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“亿元补贴”大战开启 长租公寓能否自救解困?

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时至7月,毕业季租赁需求逐渐开始释放,多家品牌长租公寓相继抛出“亿元补贴”活动,针对新签客户推出特定的房租优惠减免政策,以求争取到更多新客户。

业内认为,此举背后,折射出今年租赁市场复苏不如预期的现实。那么,“亿元补贴”能否自救解困?长租公寓下半年走势如何?会否迎来行业并购潮?

减免租金,多家长租公寓推优惠举措“抢客”

今年上半年,租赁市场受到疫情的影响波动较为显著,市场供需格局趋于缓和,租赁需求延迟释放,长租公寓企业也经历了经营考验。为了解困,7月份开始,多家品牌公寓纷纷推出亿元补贴活动,针对新签客户推出特定的房租优惠减免政策,此举引发了租客群体的关注与热议。

新京报记者了解到,7月2日,自如正式上线“亿元补贴”活动。在具体优惠力度上,合租房源一年免2个月租金,以海淀区一间季付月租金3390元的单间为例,参与这一活动后,相当于全年减免了6780元租金;整租房源一年免1.2个月租金,以参与此次活动的朝阳区一套整租房源季付月租金8630元计算,则相当于全年减免10356元租金。

这并非个例,记者了解到,蛋壳公寓也于近期推出“安居计划”,拿出亿元用于补贴租客,租客最高可享受免租两个月的福利。

值得一提的是,6月毕业季原本是传统租房旺季,但由于疫情影响,今年毕业生的租赁需求延迟至邻近毕业才得以释放。因此,毕业生租赁需求会在7月市场上有所体现。在业内看来,长租公寓在此时出台优惠政策,正迎合了毕业季的租赁需求,以及疫情得以控制后,其他流动人群的租赁、换租需求。

巴乐兔研究院院长高萌向记者表示,毕业季的到来,在一定程度上必然会拉动长租市场。不过,由于今年就业市场相较往年有所不同,因此,租约交易的规模会弱于往年。

高萌进一步分析称,相较于往年,今年部分毕业生需要花更多时间找工作或延后工作,这会体现在长租市场的签约延后上。此外,就业的薪资情况不乐观,也会造成毕业生租房的预算相对不足,由此体现在租房产品的选择上,会更倾向于追求实用和性价比。

“面向刚需市场,具有更高性价比的合租房源会更受毕业生欢迎,毕竟有一个安全的居处,在大城市先落稳脚跟才是最重要的。”高萌总结道。

从市场供应端分析,贝壳研究院租赁分析师黄卉对记者表示,长租公寓企业在优惠政策制定上,应充分考虑毕业生的承担能力,降低租赁门槛,由此更好地实现消费转化。

“长租公寓未来不缺房源,缺的是租客。” 房东东公寓学院创办人全雳如此点评。

旺季不“旺”,长租公寓经营压力凸显

在业内看来,多家长租公寓企业制定房租优惠减免政策的背后,折射出今年租赁市场复苏不如预期的现实。毕竟,长租公寓企业都是紧跟市场风向的。

纵观长租公寓市场走向,今年可谓行业一大分水岭:开启租金下降周期,企业洗牌加剧。

从常规租赁市场周期来看,一般11月到次年2月为租赁淡季,2月后返乡人员回归,市场逐步转热,至6、7月毕业季迎来旺季。然而,上半年受疫情影响,租赁市场的季节性规律被打破,不仅回热趋势较缓慢,传统旺季也不“旺”。

来自贝壳研究院的一份报告显示,6月份,部分城市的租赁交易再度受到疫情等因素影响,传统毕业租赁旺季暂未显现,成交量环比下降7.3%。其中,北京租赁市场成交量下降明显,环比下降达19%。

与此同时,6月份,重点18城的平均租金水平呈下降趋势,环比下降3.2%,同比下降10.9%。值得关注的是,以往长租需求较为旺盛的北京,也开始下调租金。6月份,北京市平均租金为84.4元/平方米,环比虽上涨0.3%,但同比仍下跌5.0%。

“租金水平较去年同期下降,这必然导致长租公寓企业承担的租金成本占比更高。与此同时,不论是业主直租还是长租公寓市场,出租人的出租预期持续走低,为避免空置带来的损失,往往会采取降价等优惠措施,加快出租,减少空置成本。”黄卉分析称。

值得一提的是,面对经营压力,一些长租公寓企业在强调招租同时,也对房东提出了降低租金,此举引发不少争议。问题在于,此举是否合理?现阶段要不要跟业主谈降租?

“跟业主谈降租,是长租市场上部分企业对供需发生变化的一种调整手段,总体上,这是正常的经营动作。”高萌告诉新京报记者, 但至于要不要在现阶段跟业主谈降租的问题,不应该一刀切来看,“这需要长租企业评估目前所处的实际情况,是否遇到紧急的现金流问题,财务推演情况如何,其他手段是否都用了,效果又如何等。”

虽然主要一二线城市长租公寓市场正逐步恢复,但疫情对于租房相关的整体经济的影响还将持续。基于此,高萌认为,各企业还应做好推演和分析,来判断是否要跟业主谈降租以及降多少才合适。同时,应平衡好房东、租客和租赁企业的权益,共同协商、积极应对今年的特殊时期。

中小企业迎“至暗时刻”,行业并购潮来临?

令人唏嘘的是,长租公寓一度是众多开发商热衷投资的标的,然而,回顾今年上半年,没有新的开发商再进入长租公寓领域。

从贝壳研究院监测的集中式长租公寓门店数量TOP10品牌来看,2018年底,TOP10品牌门店数量为660家;2019年底,TOP10品牌门店数量为1134家,2019年全年新开门店474家,新开店率为71.8%。而到了今年上半年,TOP10品牌新开门店共93家,新开店率为8.2%,部分品牌门店数量负增长,部分门店关停。

不仅如此,出租率下降、租客违约率提升,导致不少中小长租公寓企业经历“至暗时刻”。据不完全统计,今年上半年,陷入资金链断裂、跑路、倒闭等中小长租公寓数量达16家,其中,近七成长租公寓因“高收低出”模式,导致资金链出现断裂。

“2019年末,无论从投拓端还是租赁端,长租市场总体已显出疲态,2020年的突发疫情只是催化剂,因为任何过度的行业,都会被打回原形。”全雳解释称。

站在经营者角度分析,高萌指出,目前这一节点,企业在经营上需更务实,“秣马厉兵,先图生存,再谋发展。”具体而言,高萌解释称,运营上更细、更专,开源节流,降本增效;提升服务品质、租客满意度,由此拉长租约周期,获得回头客和老客户的推荐;谨慎拿房,慎用金融杠杆;房源产品贴合大众需求,满足中低收入刚需人群,租金在合理范围内。

克而瑞租售研究中心相关人士亦表示,下半年长租公寓应谨慎拿房,专注运营软实力的提升。一方面,在新项目拓展上,优化财务投资测算模型,调低出租率预期,提升拿房门槛,并多采取月付之类的短期支付方式;另一方面,在运营上,提升人员效率,降低业务招待费用和其他成本费用,提升服务品质。

展望下半年,长租公寓行业将呈现怎样的发展态势?会否迎来行业并购潮?对此,华美顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱告诉新京报记者,长租公寓经营状况与房屋租赁供求关系密切相关,下半年的趋势,需看整体租赁市场的走势。广义住宿业在疫情后期,“关停并转”与并购共存是大概率事件。

不过,在克而瑞租售研究中心相关人士看来,当前市场情况下,各方投资行为都相对谨慎,并购潮尚未来临。不过,其同时指出,一个不容忽视的现象是,疫情期间,的确有不少头部企业在观望行业的收并购机会,其中,低成本不良资产更受业内关注。

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