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《民法典》怎样影响“房”?租购同权学区房还香吗?

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5月28日,中国首部以「法典」命名的法律——《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)诞生,自2021年1月1日起施行,现行的婚姻法、继承法、民法通则、收养法、担保法、合同法、物权法、侵权责任法、民法总则等9部单行法律同时废止,在《民法典》这1260条内容中,有哪些房地产相关法规,会对我们的个人经济生活产生哪些影响呢?

6月30日下午,网易房产中山站原创直播系列节目《易见大咖》第三期开播,特邀中山市卓域房地产投资顾问有限公司总经理许文捷、中山市中正物业服务有限公司总经理黄加红、广东广中律师事务所资深律师彭桂强,一起聊聊《民法典》中的房地产新规。


本期话题:《民法典》来了,这些房地产法规你刷新了吗?

大咖观点摘要:

1、关于土地到期自动续期,早在四年前温州就已经提出“两不一正常”的过渡性办法,即不需要提出续期申请、不收取费用、正常办理交易和登记手续,我们已经有了前车之鉴,而现在,法律法规更加明确地写了出来。

2、利用业主的共有部分产生的收入,在扣除成本后归业主所有,这个规范操作并不难的,一句话概括就是收支公开,定期公布。

3、《民法典》解决了房屋产权是否永久的难题,但和房地产税没有必然的联系,房地产税即使来了,一个好的税制,也要考虑增税、免税的范围和幅度,土地出让金和房地产税重合等因素,考虑到公平、效率、税收得当。

4、买房真正的价值是居住,然后是附带的各类资源,租售同权不会影响学区房,羊毛出在羊身上,既然有租购同权这个利好,那大家更应该会融入市场做这个投资,可以租给有需要的人。

5、“居住权”对生活的影响肯定会很大,比如夫妻婚姻存续期间,一方在婚前购买的房子,为另一方加名觉得为难,可以在房产证上设立夫妻关系存续期间的居住权,解决家庭矛盾,对夫妻双方也是一个保障。

网易房产中山站主持人杨骐玮

网易房产中山站《民法典》中哪些新法规与房地产相关?

彭桂强《民法典》对于房地产的相关规定篇幅很多,涉及到整个行业的方方面面,包括房地产投资开发、经营管理和房地产服务等领域,如第三百四十六条,“设立建设用地使用权,应当符合节约资源、保护生态环境的要求,遵守法律、行政法规关于土地用途的规定,不得损害已经设立的用益物权”,就是有关房地产投资开发过程新的法律规定。对于房地产经营管理,也提出了不少新规,如第九百六十五条,“委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬”,还有第二百二十二条,提到不动产登记过程中,“因登记错误,造成他人损害的,登记机构应当承担赔偿责任,登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿”,同时,《民法典》还新设立了“居住权”,并纳入了不动产的登记范围。而关于房地产的服务,涉及的面积更广,如民法典第三编第二十四章“物业服务合同”,这一整个篇章都是关于物业管理,也就是房地产服务的相关内容。

广东广中律师事务所资深律师彭桂强

网易房产中山站:住宅用地使用年限到期自动续期,这个新规是不是可以让持房者和购房者吃一剂“定心丸”了?

许文捷《民法典》第三百五十九条提到“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期,续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理”,其实关于土地到期自动续期,早在四年前温州就已经提出“两不一正常”的过渡性办法,即不需要提出续期申请、不收取费用、正常办理交易和登记手续,我们已经有了前车之鉴,而现在,法律法规更加明确地写了出来。

中山市卓域房地产投资顾问有限公司总经理许文捷

黄加红确实是一剂“定心丸”,在自动续期明确之前,有些楼龄较高的业主会较纠结,考虑要不要买新的房子,明确之后,业主就心安了。

中山市中正物业服务有限公司总经理黄加红

网易房产中山站:《民法典》中专门新增物业服务合同一章,对于规范物业行业和小区业主生活将有什么影响?利用业主的共有部分产生的收入,在扣除成本后归业主所有,物业公司将如何管理规范操作呢?

黄加红《民法典》关于物业服务合同这一篇章,里面有一些亮点:

1、明确了物业不能以停水、停电、停供暖和燃气的方式催收物业费;

2、明确了业主享受过物业服务,没有正当的理由不能欠费,如欠费,物业可以通过催收和诉讼的方式追缴;

3、对于出租和变更用途的物业,明确必须及时报告物业公司和相关部门;

4、业委会续聘物业公司只需提前两个月通知物业公司,但如果物业公司想提前和业委会续签,必须提前三个月通知业委会。

5、日常服务市场中,一些物业公司会把物业服务合同分包给第三方,《民法典》中也规定了,即使分包给第三方,物业公司也要对第三方的责任负责。

6、物业公司对年度收支的情况和服务状况要定期向业主公开,向业委会报告。

关于利用业主的共有部分产生的收入,在扣除成本后归业主所有,这个规范操作并不难的,一句话概括就是收支公开,定期公布。

网易房产中山站:《民法典》来了,房地产税就不远了?两者有什么关系呢?真正实行房地产税,将对房地产有何影响?

彭桂强整体上讲,《民法典》的颁布和实施有利于房地产税的立法,在国外,一些国家要求公民缴纳房地产税,并且有一个前提,就是房屋的产权是永久的,按照现在颁布的《民法典》第三百五十九条有规定,住宅建设用地使用权到期后自动续期,也就是说,《民法典》解决了房屋产权是否永久的难题。即使房地产税来了,也要考虑增税、免税的范围和幅度,土地出让金和房地产税重合等因素,一个好的税制,必须要考虑到公平、效率、税收得当,从这个角度来看,我觉得《民法典》和房地产税没有必然的联系。

许文捷《民法典》的诞生对房地产税预留了一个很大的空间,它可能是为房地产税的诞生作出铺垫。关于房地产税会不会影响楼市,我保持比较乐观,只有等到房地产税确定了,明确交税幅度多少,我们才能更准确判断对房地产会不会有造成影响,如果收取的比例仅仅是像物业管理费一样的话,对市场不会造成太大波动。

网易房产中山站:《民法典》为租购同权奠定了法律基础,学区房还会吃香吗?

许文捷买房真正的价值是居住,然后是附带的各类资源,我认为,租售同权不会影响学区房,羊毛出在羊身上,既然有租购同权这个利好,那大家更应该会融入市场做这个投资,可以租给有需要的人。学区房主要是解决读书的问题,只要教育配套跟得上,其实学区房,无论对买、投资还是租,都是比较正面的发展。

彭桂强学区房的问题,关键在于教育资源的配置问题,只要教育资源本身配置合理、均衡,学区房自然就不存在香不香的问题了,如果说教育资源配置和均衡的问题不解决,不管房地产政策怎么调整,都不可能改变。有关租购同权这个规定,我认为对于房地产市场的正面作用很大,尤其是对房地产租赁市场,很多人买了学区房,小孩上学以后就卖掉,现在可以继续把房子出租,让别人享受所在片区的学位,对租赁市场可能会有一个新的空间。

网易房产中山站:《民法典》中新增“居住权”,什么是居住权?对大家的居住和生活会有哪些影响?是不是也会影响房子的交易?

彭桂强“居住权”就是指对他人所有的房屋及其附属设施占有和使用的权利,就是把房屋的所有权“占有、使用、收益、处分”中的“占有”和“使用”剥离出来,单独成为一种权能,也是物权的一种类型,最早在罗马法中已经存在了。对生活的影响肯定会很大,比如夫妻婚姻存续期间,一方在婚前购买的房子,为另一方加名觉得为难,可以在房产证上设立夫妻关系存续期间的居住权,解决家庭矛盾,对夫妻双方也是一个保障。

许文捷我个人认为,居住权的设立解决了很多社会矛盾,尤其是大大缓解了小产权房买卖合同无效的弊端。

【更多嘉宾详细观点,请查看直播回顾】易见大咖第三期:《民法典》来了,这些房地产法规你刷新了吗?

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