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开发商“抢跑”卖房,签订的买卖合同有效吗?

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时光匆匆,2020年已然过半,众多大事件为“2020”贴上了不平凡的标签。对于房地产市场来说,刚过去的6月30日,是各大房企冲刺上半年业绩的一个关键节点。据记者观察,端午小长假前后,中山市内不少楼盘都选择开盘或新品认筹,整体市场也呈现持续回暖迹象。不过,每年这个节点,市场上总会出现一些开发商在未有获得预售证却“抢跑”收取所谓诚意金、定金等情况。那么,在这种情况下签订的买卖合同还是否有效?

置业案例

购房者签完合同、交完预付款,才发现房子没预售证

去年底,市民方先生与某房企签订了一份《商品房预售合同》,合同约定,房企将其开发的某一楼盘的120平方米商品房单位出卖给方先生。合同签订后,方先生依约支付房企预付购房款30多万元。

然而,在签订商品房预售合同时,该房企隐瞒其并未取得预售许可证的事实。由于没有取得预售许可证,加上项目工程资金链出现了周转问题,房企无法及时给方先生办理房屋转移登记,方先生于是将房企起诉至法院。

方先生起诉时认为:房企在出售讼争房产时既未取得权属证书,又未取得预售许可证,因此房企将房屋以商品房出售给购房者违反了法律规定,双方签署的应为无效合同。同时,房企应返其所交的购房款,并赔偿相关损失。

对此,房企在答辩时称:双方签订的商品房预售合同有效,方先生可以依合同取得讼争房屋的产权证,故不同意方先生的诉讼请求。

争议焦点

无预售证合同是否有效?律师:预售证是合同效力的重要前提

针对上述案例,广东保信律师事务所向记者表示,购房者与开发商所签订的商品房买卖合同是否有效,其实取决于较多因素。在上述案例中,房企在未取得预售许可证的情况下,与购房者签订《商品房预售合同》的民事行为,依据《民法通则》关于民事行为效力的认定要件,应认定为无效合同。另外,商品房预售应当符合下列条件:

一、已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。

二、持有建设工程规划许可证和施工许可证。

三、按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期。

四、已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。并且,房地产开发企业预售商品房时,应当向预购人出示商品房预售许可证明。

房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门申请备案。

有法律人士指出,开发商销售商品房,需取得“五证”,即《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。从政府行政审批的程序上讲,开发商取得《商品房预售许可证》的前提,必然是已经取得前面真实有效的四个证件,这也足见《商品房预售许可证》的重要性。

至于赔偿方面,根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》:出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实,或者提供虚假商品房预售许可证明,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

记者观察

提防房企回笼资金心切耍“小聪明”:购房者查证之余不妨多留神房企舆情

近两年,房企偿债高峰仍在持续,融资渠道持续收紧,房企融资难度和成本齐升。今年来,受疫情影响一季度开发、销售的客观因素,很多房企的资金压力更是进一步加剧。 随着疫情受控,房企自然不会放过市场回暖所带来的行情,加快资金回笼力度更是成为重中之重。正因如此,在近期年中业绩考核的节点压力下,个别房企会采取打“擦边球”的方式,在尚未获取预售证的情况下收取意向购房者诚意金甚至是定金,以求锁定客源。

对此,中山乐有家建议,大家看房时除了瞄准产品本身以及开发商推出的一些优惠外,如果涉及资金交付的情况时,建议大家查询项目现场出示的项目预售证(按住建部门规定必须在项目现场公示)。如果项目不能出示相关文件的话,那么大家就要谨慎了。

另一方面,房企负面舆情、战略转型、管理层重大变动等都会影响银行的放贷额度,并影响到贷款利率。今年上半年以来,部分知名大型上市房企也被权威评级机构下调信用级别(如泰禾、福晟等闽系房企),企业负债率高、部分城市项目逾期交付等消息频出。这意味着,这类房企资金链抗御风险能力较低,融资能力较弱,后续出现经营风险的可能性客观存在。对此,大家在购房前不妨多通过正规渠道、媒体留意心仪项目房企的舆情,综合考量后再做出自身购房决策。

来源:中山商报

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