述人士表示,如果需求出现缩水,受影响的不仅仅是租金水平,还可能包括整个租赁行业的格局。

近年来,“租购并举”的提出,使租赁市场迎来重要的发展契机。但去年以来,行业出现最大规模的洗牌。据不完全统计,2019年有53家长租公寓出现经营问题,资金链断裂及跑路的共有45家,被收购的有4家,拖欠或拒付房租的有4家。

诸葛找房指出,2019年,长租公寓持续暴雷,各城市虚假房源、群租房等乱象频出,导致租赁市场监管逐渐加强,很多城市成立租赁整顿市场的专项小组。“艰难的生存环境迫使机构采取低租金吸引租户入住,房东为快速出租房屋,也跟随市场被迫降低租金。”

租赁行业的利润微薄,盈利模式不明朗。长期以来,多数运营商在亏本运营。

新冠疫情及其连带效应,则被认为会持续影响租赁行业。前述人士表示,在疫情发生之初,青客公寓就已出现“爆雷”。疫情期间,蛋壳公寓陷入下调租金纠纷,自如陷入更换密码锁纠纷。这暴露出行业在管理模式、盈利能力、资金实力等方面都存在问题。

该人士认为,如果租赁市场的恢复进度不如预期,租赁行业的洗牌还将持续。其中,大型租赁机构有较大的存活概率,但将逐渐变得规范化;一些资金实力不足的小型租赁机构,则会逐渐被市场淘汰。与此同时,行业在资本驱动下的非理性扩张热潮,也将暂时停歇。

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