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疫后房地产调控重点应转向供给侧!

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房地产市场稳健发展,是推动形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局不可或缺的一环。受疫情的影响,国内经济结构和房地产形势都发生了重大变化。当前宏观经济运行处于何种状态?与之密切关联的房地产市场形势将如何演变?对这些问题的基本判断决定了宏观及房地产政策的决策。

住房租金变动在一定程度上反映了就业与投资的真实变化,是宏观经济的重要晴雨表。同时,宏观经济运行状况又构成房地产市场调控的重要外部环境。本文通过对2020年以来租金变动的大数据分析,分析和预判了疫后宏观经济、房地产市场形势与调控,建议房地产调控重点应适时从需求侧转向供给侧。

疫后租金首现季节性回升经济进入实质性复苏阶段

首先,疫后核心城市住房租金首次出现显著季节性回升。反映22个核心城市住房租金综合变化的纬房租金核心指数显示,2020年2月以来,受疫情冲击等因素影响,核心城市住房租金连续4个月下跌。2020年6月进入租房市场传统旺季,核心城市租金才开始止跌。2020年7月,纬房租金核心指数上升至102.6点(以2018年1月租金水平为100点),比上月上升1.03点或1.01%。这是疫后核心城市住房租金首次出现显著回升。虽然7月租金上升具有鲜明的季节性特征,并且在随后的8月或9月租金可能重新下跌,但其背后的经济信号意义十分重大。租金涨跌背后,是招聘、开业等经济先行指标的活跃度变化。疫后核心城市租金出现显著季节性回升表明,疫后经济已经进入实质性复苏阶段。开业、招聘等经济先行指标已经开始实质性复苏,未来经济增速继续回升可期。这对房地产市场调控也将产生重要影响。

其次,一线城市中,上广深租金均季节性上涨,仅北京租金继续下跌。一线城市中,2020年7月上海、广州、深圳住房租金均出现较明显的季节性上涨,其中广州环比上涨1.04%,上海环比上涨1.07%、深圳环比上涨1.62%。只有北京仍环比下跌0.67%。这表明,一线城市经济初步从疫情冲击中走出。而北京的单独下跌,可能与北京发生第二次疫情冲击有关。这也从另一侧面印证了疫情得到有效控制后,一线城市经济已经进入实质性复苏阶段。随着北京疫情的有效控制,一线城市经济将整体初步走出疫情阴影。

最后,多数二线城市租金出现季节性上扬,仅3城市下跌。多数二线城市2020年7月住房租金出现季节性上扬。其中南通、南京、杭州、成都、长沙住房租金环比分别上涨了3.12%、3.11%、2.77%、2.43%和2.42%,依次居二线城市租金涨速前5位。2020年7月二线城市中,仅天津、大连、福州三城市住房租金环比下跌。其中天津环比下跌0.01%、大连环比下跌0.1%、福州环比下跌0.13%,租金跌幅均较为微小。这表明,二线城市经济也进入疫后良性复苏阶段。

房价与租金的“剪刀差”仍可能继续扩大

第一,疫情冲击下核心城市房价仍连续5个月上涨,一线城市涨速领先。与住房租金受疫情影响连续下跌不同,核心城市房价在疫情冲击下仍连续上涨。反映24个核心城市综合房价变动的纬房核心指数显示,2020年7月,纬房核心指数环比上涨0.6%,为连续第5个月房价环比上涨。相比2020年2月的阶段性低点,核心城市房价上涨了4%。

二手住房成交量放大。2020年3月以来,二手住房成交量迅速回升。反映重点城市二手住房成交量的纬房成交量指数显示,2020年7月,10大重点城市二手住房成交量指数为243.88点(以2017年1月成交量为100点),虽然较上月略有下滑,但仍处于历史较高水平。二手房成交量的放大,既有受疫情影响累积需求释放的因素,也有短周期波动的因素。

一线城市房价上涨相对较快,二三四线城市房价涨速相对平缓。纬房城市分级指数显示,2020年7月,一线城市房价环比上涨1.7%,涨速相对较快;二线城市环比上涨0.27%,三线城市环比上涨0.43%,四线城市环比上涨0.25%,房价均稳中有升。三四线城市房价在3-5月份之间出现短暂下滑后,均重新上涨。

第二,房价与租金走势的“剪刀差”仍可能扩大。近年来,房价的涨速要总体高于租金涨速,二者之前存在一个“剪刀差”。2020年以来,住房租金受疫情等因素的影响总体呈现跌势,但房价仍有上涨。随着房价上涨与租金下跌,房价与租金的“剪刀差”不断扩大,房地产市场的泡沫化风险也同步有所增加。2020年7月虽然租金出现季节性上涨,但租房旺季过后租金大概率仍将下跌。如果房价继续上涨,房价与租金背离的趋势将不会改变。换句话说,如果不加以有效控制,房地产泡沫仍存在扩大的可能。

疫后经济形势向好房地产调控空间加大

一是宏观经济已初步从疫情阴影中走出,房地产调控空间加大。按历年来的房地产调控经验来看,各地房地产市场调控往往受制于经济形势,保持调控定力有一定难度。当经济增速存在下降风险时,各地房地产市场调控不仅很难严格执行,有些地方甚至还有可能把房地产作为刺激经济的手段。当前,虽然政策上已经明确了“房住不炒”及“不以房地产作为短期刺激经济手段”等总体方针,但是各地房地产市场调控在执行阶段仍然存在松紧考量。

2020年上半年,经济增速受疫情的冲击严重,GDP同比增长-1.6%,其中一季度同比增长-6.8%,二季度同比增长3.2%。在这一背景下,即使不以房地产来刺激经济已经成为政策共识,部分城市房地产调控仍可能实质放松甚至鼓励购房。针对房地产投资投机的紧箍咒更难以落实。

据2020年7月的纬房租金核心指数显示,核心城市租金环比上涨了1.01%。由于住房租金背后是投资与就业活动,这表明经济基本面从疫情冲击中得到实质性恢复,未来经济增长向好。作为租房市场的传统旺季,7月虽然只是季节性回升,但是考虑到疫情对经济影响的全面性和严重性,租金能出现季节性回升也能充分说明经济基本面的实质性向好态势。

随着疫后经济基本面的向好,宏观经济对房地产市场退热或回落的承受能力也随之加大。房地产调控的空间增大,底气更足,“房住不炒”的方略能够得到更好地实施。房地产市场长效机制的建立也可以得以加快探索。

二是房地产市场有结构性过热的态势,需要有针对性地加强调控。2020年,虽然经济活动受到疫情的严重冲击,但是房价却未同步下跌。一线城市房价还出现结构性较快上涨,这与资金脱实入虚有一定关系。尽管金融政策支持主要是针对中小企业,但是实体经济资金吸纳能力有限,资金流入资本市场意愿强烈。

从市场表现看,房地产市场有结构性过热的态势。一线城市中,除北京外,房价涨幅均扩大,深圳房价上涨对市场预期影响巨大;二线城市房价总体呈上涨态势,东莞、南通、宁波、无锡等二线城市房价涨速也相对较快;2020年核心城市住房租金持续下跌,7月才开始短暂回升,房价租金比总体仍呈扩大态势,房价上涨的基础并不牢固。

另一方面,如果房价上涨快于收入上升,意味着居民基本生活成本提升,这还将挤压实际消费能力,不利于国内大循环的实现。

2020年上半年,由于疫情对经济的重大冲击,房地产调控难以有效实施。随着疫后经济的恢复,有必要有针对性地加大调控力度,抑制房地产市场的结构性过热,降低宏观经济风险,促进消费水平提升进而国内大循环的实现。

房地产调控重点应适时从需求侧转向供给侧

推动形成新发展格局,化解宏观经济风险,需要坚持“房住不炒”,抑制房地产泡沫扩张。以往,房地产调控的侧重点在于需求侧,着重于住房投资投机需求的抑制。这取得了一定成效,但并未从根本上解决泡沫发生的机制问题。受疫情冲击,宏观经济和房地产市场结构都发生了重大变化,疫后宏观经济和房地产市场都可能出现结构性过热。房地产调控的重点应适时从需求侧转向供给侧,着重从土地、金融和城市政府角度出发采取措施,建立抑制泡沫发生的长效机制。

第一,通过健康度分类评价管理,夯实城市政府稳定房地产市场的主体责任。虽然城市政府负有稳定当地房地产市场的主体责任已经十分明确,但在具体落实时仍较为困难。为进一步夯实城市政府稳定房地产市场的主体责任,可以考虑把房地产市场健康度评价和分类管理,作为主体责任问责制的补充。在对各城市房地产市场健康度做出科学评价的基础上,对其进行标签分类分级管理。根据不同的健康度等级,采取不同的土地、金融及税收政策。针对不同健康度城市采取不同的房地产相关政策,可以促使城市政府前瞻性地采取相关措施稳定住房市场。

第二,结合集体土地入市改革,促进住房用地制度改革的推进。新修订的《土地管理法》已经为打破土地供应垄断、促进经营性集体建设用地直接入市创造了一定的法律条件。在此基础上,可进一步促进集体土地建设租赁性住房等集体土地利用项目的落地,加快探索宅基地等非经营性集体建设用地的有序流转途径,促进城乡统一建设用地市场的形成。

进一步完善住房供给体系。划小地块出让,简化报建及办证手续。在统一规划的前提下,支持个人或机构购地自建自住性住房,并给予一定的金融税收政策支持。发展代建市场。严格限定棚改范围,避免将房地产开发项目纳入棚改范畴。

第三,深化住房金融改革。当前住房按揭贷款过度集中于商业银行,对居民住房的政策性金融支持度较低。存在风险集中、商业银行业绩房地产市场依赖度高、平均利率偏高等现象。组建非盈利的政策性住房银行,支持居民家庭低成本提高住房水平,深化改革住房公积金制度。进一步降低商业性住房贷款杠杆。尝试以住房按揭贷款为基础发行REITs等。

(作者单位:中国社会科学院财经战略研究院)

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