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多地升级调控措施 下半年楼市不容乐观

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沈阳也加入到了调控升级的行列中来。9月6日,沈阳发布《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》(下称《通知》),其中提到二套房首付由30%提高到50%,且要严控土地溢价,个人住房转让值税免征年限由2年调整到5年。

近日,包括杭州、东莞等均出台相关条款抑制楼市上行。与此同时,三道红线以及十城市座谈会等举措,让楼市再度陷入观望。

具体而言,沈阳的《通知》指出,严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定,第二套商品住房首付比例提高到50%,首付款须一次性支付,禁止分期支付和“首付贷”;同时,将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年;将严格住房用地出让溢价率管控,采取“限房价、竞地价”、“限地价、竞配建、竞自持”等方式出让住房用地。

沈阳此次升级调控措施,最直接的原因是房价涨幅过高。国家统计局数据显示,6月沈阳市新建商品住宅销售价格指数同比上浮8.7%,在70个全国大中城市中位列第9位,二手住宅销售价格指数上涨10.4%,位列全国第三位;7月沈阳新建商品住宅销售价格指数同比上浮9%,二手房上涨10.3%。

贝壳分析师许晓乐表示,此番沈阳的政策方向仍延续精准打击投资炒房、保护刚需以及规范房企行为的方向,政策目的在于抑制近期地价上涨较快,房价上涨预期增强的态势。他表示,重点二线城市房地产市场仍以新房为主,“金九银十”作为新房销售传统旺季,8月末密集政策加码也在于未雨绸缪地对市场进行调控管理,从供应端与需求端两端共同调控以实现稳房价的目标。

沈阳不是这轮微调的第一个城市。7月15日,深圳出台楼市“新八条”,被称为史上最严厉调控政策,其中规定落户后也要缴纳社保满3年;7月23日,南京市住房保障和房产局发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,表示将加强热点楼盘销售管理;7月25日,东莞市住房和城乡建设局联合11个部门发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,通知发布9条新调控政策,重点包括非本市户籍居民家庭在本市购买第一套商品住房的,须提供2年内连续1年以上社保证明;9月4日,杭州市房地产平稳健康发展领导小组办公室发布《进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,其中对住房贷款、限购政策、无房家庭认定等更细节化的规定。

而在调控之前,国家级的会议曾召开过两次。7月,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开的房地产工作座谈会,会议指出,要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,因城施策、一城一策,从各地实际出发,采取差异化调控措施,及时科学精准调控,确保房地产市场平稳健康发展。8月,住建部召开部分城市房地产工作会商会,指导思想与7月的房地产座谈会一致。

8月20日,人民银行、住建部召开房企座谈会,约谈12家房企,此次会议划定房企融资的“三道红线”,标准具体为:房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%,房企的净负债率不得大于100%,房企的“现金短债比”小于1。根据房企的“踩线”情况,分为“红、橙、黄、绿”四档,实施差异化债务规模管理。

短时间内多种手段并举调控楼市,让局部过热的市场又有了回落的迹象。

中原地产分析师卢文曦表示,房住不炒的楼市调控风向一直没变,从最近出调控政策的城市来看,是原先政策没有达到应该有的效果,所以要对政策打补丁。当前楼市已经从低谷爬出,质地好的城市房价明显上涨,市场难免有躁动情绪。因此当前70个城市中房价指数同比涨幅靠前的城市还是要小心出政策的可能性,但政策力度已经有了样板,仅限于打补丁。

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