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多城预警:这些长租公寓“出事”了!

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近期,国内租赁市场上多家企业“出事”了。

据媒体报道,8月27日,有租客在杭州长租公寓“友客”刚刚交了2万余元房租,中介便卷款而逃;8月29日,杭州长租公寓“巢客”因资金链断裂拖欠租金,引发房东强烈不满;上海长租公寓“岚越”在浦东的办公室也在一夜之间,人去楼空。

对此,多城对近期住房租赁市场的运行风险给予提示,尤其是对长租公寓因“高进低出”“长收短付”等产生的风险做出重点提示。

所谓“高进低出”是指向房屋权利人支付的租金高于向承租人收取的租金;“长收短付”是指收取承租人租金的周期长于给付房屋权利人租金的周期。

专家提示,应提高风险防范意识,谨慎选择租赁企业,警惕收房租金过高或出租金过低,合法维护自身权益。

防范“租金贷”风险

9月1日,广州市房地产租赁协会发布《住房租赁风险提示》指出,“高进低出”“长收短付”高风险经营行为不可持续,极易出现资金链断裂。一些不法企业和个人有意利用这种模式形成“资金池”,待积累大量资金后卷款跑路,给房东和租客带来重大经济损失。

广州市房地产租赁协会指出,“租金贷”是住房租赁金融市场的产品,租客承租房屋时,要注意查看租房合同中有无“租金贷”“租房贷”“房租分期”“分期付”等相关条款,是否需要额外签订相关贷款补充协议等,对需要手持身份证拍照的行为需谨慎,并问清用途,避免“被租金贷”,致使陷入贷款不易取消,出现逾期失信等风险。

广州市房地产租赁协会提醒,确实需要使用“租金贷”时,贷款人应合理评估自身还款能力,自愿申请“租金贷”,租赁企业和经纪机构不得诱导或强迫租客使用“租金贷”。贷款人应与信誉良好、规模较大的贷款银行签订单独的贷款合同,并仔细阅读贷款合同内容,贷款合同不应嵌入租房合同中。

警惕支付周期风险

9月1日,上海市房地产经纪行业协会发布《住房租赁市场风险提示》指出,租客租房时,应仔细查看所承租房屋不动产权证(或房产证)信息、与业主签署的租赁合同(或委托协议),并通过房源信息核验。避免租赁违反“租住标准”的非法群租房、及不具备房屋不动产权证或其他合法权属证明的住房,此类住房可能存在安全隐患,也无法办理房屋租赁登记备案,会对后续申请办理居住证、随迁子女入学、提取公积金等公共服务造成影响。

“支付周期越长风险越大。”上海市房地产经纪行业协会建议,选择较短支付周期。租客支付房租时,一般不超过3个月的支付周期,避免一次性支付较大额度房租,防止住房租赁公司利用房租支付周期差搞“长收短付”可能带来的风险。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,在疫情冲击下,部分长租公寓企业或因较大的经营压力,被迫加快融资,并对租客提出支付周期等约束,租客应警惕这一操作带来的租赁交易后续风险。

贝壳研究院高级分析师黄卉认为,长租公寓近期不断“出事”,核心原因是其商业模式存在部分脆弱性。上半年疫情的冲击,加速暴露了企业商业模式存在的问题:一是租金成本高;二是商业模式的灵活性差;三是精细化运营要求高。而部分小企业为了拓展规模采取较为激进的收房策略,而较低的出租能力使得空置率较高,现金流难以抵御市场风险。

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