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探讨商品房预售制度:住房供求矛盾仍存,完善制度比取消合理

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近日,取消商品房预售制度呼声再起。商品房预售制在过往20年内对中国房地产市场的稳步发展起到了重要的作用,不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求同时也对国民居住水平的提升起到有力的促进作用。但不可否认的是,预售制度本身也存在一定的问题,比如延期交房、烂尾风险等。对于这一制度是否需要改革,澎湃新闻将进行多方面探讨。

作为改革的先行者,广东省房地产协会曾于2018年9月21日下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》,《通知》指出,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

尽管彼时广东省房协相关人士表示通知仅征求意见,是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究,但市场对于商品房预售制度的讨论再次热烈。一个月后,广东中山合计推出14宗住宅用地,所有宅地均明确了现房销售的出让条件。在同一时间,深圳首例现房项目上市。

自2018年以来,商品房市场出现一些新问题,比如开发商过分强调“高周转”,导致一些质量及安全事故;又有住建部等9部委对30个城市楼市秩序整顿中发现,无证施工、无证销售、虚假宣传、捂盘惜售等大量存在。而且,近年来楼市炒风越来越盛,加杠杆买房的范围扩大。业内人士认为,楼市存在的上述诸多积弊,与商品房预售制度有关。预售制度下,在建房屋预先卖给购房人,开发商提前收回资金和利润,这是行业普遍奉行“高周转”的前提。

根据海通证券对部分城市的抽样研究,一线、二线和三线城市的预售条件(项目出地面层数占比)均值分别为81%、78%和56%,即层级越低的城市,预售条件越宽松,甚至有的三四线城市,项目出地面(正负零)就可以卖了,这就给了开发商加杠杆的天然便利,迅速收回资金并投入下一个项目,有的项目5个月实现再周转。萝卜快了不洗泥,高周转埋下房屋质量和安全的祸根。而且,预售下的“高周转”策略,在某种程度让房地产开发异化为资本运作。

同时,实践中预售审批灵活,预售规定较为笼统。比如《城市商品房预售管理办法》对于新房预售准入的“三项条件”中最硬的那一条,即“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”,很多项目仅土地出让金就达到了25%。于是,为了追求周转速度,拿地即盖售楼处,无证施工、无证销售现象很多。另外,仅仅基于样板房参考的预售,客观上纵容开发商虚假宣传和营销,创造出投资炒作的空间,导致市场炒风盛行、房价上涨,增加烂尾和延期交付概率。

而且,借助预售加杠杆,房地产行业准入门槛下降,社会资金纷纷涌入,实体经济“脱实入虚”。行业集中度低,也造成始终难以告别“跑马圈地”的粗放发展。同时,预售审批弹性大,“审批-进度监管-销售”闭环基本由一个行政部门监管,也滋生囤地炒地、捂盘惜售、权力腐败等问题。因此,近期各界对商品房预售多有诟病,管理层探讨取消预售在情理之中。不过,基于投入-产出期限错配、资金密集,作为最大宗的商品,借助预售销售房屋是国际惯例,比如英美、日本和我国的香港和台湾。

比如在英美,购买期房时,购房者通常在交房前只需支付10-20%房价作为定金,而定金在房屋落成前放在第三方托管,交房时定金和大部分房款才交付给开发商;在日本,期房销售仅需支付10%的首付,其余资金在交房时,由购房者通过按揭交给开发商;香港、台湾地区和新加坡与我国大陆地区类似,除了首付款以外,开发商通过工程进度获得房款,只是工程款支付进度松紧不同。

英美日等国家金融市场发达,不管是开发商,还是购房者,都可以通过多渠道融资,比如多层次的资本市场、地产基金、REITs等证券化。即便如此,预售制度还是很重要,而且老百姓购房仅需要10-20%的首付。本质上,“预售+按揭”就是顺应商品房大宗消费、高门槛和高成本的特性,通过缩短住房供应周期、增加供应规模、降低财务成本、降低房价,开发商和购房者实现双赢。

相比发达国家,从归口管理的住建部到各级地方行业主管机构,我国对于商品房预售有严格的制度规定。一是预售获批有“三个条件”,即缴清土地出让金、取得规划许可证、 投入资金达到总投资的25%;二是预售有“受理-审核-许可-公示”的全套透明化流程;三是各地普遍有预售资金监管制度,即首付款、按揭贷款严格按照工程形象进度支付。此外,我国还有严格的竣工交付验收程序。从监管上看,我国预售门槛比英美日要高,因此根源不在预售本身,而在于监管执行上。

首先,基于低层、高层、中高层不同形象进度要求的预售审批是否严格;其次,项目资本金是否实缴到位、是否属于自有资金;再次,“先证后售”(即先审批规划许可,后审批预售)的程序是否严格遵守;最后,预售资金(首付款及按揭贷款)是否严格按照工程进度拨付。对出现的延期交付、质量问题,完全可以像台湾地区、新加坡一样,留部分预售资金到交付后再拨给开发商来解决;对于政府承担预售审批的行政风险,可通过购买评估机构等独立第三方提供的预售达标报告服务来解决。

从目前我国开发商融资模式单一、“招拍挂”下土地价格高企,以及房价高企、供求矛盾大等现状来看,短期内取消预售的可能性比较小。但是,基于完善政府“放管服”服务和行政审批改革,完善预售制度的可能性比较大。比如,提高预售门槛,一律封顶预售;比如上面提到的加强预售资金监管,截留部分资金确保房屋质量和公建;再如,热点城市区域启动现售试点,一二线重点城市或广东、浙江等热点省份,存量房屋规模大,新增供地实施现售不影响短期供求关系。

首先,如果启动现售,由于项目的回款周期拉长,期间费用(财务费用、管理费用、人工费用等)会明显增加,开发商的利润率会下降。为了保障利润率,开发商或许会选择提高房价或加快工程进度来解决。事实上,所谓的“高周转”,应该是借助于提高运营效率、压缩报批报建、实施战略采购、设计和部件标准化、住宅产业化,应用先进的管控模式、技术手段、模块标准化等,加快工程进度,而不是盲目压缩工期;其次,现售导致开发商周转速度下降,在目前全国期房占新房总供应80%以上的情况下,新房供应在短期内减少,但中期内会趋于平衡;再次,预售取消后,短期内房企快速拿地、开工的意愿会下降,这会导致土地市场一定降温,房地产开发投资会下降,但中期内会趋于平衡;最后,取消预售会导致行业上下游降温,地方土地财政、固定资产投资都会受到一定冲击。不过,中期内会趋于平衡和稳定。

(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)

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